南昌青山湖8号双拼别墅高层住宅项目概况性内部沟通方案（32页）.ppt

1、南昌公司营销管理部内部资料 严格保密2 方案及客户介绍方案及客户介绍1、项目地址：南昌市青山湖风景区、滨湖东路以北丹霞路以南、饶村土地范围内；、项目地址：南昌市青山湖风景区、滨湖东路以北丹霞路以南、饶村土地范围内；2、地理位置：南昌市北方向、距离市中心（八一广场）约、地理位置：南昌市北方向、距离市中心（八一广场）约6.5公里；公里；项目概况项目概况土地原始资料土地原始资料地块现状分析地块现状分析市中心区域市中心区域青山湖片区青山湖片区宗地位置宗地位置项目区位图项目区位图项目概况项目概况土地原始资料土地原始资料地块现状分析地块现状分析青山湖青山湖宗地位置宗地位置八一八一 广场广场四季花城南区四季

2、花城南区通向江纺道路通向江纺道路南京路南京路北京路北京路湖心岛位置湖心岛位置3、土地数据：、土地数据：土地面积：约土地面积：约97061平方米（约平方米（约145.59亩）；建筑容积率：亩）；建筑容积率：1.4%；建筑密度建筑密度32%32%；绿地率；绿地率35%35%；车位；车位:1:1车位车位/户户。总建筑面积：约总建筑面积：约135884平方米。平方米。户型配比要求户型配比要求:90:90平米以下户型：平米以下户型：30%30%。项目概况项目概况土地原始资料土地原始资料地块现状分析地块现状分析项目区位图项目区位图地块位置地块位置香香溢溢花花城城4、周边情况：、周边情况：玉泉岛小区（省长楼

3、）旁新建的幼儿园和市级重点小学南师附小距该项目为玉泉岛小区（省长楼）旁新建的幼儿园和市级重点小学南师附小距该项目为3公里，十五中公里，十五中（建设中的省重点中学，设初、高中）和塘山农贸市场距该项目约为（建设中的省重点中学，设初、高中）和塘山农贸市场距该项目约为2公里。目前无公交通行。公里。目前无公交通行。玉泉岛小区玉泉岛小区五湖大酒店五湖大酒店湖心岛湖心岛公交站点公交站点江纺江纺项目概况项目概况土地原始资料土地原始资料地块现状分析地块现状分析5、项目四至、项目四至东侧为塘山镇五联村东侧为塘山镇五联村 南侧临青山湖南侧临青山湖 项目西侧为江纺新村宿舍项目西侧为江纺新村宿舍 北侧为丹霞路北侧为丹霞

4、路 项目概况项目概况土地原始资料土地原始资料地块现状分析地块现状分析现状水纹情况现状水纹情况550米米170米米湖滨东路湖滨东路丹霞路丹霞路饶村饶村6 6、土地特点分析、土地特点分析 地块坐落在青山湖畔，属市政府发展区域，地块南北方向道路通达性优越，近市中心繁华区域。地块坐落在青山湖畔，属市政府发展区域，地块南北方向道路通达性优越，近市中心繁华区域。沿湖带状分布，南北方向短轴、东西方向长轴，沿湖带状分布，南北方向短轴、东西方向长轴，南向面临湖面，南向面临湖面，周边环境优美，地块属性优越。周边环境优美，地块属性优越。项目概况项目概况土地原始资料土地原始资料地块现状分析地块现状分析7 7、规划情况

5、、规划情况 湖景高层、超高层与别墅相结合的资源占有型高尚社区，定位为江西省最顶级项目。湖景高层、超高层与别墅相结合的资源占有型高尚社区，定位为江西省最顶级项目。以大面积为主，以大面积为主，90/30部分为部分为90平米两房，其余均为平米两房，其余均为220平米以上、四房以上的户型，打造纯粹高端社区。平米以上、四房以上的户型，打造纯粹高端社区。超高层超高层高层高层高层高层非临湖非临湖 双拼别墅双拼别墅非临湖非临湖 双拼别墅双拼别墅临湖临湖 双拼别墅双拼别墅临湖临湖 双拼别墅双拼别墅南昌公司青山湖8号展示区介绍展示区展示区一期一期二期二期1建筑：概念设计完成扩初设计3月15日4月15日（5月15超

6、高层）别墅施工图 3月15日4月15日高层超高层桩图4月25日施工图4月15日6月30日（7月30超高层）2会所：方案3月30日高层销售案场，施工图6月30日3别墅样板房：方案销售正式提供协办单时间3月月30日4月30日样板间施工时间需预留3个月施工图5月304高层样板房：方案销售正式提供协办单时间4月30日5月30日施工图6月20日5室外景观：方案3月1日5月30日施工图5月1日8月15日青山湖青山湖8 8号目标客户描述号目标客户描述营销管理部营销管理部 别墅产品别墅产品目标客户及产品对应目标客户及产品对应临湖别墅临湖别墅顶级富豪顶级富豪非临湖别墅非临湖别墅富贵阶层富贵阶层背景背景 以大私企

7、业主和官商为主 40-50岁,中老年企业主居多，早期创业者（10年或20年以上），企业具备相当规模且涉及多个行业，个人总资产约5000万及以上。拥有多处房产，有别墅或高档大面积公寓居住经验，住宅消费观念成熟。追求完美的终极住宅。三代同堂（夫妻、父母、1-2个小孩、保姆等）以私企业主、垄断企业高管、官商为主 35-50岁，中年企业主居多，企业逐渐步入稳定期，财富积累时间较长，个人总资产约2000万及以上。拥有多处房产，有别墅或高档大面积公寓居住经验，住宅消费观念成熟，将别墅有天有地有院完善的生活方式定为终极住宅追求。三代同堂（夫妻、父母、1-2个小孩、保姆等）购房动机购房动机 占据/拥有稀缺土地

8、资源及湖景资源 顶级生活享受 成就标签占据/拥有稀缺土地资源 完善的功能，家庭生活享受 成就标签核心需求核心需求 资源占有，奢华尺度；功能完善，细节处理完美；偏好独栋别墅，私人拥有;关注隐私性，不被打搅。资源占有，阔绰尺度；偏好独栋别墅，可以接受双拼，关注产品居住功能，产品导向明显 功能完善，在一定程度上关注性价比。产品对应产品对应临湖双拼临湖双拼面积：面积：580580平米平米总价：约总价：约20002000万万非临湖双拼非临湖双拼面积：面积：360360平米平米总价：约总价：约850850万万标签标签/享受型享受型享受型享受型富贵型富贵型背景背景 事业蒸蒸日上的青年新锐，未来支付能力强 受

9、过高等教育，追求高品质生活享受 关注品牌消费，标签心理涌动 多为两口之家（夫妻）事业稳健、经济实力较强的企业主、企业高层及中高层官员因为事业或资源的积累，收入较为丰裕 多为三代同堂（夫妻、小孩、父母尚健康）事业成熟、经济实力较强的企业主、企业高层及高层官员 事业处于顶峰阶段，关注家庭享受 多为三代同堂（夫妻、1-2个小孩、年迈父母、保姆）购房动机购房动机 入住高档社区，身份的象征 享受生活 家庭生活享受 湖景资源占有 别墅级生活享受追求 湖景资源占有 成功标签核心需求核心需求 社区品牌、档次、形象 湖景、社区景观 基本功能保证，满足一定舒适度 稀缺湖景资源 高档社区、品牌形象 阔绰、舒适的尺度

10、空间 稀缺湖景资源 标签形象，空中别墅 豪华的尺度空间，完善的户型功能产品对应产品对应 两房复式两房复式 面积约面积约9090平米平米 总价段约总价段约90-11090-110万万 大平层，四房两厅三卫大平层，四房两厅三卫 面积约面积约220220平米平米 总价段约总价段约220-270220-270万万 大平层，四房两厅三卫一保姆间大平层，四房两厅三卫一保姆间 面积约面积约260260平米平米 总价段约总价段约330-350330-350万万 高层产品高层产品目标客户及产品对应目标客户及产品对应 一、别墅市场一、别墅市场别墅市场研究深化别墅市场研究深化本项目别墅产品解读本项目别墅产品解读 二

11、、高层市场二、高层市场高层市场研究深化高层市场研究深化本项目别墅产品解读本项目别墅产品解读市场介绍主要内容市场介绍主要内容 一、别墅一、别墅市场研究深化市场研究深化别墅市场表现别墅市场表现 整体市场规模较小，尚处起步阶段整体市场规模较小，尚处起步阶段 高端别墅中，高端别墅中，200-250200-250平米，平米，200-250200-250万为主力面积段、总价段万为主力面积段、总价段 市场呈现高端别墅逐渐放量，高端需求逐步体现的趋势市场呈现高端别墅逐渐放量，高端需求逐步体现的趋势各面积段市场表现各面积段市场表现 样本时间段2004年1月至2007年12月 面积段150-180180-2002

12、00-250250-300300-350350-400400以上合计 价格段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交4000-5000363636365000-6000202020206000-7000138137121121211541507000-10000446622121210000-150009160141315121208515000-2000086211111820000以上28422306合计 565613813713971861814211822383317样本项目：香溢花城样本项目：香溢花城I I、IIII期双拼、联排别墅，白金瀚叠加、联排、双拼和独

13、栋别墅，铭雅欧洲城独栋别墅。期双拼、联排别墅，白金瀚叠加、联排、双拼和独栋别墅，铭雅欧洲城独栋别墅。各总价段市场表现：各总价段市场表现：样本时间段2004年1月至2007年12月总价段80万以下80-100万100-150万150-200万200-250万250-350万350-500万500万以上合计 价格段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交4000-500035351136365000-600055151520206000-7000152149211541507000-1000011337711121210000-1500091601413669612

14、08515000-2000043641111820000以上28422306合计 4040161615214932946325234115129383317样本项目：香溢花城样本项目：香溢花城I I、IIII期双拼、联排别墅，白金瀚叠加、联排、双拼和独栋别墅，铭雅欧洲城独栋别墅。期双拼、联排别墅，白金瀚叠加、联排、双拼和独栋别墅，铭雅欧洲城独栋别墅。一、别墅一、别墅市场研究深化市场研究深化典型项目分析：香溢花城典型项目分析：香溢花城推盘时间推盘时间产品形态产品形态套数套数面积（面积（）价格（均价总价）价格（均价总价）销售率销售率第一批2005.5联排18190-310均价0.6万，总价区间12

15、0-200万100%双拼4296-309第二批2006.12.19非临湖联排4220-240均价1.1万，总价区间250-290万100%非临湖双拼9230-250均价1.3万,总价区间280-360万100%临湖双拼1342单价1.75万，总价600万100%第三批2007.5.26非临湖双拼9220-250均价1.6万，总价区间280-320万100%临湖双拼1345单价2.2万，总价750万100%第四批2007.11.3非临湖联排4219-240单价1.7万-2万，总价380-480万50%一期二期三期青青 山山 湖湖N市政广场市政广场别墅区别墅区市政绿化带商业商业 分批小量推盘，价格

16、梯度增长，实现板块内均价最高分批小量推盘，价格梯度增长，实现板块内均价最高以及推盘当月内售罄的销售业绩。以及推盘当月内售罄的销售业绩。产品面积适中，基本满足客户的舒适度和功能需求。产品面积适中，基本满足客户的舒适度和功能需求。但普遍反映户型开窗面积较小及观湖效果不好。但普遍反映户型开窗面积较小及观湖效果不好。高总价房源创南昌别墅新高，且去化速度良好，高总价房源创南昌别墅新高，且去化速度良好，充分充分体现城市别墅及湖区别墅的强劲溢价能力。体现城市别墅及湖区别墅的强劲溢价能力。典型项目选取原则：典型项目选取原则：1 1、同板块（青山湖东岸），直接竞争对手、同板块（青山湖东岸），直接竞争对手2 2、

17、板块内别墅均价最高，去化良好、板块内别墅均价最高，去化良好21 一、别墅一、别墅市场研究深化市场研究深化客户访谈成果客户访谈成果三三场高端项目业主场高端项目业主座谈座谈五五位高端项目操盘手位高端项目操盘手访谈访谈三三轮共轮共2929组高端客户组高端客户深访深访访谈样本情况：访谈样本情况：别墅客户价值点诉求：别墅客户价值点诉求：n 安全性、服务性强，物业管理出色安全性、服务性强，物业管理出色n 顶级生活享受及身份昭示感顶级生活享受及身份昭示感n 资源占有，关注风水资源占有，关注风水n 开发企业品牌形象开发企业品牌形象n 品质及规划具备市场震撼力；品质及规划具备市场震撼力；n 终极住宅追求，第一居

18、所，功能齐全终极住宅追求，第一居所，功能齐全别墅客户经典语录：别墅客户经典语录：“独栋别墅才有别墅的感觉，联排和双拼都感觉不舒服独栋别墅才有别墅的感觉，联排和双拼都感觉不舒服”“关键得看产品做出来，得有震撼力咯关键得看产品做出来，得有震撼力咯”“住别墅，院子一定要大，房屋设计一定要考虑周到，风水也住别墅，院子一定要大，房屋设计一定要考虑周到，风水也要好，一套很满意的房子我们也就不需要再换了要好，一套很满意的房子我们也就不需要再换了”一、别墅一、别墅市场研究深化市场研究深化 未来主要竞争情况：未来主要竞争情况：不容乐不容乐观观项目区位图项目区位图青山湖项目产品（西班牙风格）：产品（西班牙风格）：

19、双拼（双拼（220-370220-370平米）平米）四联排（四联排（220-240220-240平米）平米）共共3636套套推盘时间：推盘时间：20082008年年-2009-2009年年装修：装修：毛坯毛坯产品（德式风格）：产品（德式风格）：1010栋双拼（约栋双拼（约250250平米）平米）2020栋独栋（约栋独栋（约380380平米）平米）推盘时间：推盘时间：预计预计20082008年年3 3月底月底装修：装修：毛坯，设置地热毛坯，设置地热香香溢溢花花城城恒茂湖滨恒茂湖滨中大中大青山湖花园青山湖花园产品（欧式风格）产品（欧式风格）3 3栋独栋（定制，不对外）栋独栋（定制，不对外）6 6栋

20、双拼（约栋双拼（约260-300260-300平米）平米）6 6栋四联排（约栋四联排（约230230平米）平米）推盘时间：推盘时间：20082008年年-2009-2009年年装修：装修：毛坯毛坯 未来两年，板块内以双拼（未来两年，板块内以双拼（250-300250-300平米）、独栋（平米）、独栋（380380平米）供应为主，供量较为集中。平米）供应为主，供量较为集中。预计未来两年别墅竞品总价以预计未来两年别墅竞品总价以400-900400-900万为主，少量突破万为主，少量突破10001000万。万。竞争别墅普遍诉求湖景和市区别墅概念，且所属项目及品牌市场表现良好，普遍具备一定竞争力竞争别

21、墅普遍诉求湖景和市区别墅概念，且所属项目及品牌市场表现良好，普遍具备一定竞争力。一、别墅一、别墅本项目产品解读本项目产品解读青山湖项目主力供应（毛坯）：青山湖项目主力供应（毛坯）：360360平米非临湖双拼（平米非临湖双拼（2424套）：套）：20082008年年-2009-2009年上市，总价约年上市，总价约860-900860-900万万580580平米临湖双拼（平米临湖双拼（1818套）：套）：20082008年年-2011-2011年上市，总价约年上市，总价约2000-20102000-2010万万产品产品青山湖项目青山湖项目580平米临湖双拼平米临湖双拼香溢花城香溢花城360平米临湖

22、双拼平米临湖双拼青山湖项目青山湖项目360平米非临湖双拼平米非临湖双拼香溢花城香溢花城240平米非临湖双拼平米非临湖双拼装修毛坯毛坯毛坯毛坯08年预测总价约2000万约900万约860万约500万朝向西南南北（西端）西南南北景观南向一线湖景西面一线湖景（西晒）小区内景观小区内景观、部分湖景地段青山湖北岸青山湖东北岸，临近配套区青山湖北岸青山湖东北岸，临近配套区规划别墅加高层，纯高端社区多种产品混合社区，高端形象不明确别墅加高层，纯高端社区多种产品混合社区，高端形象不明确庭苑面积约1050平米约500平米约300平米约150平米地下室面积约530平米约150平米约300平米约100平米户型尺度奢

23、华，功能完善开窗面积较小，户型利用率不高尺度阔绰，功能齐全相对紧凑，开窗面积较小，户型利用率不高青山湖项目产品竞争力预测：青山湖项目产品竞争力预测：青山湖项目别墅青山湖项目别墅 VS VS 香溢花城别墅香溢花城别墅青山湖项目青山湖项目580580平米临湖别墅平米临湖别墅充分考虑资源占有，产品竞争优势明显，虽总价大幅突破南昌价格天花板，但总量较少，市场风险有待检验。充分考虑资源占有，产品竞争优势明显，虽总价大幅突破南昌价格天花板，但总量较少，市场风险有待检验。青山湖项目青山湖项目360360平米非临湖别墅平米非临湖别墅与香溢花城临湖别墅产生直接竞争，相对别墅客户对景观的诉求度，产品竞争力偏弱，市

24、场风险较高，应控制与香溢花城临湖别墅产生直接竞争，相对别墅客户对景观的诉求度，产品竞争力偏弱，市场风险较高，应控制价格水平。价格水平。24 一、别墅市场一、别墅市场别墅市场研究深化别墅市场研究深化本项目别墅产品解读本项目别墅产品解读 二、高层市场二、高层市场高层市场研究深化高层市场研究深化本项目别墅产品解读本项目别墅产品解读 二、高层二、高层市场研究深化市场研究深化 高端高层以高端高层以120-180120-180平米，平米，100-120100-120万为主要供应，整体供需情况良好；万为主要供应，整体供需情况良好；200200平米及平米及150150万以上供应量极少，且销售速度缓慢万以上供应

25、量极少，且销售速度缓慢;南昌高端客户的高层面积需求集中在南昌高端客户的高层面积需求集中在150-200150-200平米左右，平米左右，250250以上产品开发风险较大。以上产品开发风险较大。高层市场表现高层市场表现各面积段市场表现各面积段市场表现 样本时间段样本时间段20052005年年8 8月至月至20072007年年1212月月面积段面积段100100以下以下100-120100-120120-150120-150150-180150-180180-200180-200200-250200-250250-300250-300合计合计价格段价格段供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交

26、成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交4000-50004000-50001861861861861361361361362702702702705925925925925000-60005000-60008728728728722872872672677137136836832822822552556666636322202220214021406000-70006000-700019219219219222422421621636636632132115915914414412128 81 10 09549548818817000-100007

27、000-100001281281111111111112 21 1241241240240合计合计1250125011951195647647610610134913491248124855255249049014148 80 00 0676738383879387935893589样本楼盘采集于：恒茂国际华城样本楼盘采集于：恒茂国际华城IIII期，国际都会期，国际都会I-IIII-III期，恒茂湖滨高层，香溢花城期，恒茂湖滨高层，香溢花城I I期小高、高层，高能金域名都期小高、高层，高能金域名都IIII、IIIIII期期各总价段市场表现各总价段市场表现 样本时间段样本时间段20052005年

28、年8 8月至月至20072007年年1212月月总价段总价段5050万以下万以下50-8050-8080-10080-100100-120100-120120-150120-150150150万以上万以上合计合计价格段价格段供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交4000-50004000-50002242242242243683683683685925925925925000-60005000-6000186186186186132413241287128764464460460466666363222022202140

29、21406000-70006000-7000969696963273273193194024023643641231231001005 52 21 10 09549548818817000-100007000-10000184184184184565656561 10 0241241240240合计合计506506491491207920791968196810461046954954179179122122767654542 20 03879387935893589样本楼盘采集于：恒茂国际华城样本楼盘采集于：恒茂国际华城IIII期，国际都会期，国际都会I-IIII-III期，恒茂湖滨高层，香

30、溢花城期，恒茂湖滨高层，香溢花城I I期小高、高层，高能金域名都期小高、高层，高能金域名都IIII、IIIIII期期 二、高层二、高层市场研究深化市场研究深化典型项目分析：恒茂湖滨典型项目分析：恒茂湖滨 品牌开发商开发，别墅与高层相结合的社区，配置独立会所，高端品牌开发商开发，别墅与高层相结合的社区，配置独立会所，高端形象塑造良好。形象塑造良好。259 259平米四房产品具备西、北、东南面一线湖景资源，户型设计充平米四房产品具备西、北、东南面一线湖景资源，户型设计充分考虑观湖效果，主卧套间设计，室内空间阔绰豪华。分考虑观湖效果，主卧套间设计，室内空间阔绰豪华。客户反馈面积过大且价值感不强，且产

31、品总价（近客户反馈面积过大且价值感不强，且产品总价（近150150万）与部分万）与部分别墅总价接近，导致销售速度缓慢，历经别墅总价接近，导致销售速度缓慢，历经1717个月仍未售罄。个月仍未售罄。面积、房型配比面积段房型总套数总面积面积比销售面积销售比例销售周期401房1厅132528010.11%5280100%1个月952房2厅1321254024.02%12540100%3个月1313房2厅1321729233.12%17292100%6个月2594房2厅661709432.74%1631795%17个月462522064217880%别墅区N典型项目选取原则：典型项目选取原则：1 1、同

32、板块（青山湖东岸）；、同板块（青山湖东岸）；2 2、南昌品牌开发商开发；、南昌品牌开发商开发；3 3、湖景大平层去化情况具有借鉴意义。、湖景大平层去化情况具有借鉴意义。259259平米平米四房产品四房产品四房两厅三卫四房两厅三卫259259平米平米三场高端项目业主座谈五位高端项目操盘手访谈三轮共29组高端客户深访访谈样本情况：访谈样本情况：客户访谈成果客户访谈成果 二、高层二、高层市场研究深化市场研究深化高层客户经典语录：高层客户经典语录：“空间要舒服，功能要全，但是也要合理，我们也不是冤大头，钱得花在值得的地方”“既然有大堂就应该弄的豪华些，象酒店那样，有前台，大堂服务什么的”“我觉得高层也

33、一样要豪华，要有大露台和外界接触”高层客户价值点诉求：高层客户价值点诉求：n 安全性、服务性强，物业管理出色n 高端生活享受及身份认同感n 开发企业品牌形象n 品质及规划具备市场震撼力n 相对别墅的总价优势，空中别墅概念n 功能齐全，关注家庭需求28未来主要竞争情况未来主要竞争情况 二、高层二、高层市场研究深化市场研究深化江中紫金城江中紫金城江景高层，商业配套齐全江景高层，商业配套齐全推盘时间：推盘时间：20082008年年-2012-2012年年装修：装修：精装修精装修面积（预计）面积（预计）：共：共7070万平米万平米130-150130-150平米三房（主力）平米三房（主力）180-20

34、0180-200平米四房平米四房280280平米五房平米五房香溢花城香溢花城湖景高层，景观资源优越湖景高层，景观资源优越推盘时间：推盘时间：20082008年年-2010-2010年年装修：毛坯装修：毛坯面积面积：约：约2020万平米万平米预计以预计以180180三房、三房、220220四房为主力四房为主力恒茂国际都会恒茂国际都会高层住宅，配套齐全地段优越高层住宅，配套齐全地段优越推盘时间：推盘时间：20082008年年-2009-2009年年装修：毛坯装修：毛坯面积面积：约：约1010万平米万平米9595平米两房平米两房120-150120-150平米三房（主力）平米三房（主力）150-18

35、0150-180平米四房平米四房城开滨江城开滨江1 1号号江景高层，核心地江景高层，核心地段，顶级豪宅定位段，顶级豪宅定位推盘时间：推盘时间：20092009年年起起装修：装修：毛坯毛坯面积（预计）面积（预计）：共：共约约5050万平米万平米 未来两年，高端高层市场以未来两年，高端高层市场以130-150130-150三房、三房、180-220180-220四房的舒适性产品为主要供应。四房的舒适性产品为主要供应。预计未来两年高端高层竞品总价以预计未来两年高端高层竞品总价以100-220100-220万为主，少量突破万为主，少量突破250250万。万。竞争高层项目普遍占有优越地段及稀缺景观资源，

36、面积和总价根据主流高端产品适度竞争高层项目普遍占有优越地段及稀缺景观资源，面积和总价根据主流高端产品适度提升、阶梯发展，符合主流高端客户需求提升、阶梯发展，符合主流高端客户需求。二、高层二、高层本项目产品解读本项目产品解读青山湖项目主力供应（精装修）：青山湖项目主力供应（精装修）：9090平米两房两厅两卫（平米两房两厅两卫（30%30%）：）：20092009年年-2010-2010年上市，年上市，总价约总价约90-11090-110万万220220平米四房两厅三卫（平米四房两厅三卫（24%24%）：）：20092009年年-2010-2010年上市，年上市，总价约总价约220-270220-

37、270万万260260平米四房两厅三卫一佣人房（平米四房两厅三卫一佣人房（31%31%）：）：20102010年年-2011-2011年上市，总价约年上市，总价约330-350330-350万万机会与风险共存机会与风险共存青山湖项目产品竞争力预测：青山湖项目产品竞争力预测：9090平米两房平米两房 VS VS 恒茂国际都会恒茂国际都会9595平米两房平米两房产品产品青山湖项目青山湖项目90平米两房平米两房恒茂国际都会恒茂国际都会95平米两房平米两房装修精装修毛坯总价（2009年价格预测）约95万约80万朝向西南正南景观南向一线湖景小区内景观地段青山湖北岸，配套相对匮乏北京东路，临近非繁华配套区

38、规划别墅加高层，纯高端社区混合规划社区，中高端社区形象户型复式，实现两卫功能，面积利用率高，通透性良好平层，一卫，通透性不佳青山湖项目青山湖项目9090平米产品在配套及交通相对劣势，其他关键因素占明显优势，具备较强竞争力。平米产品在配套及交通相对劣势，其他关键因素占明显优势，具备较强竞争力。30二、高层二、高层本项目产品解读本项目产品解读青山湖项目青山湖项目260260平米四房平米四房市场同类产品表现不佳（恒茂湖滨）；产品总价相对同类产品差价过大，逼近部分别墅总价；尺度过于豪华且核心价值点不明显，空中别墅感不强。产品竞争力偏弱，市场风险较高。建议目前规划条件下，优化功能设置，突出面积价值点产品

39、竞争力偏弱，市场风险较高。建议目前规划条件下，优化功能设置，突出面积价值点青山湖项目产品竞争力预测：青山湖项目产品竞争力预测：260260平米四房平米四房 VSVS 220 220平米四房平米四房 VS VS 香溢花城香溢花城220220平米四房平米四房产品产品青山湖项目青山湖项目260平米四房平米四房青山湖项目青山湖项目220平米四房平米四房香溢花城香溢花城220平米四房平米四房装修精装修精装修毛坯总价（2010年价格预测）约330万约270万约200万朝向西南西南西南景观南向一线湖景南向一线湖景西南一线湖景地段青山湖北岸青山湖北岸青山湖东北岸，临近配套区规划别墅加高层，纯高端社区别墅加高层，纯高端社区多种产品混合社区，高端形象不明确户型尺度豪华，但核心价值点不明显尺度阔绰，满足舒适度要求，无佣人房未确定，存在调整可能参考市场主流户型：四房两厅三卫一佣人房青山湖项目青山湖项目220220平米四房平米四房相对市场主流产品适度放大，满足舒适度要求；功能稍有缺憾，无佣人房。同类产品综合竞争力较强，建议优化面积分配，完善功能设置。同类产品综合竞争力较强，建议优化面积分配，完善功能设置。机会与风险共存机会与风险共存ENDEND