1、东方银座公馆 价格策略报告 报告思路 5 5 价格表形成及验证价格表形成及验证 1 1 目标及项目概况目标及项目概况 2 2 定价背景定价背景 4 4 核心均价的推导核心均价的推导 6 6 推售及开盘策略推售及开盘策略 3 3 定价策略及方法定价策略及方法 项目概况项目概况 1.1目标分解 1.2项目概况 1.3核心价值点 项目的三大目标 1、速度目标：项目预计5月初开盘，开盘当周销售率30%50% 2、价格目标：合理速度下的高价值、高利润率； 3、品牌目标：通过本项目的成功营销，作为发展商全国战略的首发案 例，全面复制，树立东方银座品牌形象。 项目概况 项目位臵项目位臵：前海路与学府路交汇处
2、之东北 建设用地面积：建设用地面积：4529m2 建筑面积：建筑面积：29891.4m2 商业面积：商业面积：5800m2 容积率容积率：6.6 建筑布局：建筑布局：共32层，1-3层为商业，4层为架 空园林和泛会所，5层及以上为住宅。 产品概况：产品概况：共374套90平米以下小户型产品 主力户型55-89平米精装复式小户 国际酒店社区，世界标尺下的精功复式国际酒店社区，世界标尺下的精功复式 四至分析：交通便捷，前海枢纽四至分析：交通便捷，前海枢纽 东-金海花园小区，城中村小高层景 象 西-临前海路，路西侧为23层新德家 园、30层港湾丽都，社区形象较好， 中高端底商。 南-临学府路，学府路
3、南侧为25层富 邦国际酒店，30层中南凯悦酒店 北-临南山水厂宿舍和电站，城中村 小高层景象 产品分为平面及复式，实用率一般， 70.5%77.8%（设计院数据）。 复式户型复式户型分布在A、B两栋和C栋高 层，主要位于项目南侧（学府路段） 和东侧；附加值较高，可以多改出一 个房间。 平面户型平面户型分布在C栋，主要位于项目 西侧（前海路段）。 产品分析 前 海 路 学府路 挑空中 庭 C座 45-55平面为 主 B座 55-88复式 A 座(与B座对称） 55-88复式 兰桂坊商业广场 户型 编号 面积区间 改造后 户数 户数比 面积比 复式1*2 A(B)2、A(B)3、A(B)4、A(B)5 49-60 2*2 168 44.9% 45.8% 复式2*2 A(B)6 80 3*2 28 7.5% 9.4% 复式3*2 A(B)1 89 4*2 28 7.5% 10.5% 复式1*2
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