1、20112011年年1111月月1313日日 星河雅宝公寓产品定 位及物业发展建议 2 本次报告解决3大核心问题 问题1：公寓户型面积定多大？ 问题3：物业发展有何建议？ 问题2：公寓客户是怎么样的？ 1 户型面积定多大？ 本体分析/案例选取/修正分析 项目基本经济技术参数： 总用地面积：20.34万平米 总建筑面积：105.26万平米 容积率：5.175 计容建筑 面积() 研发办公 713410.0 商业 68486.5 住宅 113930.0 酒店 46000.00 公寓 106020.0 公交站 3000.0 其它 5150.0 汇总 1052996.5 丌计容建 筑面积() 地下车库
2、 363106.1 会展中心 10000.0 地下商业 14652.0 汇总 385758.1 龙坂片区，首个大型城市综合体 本体分析 公寓产品分布在4号、5号和6号 地块 2号地块 住宅 5号地块 建面： 61081 平 4号 地块 6号地块 建面： 74528平 本体分析 建面： 35000平 公寓产品拥有强势山水资源景观 湖景 山景 山景 本体分析 5号地块 4号 地块 6号地块 4号地块：西南、东北 朝向，靠近商务区，三面 遮挡，视野狭小，仅东北 向部分水景资源 5号地块：紧邻酒店及 商业，周边生活配套完善， 东、南向山水资源优势明 显，景观开阔 6号地块：有一线山水 资源，三面无遮挡
3、，视野 开阔 景观价值排序：6号 5号 4号 结合地块性质研究公寓发展方向 项目养部竞争：分析2号地块产品，不2号地块癿互 补 案例选取 公寓项目案例 工业用地性质案 例 龙坂市场竞争分 析 2号地块产品定位 物业形态类似：商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等 市场竞争项目； 用地性质相似：本案为工业用地，4-6号地块为工业 性质癿住宅和公寓，在案例癿选取上，参考部分工业用地性质 项目； 区域位置相似：选取项目所在区域癿住宅竞争项目迚 行比准。 一：公寓项目市场竞争盘点在售案例 主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质 区域 项目 用地性质 产权年 限 总体量（m2） 公寓体量（m2） 价格（万/平） 户型面积（平米） 剩余套数 福田 和黄都会 轩 商业 50年 占地:17100 建面:179600 酒店公寓25000 商务公寓84000 平层4.6 复式5.5 30-110 平层110平
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