北京顺义望泉家园别墅板楼项目定位策划报告（125页）.ppt

1、万科顺义望泉家园项目万科顺义望泉家园项目初步定位策划报告初步定位策划报告2023年10月第 2 页 思源顾问本案定位基本思路本案定位基本思路项目现状分析：优势、劣势、机遇、威胁项目现状分析：优势、劣势、机遇、威胁顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位望泉家园主题概念定位望泉家园主题概念定位目标市场定位目标市场定位目标客群定位目标客群定位本案初步产品定位和规划布局建议本案初步产品定位和规划布局建议经济分析和营销推广（下一步深化工作）经济分析和营销推广（下一步深化工作）2023年10月第 3 页 思源顾问对本项目开发目标的理解对本项目开发目标的理解1、规范和促进顺义区土地一级市场的健康发展；、规范和

2、促进顺义区土地一级市场的健康发展；2、保证土地资源的合理利用和综合效益最大化；、保证土地资源的合理利用和综合效益最大化；3、推动顺义区的城市化开发进程；、推动顺义区的城市化开发进程；2023年10月第 4 页 思源顾问目目 录录一、用地开发条件及一、用地开发条件及SWOT分析分析从城市运营的高度把握总体方向从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位二、顺义区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位三、望泉家园主题概念定位“样板化样板化”的新城市生活主义功能区的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略四、望泉家园总体开发战略循序

3、渐进、逐步完善功能建设循序渐进、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目标市场和目标客群，开发优势产品锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议六、总体规划设计初步建议进行容积率拆分、错落布局进行容积率拆分、错落布局七、七、C区开发策略及项目定位区开发策略及项目定位首期开发必须与市场有效对接首期开发必须与市场有效对接2023年10月第 5 页 思源顾问地理位置地理位置 本案位于顺义区仁和镇中心地区，本案位于顺义区仁和镇中心地区，交通便利。从本案所在地出发，沿交通便利。从本案所在地出发，沿顺平路乘车顺平路乘车15分钟可以到达首都国分钟可以到达首都国际机场际

4、机场 用地东侧为顺西路，地块东面是煤用地东侧为顺西路，地块东面是煤炭公司货场和石油公司炭公司货场和石油公司 用地南侧为顺平路，规划中的二、用地南侧为顺平路，规划中的二、三、四期用地都有一部分靠近顺平三、四期用地都有一部分靠近顺平路路 用地西侧为城市主干道顺义西二环用地西侧为城市主干道顺义西二环2023年10月第 6 页 思源顾问规划范围规划范围（红线内为策划范围）（红线内为策划范围）A区D区C区B区E区F区G区顺美服装厂已出让给渔阳公司的2023年10月第 7 页 思源顾问用地经济技术指标用地经济技术指标各项指标各项指标B BC CD DE EF FG G合计合计招标招标渔阳渔阳总用地面积（公

5、顷）总用地面积（公顷）14.755.4101.6建设用地面积（公顷）建设用地面积（公顷）19.8213.14.714.5010.274.5518.1184.4总建筑面积（万平米）总建筑面积（万平米）26.6418.347.6717.3413.943.4617.20101.3住宅建筑面积（万平米）住宅建筑面积（万平米）25.0418.347.6711.8411.5413.387.3（86.2%）公建总建筑面积（万平米）公建总建筑面积（万平米）1.65.502.403.461.013.96（13.8%）容积率容积率1.341.41.61.201.360.860.951.2说明说明C区招标地块已有规

6、划意见书，因此指标确实；区招标地块已有规划意见书，因此指标确实；其它地块以现有规划方案计算，整体容积率按其它地块以现有规划方案计算，整体容积率按1.2估算。估算。2023年10月第 8 页 思源顾问地块现状地块现状 C区和区和G区地块已经基本完成拆迁，区地块已经基本完成拆迁，平整情况较好；平整情况较好；其他地块有待拆迁。其他地块有待拆迁。2023年10月第 9 页 思源顾问周边环境周边环境宗地南端宗地南端的顺平路的顺平路宗地西侧待建宗地西侧待建的西二环路现状的西二环路现状2023年10月第 10 页 思源顾问周边环境周边环境GG地块南端地块南端的绿化隔离带的绿化隔离带宗地内的现状宗地内的现状水

7、渠及林带水渠及林带2023年10月第 11 页 思源顾问周边环境周边环境 在宗地东南侧保留的顺美服装厂在宗地东南侧保留的顺美服装厂会对地块整体开发带来不利影响。会对地块整体开发带来不利影响。特别是对东南侧靠近顺西路的地特别是对东南侧靠近顺西路的地块开发，此地块上建筑物业形态块开发，此地块上建筑物业形态的选择就会受到限制。的选择就会受到限制。2023年10月第 12 页 思源顾问C地块现状地块现状 地块本身已经基本平整地块本身已经基本平整 地块本身没有自然景观地块本身没有自然景观 从规划图上可以看到该地块不完整从规划图上可以看到该地块不完整（东北方有保留的学校，西北方有（东北方有保留的学校，西北

8、方有已经出让给渔阳公司的地）已经出让给渔阳公司的地）2023年10月第 13 页 思源顾问C地块内现状地块内现状地块北侧地块北侧的保留建筑的保留建筑地块南侧已建地块南侧已建的居住建筑的居住建筑2023年10月第 14 页 思源顾问C地块周边环境地块周边环境地块东侧的地块东侧的煤炭公司货场煤炭公司货场（据悉会搬迁）（据悉会搬迁）地块东南侧地块东南侧的石油公司的石油公司2023年10月第 15 页 思源顾问配套设施配套设施 本案周边的配套设施极少本案周边的配套设施极少 顺义二中将搬迁顺义二中将搬迁 周边建材市场较为集中，周边建材市场较为集中，区域整体形象欠佳区域整体形象欠佳2023年10月第 16

9、 页 思源顾问顺平路绿化带顺平路绿化带首都国际机场首都国际机场待建的二环路待建的二环路及绿化带及绿化带本案可利用的优势资源本案可利用的优势资源2023年10月第 17 页 思源顾问顺平路噪音干扰顺平路噪音干扰待建的二环路待建的二环路噪音干扰噪音干扰本案的劣势因素本案的劣势因素煤厂煤厂石油公司石油公司建材城建材城铁路铁路回迁楼回迁楼2023年10月第 18 页 思源顾问地块地块SWOT分析分析S S 优势优势W W 劣势劣势处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门的特殊地带；的特殊地带；地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利；地块临顺平路和拟建的二环路，交通

10、便利；本项目本项目100万建设规模，具备规模效应；万建设规模，具备规模效应；地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目品质；品质；地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储油罐严重影响项目的景观；油罐严重影响项目的景观；地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂以及保留的学校会对地块整体开发不利；以及保留的学校会对地块整体开发不利；地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大整个地块周边的环境很差，目前不能对本整个地块周边的环境很差，目前不能对本项目价值的提升发挥作用；

11、项目价值的提升发挥作用；整个地块周边的基础配套和生活配套少；整个地块周边的基础配套和生活配套少；O O 机遇机遇T T 威胁威胁 奥运经济对该区域的拉动；奥运经济对该区域的拉动；顺义区新城建设和城市规划的大力推进；顺义区新城建设和城市规划的大力推进；在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平路至现状铁路处（项目东界外约路至现状铁路处（项目东界外约300300米）折向米）折向北的轻轨线；北的轻轨线；地块西侧对面在地块西侧对面在“顺义区域结构空间发展规划顺义区域结构空间发展规划”中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景资

12、源资源北京主城区的向心力和不可动摇的地位，北京主城区的向心力和不可动摇的地位，在短期内无法改变；在短期内无法改变；北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合将导致资源的分流；将导致资源的分流；顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城区价格在区价格在4500左右的高档住宅项目（如：左右的高档住宅项目（如：金汉金汉.绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击2023年10月第 19 页 思源顾问优势优势 处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门

13、的特殊地带；处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门的特殊地带；地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利；地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利；本项目本项目100100万建设规模，具备规模效应；万建设规模，具备规模效应；地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目品质；地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目品质；2023年10月第 20 页 思源顾问劣势劣势 地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储油罐严重影响项目的景观；地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储油罐严重影响项目的景观；地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂以及保留的学校会对地块整体开地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂以及保留的学校会对地块整

14、体开发不利；发不利；地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大；地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大；整个地块周边的环境很差，目前不能对本项目价值的提升发挥作用；整个地块周边的环境很差，目前不能对本项目价值的提升发挥作用；整个地块周边的基础配套和生活配套少；整个地块周边的基础配套和生活配套少；2023年10月第 21 页 思源顾问机遇机遇 奥运经济对该区域的拉动；奥运经济对该区域的拉动；顺义区新城建设和城市规划的大力推进；顺义区新城建设和城市规划的大力推进；在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平路至现状铁路处（项目东界在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平路至现状铁路处（项目东界外约外约3003

15、00米）折向北的轻轨线；米）折向北的轻轨线；地块西侧对面在地块西侧对面在“顺义区域结构空间发展规划顺义区域结构空间发展规划”中为沿六环的绿化隔离带，中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景资源；将来可能成为借景资源；2023年10月第 22 页 思源顾问威胁威胁 北京主城区的向心力和不可动摇的地位，在短期内无法改变；北京主城区的向心力和不可动摇的地位，在短期内无法改变；北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可能形成竞争的态势，而有基础的北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合将导致资源的分流；郊区集合将导致资源的分流；顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城区价格在顺义

16、城区周边中、低档别墅项目和顺义城区价格在4500左右的高档住宅项左右的高档住宅项目（如：金汉目（如：金汉.绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击；绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击；2023年10月第 23 页 思源顾问SWOT分析结论分析结论从本案位于顺义西大门的特殊地理位置，交通条件优越，但是地块内存在从本案位于顺义西大门的特殊地理位置，交通条件优越，但是地块内存在原有保留建筑物，不利于整体开发，同时周边环境有待改善。原有保留建筑物，不利于整体开发，同时周边环境有待改善。因此，本项目的开发要积极借势奥运效应和顺义区因此，本项目的开发要积极借势奥运效应和顺义区“新城新城”开发的大形势，开发的大形势，

17、从城市运营的更高起点，认清项目开发的宏观战略意义，把握本项目的开从城市运营的更高起点，认清项目开发的宏观战略意义，把握本项目的开发方向。发方向。2023年10月第 24 页 思源顾问目目 录录一、用地开发条件及一、用地开发条件及SWOT分析分析从城市运营的高度把握总体方向从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位二、顺义区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位三、望泉家园主题概念定位“样板化样板化”的新城市生活主义功能区的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略四、望泉家园总体开发战略循序渐进、逐步完善功能建设循序渐进、逐步

18、完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目标市场和目标客群，开发优势产品锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议六、总体规划设计初步建议进行容积率拆分、错落布局进行容积率拆分、错落布局七、七、C区开发策略及项目定位区开发策略及项目定位首期开发必须与市场有效对接首期开发必须与市场有效对接2023年10月第 25 页 思源顾问区域城市功能定位的基本原则区域城市功能定位的基本原则从城市运营的高度出发，把握项目总体开发战略；从城市运营的高度出发，把握项目总体开发战略；跳出跳出1500亩用地，考虑顺义区在大北京区域的整体定位；亩用地，考虑顺义区在大北京区域的整体定位；

19、配合顺义区内产业园区和居住区的发展战略，提升区域价值；配合顺义区内产业园区和居住区的发展战略，提升区域价值；配合顺义区城市总体规划，协调健康发展；配合顺义区城市总体规划，协调健康发展；从北京市城市运营面临的问题和顺义区发展存在的问题入手；从北京市城市运营面临的问题和顺义区发展存在的问题入手；充分借鉴既有的城市发展经验，探讨本区域的城市功能定位；充分借鉴既有的城市发展经验，探讨本区域的城市功能定位；如何打破现有的城市行政区划，以更开放的视野进行思考，是我们如何打破现有的城市行政区划，以更开放的视野进行思考，是我们对该区域进行城市功能定位的基本出发点。对该区域进行城市功能定位的基本出发点。2023

20、年10月第 26 页 思源顾问顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位 北京市城市规划研究北京市城市规划研究 国内外城市发展研究国内外城市发展研究 顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位2023年10月第 27 页 思源顾问北京城市发展的阶段目标北京城市发展的阶段目标 2004年至年至2008年年北京要率先在全国基本实现现代化，构建国际大北京要率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本构架；都市的基本构架；2009年至年至2020年年全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市的地位；市的地位；2021年至年至2050年年将建设成为经济、社会、生态全面协

21、调可持续发将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。展的城市，进入世界城市行列。2023年10月第 28 页 思源顾问北京城市总布局的基本方针北京城市总布局的基本方针改变人口和产业过于集中在市区的状况，从现在起改变人口和产业过于集中在市区的状况，从现在起城市建设重点要逐步从城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇，发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围的城实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围的城市和地区的协调发展。市

22、和地区的协调发展。2023年10月第 29 页 思源顾问北京市最新城市发展规划北京市最新城市发展规划“两轴两轴”北京传统中轴线和长安街北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；沿线构成的十字轴；“两带两带”北起怀柔、密云，重点为北起怀柔、密云，重点为顺义、通州、亦庄的顺义、通州、亦庄的“东部发展带东部发展带”，以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在内的内的“西部生态带西部生态带”；“多中心多中心”在市区范围内建设在市区范围内建设CBDCBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区，奥运公园、中关村等多个综合服务区，在在“两带两带”上规划上规划1111个个新城新城。确定确定

23、“两轴两轴两带两带多中心多中心”的新格局的新格局 2023年10月第 30 页 思源顾问北京市最新城市发展规划北京市最新城市发展规划在原有的卫星城基础上，承担疏散中心城人口和功能、集聚新的产业，带在原有的卫星城基础上，承担疏散中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城规划新城11个分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、个分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。平谷、延庆、门头沟。其中，重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄其中，重点发展位于东部发展带上的

24、通州、顺义和亦庄3个新城。个新城。2023年10月第 31 页 思源顾问北京市最新城市发展规划北京市最新城市发展规划根据根据北京城市总体规划（北京城市总体规划（2004200420202020年）年），新城是新的城市空间，新城是新的城市空间结构中的重要节点。结构中的重要节点。新城应成为北京中心城人口和职能新城应成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，疏解及新的产业聚集的主要地区，形成形成规模效益和聚集效益。规模效益和聚集效益。郊区化发展是未来重点郊区化发展是未来重点数据来源：数据来源：北京城市总体规划（北京城市总体规划（2004202020042020年）年）2023年10月第

25、32 页 思源顾问1 1两轴两带多中心的城市新两轴两带多中心的城市新规划促进郊区房地产市场规划促进郊区房地产市场发展；发展；北京市城市规划对本案的影响北京市城市规划对本案的影响2 2 郊区房地产开发需求增郊区房地产开发需求增长随之带来的潜在消费长随之带来的潜在消费客户多；客户多；3 3房地产市场的良好发展态房地产市场的良好发展态势有效降低本项目开发和势有效降低本项目开发和运营的市场风险；运营的市场风险；2023年10月第 33 页 思源顾问顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位 北京市城市规划研究北京市城市规划研究 国内外城市发展研究国内外城市发展研究 顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位202

26、3年10月第 34 页 思源顾问国内外城市发展研究国内外城市发展研究1、国内卫星城发展历程、国内卫星城发展历程2、国外、国外“新城新城”发展模式发展模式3、区域发展理论、区域发展理论新都市主义新都市主义4、区域发展理论、区域发展理论同核城市规划同核城市规划2023年10月第 35 页 思源顾问世界城市发展的四个阶段世界城市发展的四个阶段 城市化城市化郊区化郊区化同核城市同核城市新都市主义新都市主义追求品质追求品质;交通便利交通便利;人气够旺人气够旺;身份象征身份象征亲近自然；亲近自然；空间开阔；空间开阔；低人口密度低人口密度道路通畅道路通畅由于交通及配由于交通及配套问题，许多套问题，许多人重新

27、回到城人重新回到城市，要求城市市，要求城市具有与郊区生具有与郊区生活相近的环境活相近的环境品质品质郊区逐步发展郊区逐步发展城市功能，具城市功能，具备城市的生活备城市的生活品质，形成城品质，形成城乡同质化和各乡同质化和各个城市群个城市群2023年10月第 36 页 思源顾问中国城市发展所处的阶段中国城市发展所处的阶段第二阶段第二阶段城市化城市化郊区化郊区化（卫星城）（卫星城）由于市区高昂的房价和生活成本难以承受，同时郊区的环境和基础设由于市区高昂的房价和生活成本难以承受，同时郊区的环境和基础设施也在逐步改善，中国已逐步出现郊区化居住的趋势，卫星城的规划施也在逐步改善，中国已逐步出现郊区化居住的趋

28、势，卫星城的规划不断出现；不断出现；2023年10月第 37 页 思源顾问卫星城发展历程卫星城发展历程第一阶段第一阶段居住功能为主居住功能为主第三阶段第三阶段新新 城城第二阶段第二阶段小配套、小产业小配套、小产业卧城，完全承担解卧城，完全承担解决居住的任务，与决居住的任务，与城市中心区距离不城市中心区距离不超过超过2020公里；公里；卫星城的独立性有卫星城的独立性有所提高，即在卧城所提高，即在卧城的基础上发展工业的基础上发展工业与配套设施。与配套设施。具有完全的独立性具有完全的独立性，拥有工业区、生，拥有工业区、生活区和整套文化、活区和整套文化、消费等配套设施消费等配套设施由单一功能逐步走向完

29、全独立由单一功能逐步走向完全独立2023年10月第 38 页 思源顾问我国卫星城发展历程我国卫星城发展历程 卫星城的三大功能卫星城的三大功能与发达国家和地区的卫星城不同，我国大都市周边的卫星城在功能定位上，与发达国家和地区的卫星城不同，我国大都市周边的卫星城在功能定位上，不仅有分解中心都市区的功能，还承担着卫星城周边农村地区城市化的重不仅有分解中心都市区的功能，还承担着卫星城周边农村地区城市化的重任。任。北京市在规划时确立有两大综合功能，一是要分担市区的相应功能，吸引北京市在规划时确立有两大综合功能，一是要分担市区的相应功能，吸引市区人口向卫星城转移，缓解市区人口压力；二是要承担本地区的综合功

30、市区人口向卫星城转移，缓解市区人口压力；二是要承担本地区的综合功能，发挥辐射作用，带动周边地区的经济和社会发展。能，发挥辐射作用，带动周边地区的经济和社会发展。产业聚集和经济辐产业聚集和经济辐射功能射功能人口聚集功能人口聚集功能城乡联系协调功能城乡联系协调功能2023年10月第 39 页 思源顾问北京市卫星城镇的发展北京市卫星城镇的发展5050年代，卫星城思想引入北京规划年代，卫星城思想引入北京规划19821982年确定四个卫星城镇年确定四个卫星城镇燕化、通县燕化、通县(通州通州)、黄村、昌平、黄村、昌平 9393年北京提出建年北京提出建1414个卫星城个卫星城20012001年对北京年对北京

31、1414个卫星城提出定位个卫星城提出定位 通州、亦庄、黄村、良乡、房山通州、亦庄、黄村、良乡、房山(含燕含燕化化)、长辛店、门城、沙河、昌平、长辛店、门城、沙河、昌平(含含南口、捻头南口、捻头)、延庆、怀柔、延庆、怀柔(含桥梓、含桥梓、庙城庙城)、密云、平谷和顺义、密云、平谷和顺义(含牛栏山、含牛栏山、马坡马坡)1 12 2确立的卫星城镇确立的卫星城镇确立的卫星城镇确立的卫星城镇2023年10月第 40 页 思源顾问目前北京市卫星城镇发展存在的问题目前北京市卫星城镇发展存在的问题不能有效吸引不能有效吸引市区人口市区人口 以吸引本区和外省市人口为主，不能有效吸引城近郊区人口以吸引本区和外省市人口

32、为主，不能有效吸引城近郊区人口区的人口压力将得不到缓解，市区人口会继续呈现区的人口压力将得不到缓解，市区人口会继续呈现“摊饼式摊饼式”扩张，使北京城市的总体布局受到影响；扩张，使北京城市的总体布局受到影响；交通不便交通不便交通问题仍然没有得到解决交通问题仍然没有得到解决城市功能不城市功能不完善完善与北京中心区城市功能配套存在差异与北京中心区城市功能配套存在差异发展不平衡发展不平衡 卫星城非农业人口比重仍然较低卫星城非农业人口比重仍然较低；市区人口吸引能力存在市区人口吸引能力存在差异差异 ；住宅条件存在差异住宅条件存在差异 2023年10月第 41 页 思源顾问北京卫星城发展战略升级北京卫星城发

33、展战略升级新城模式新城模式卫星城目前的战略定位和功能规划并不很适合目前城市发展的需求，需要卫星城目前的战略定位和功能规划并不很适合目前城市发展的需求，需要探讨适合城市发展的新模式。探讨适合城市发展的新模式。卫星城未来的发展应该建立平等意识，强调全面、完善的城市功能设施；卫星城未来的发展应该建立平等意识，强调全面、完善的城市功能设施；同时将人文价值和物质价值放在同等重要的地位；同时将人文价值和物质价值放在同等重要的地位；北京城市总体规划修编北京城市总体规划修编已将现有的卫星城升级为已将现有的卫星城升级为“新城新城”，并对每个，并对每个新城适合发展的产业做出规划；新城适合发展的产业做出规划；202

34、3年10月第 42 页 思源顾问新城的开发目标、标准和功能新城的开发目标、标准和功能新城开发新城开发让居民在当地居住、让居民在当地居住、就业、就学、就医，就业、就学、就医，以缓解中心区的压力以缓解中心区的压力开发目标开发目标开发标准开发标准7070以上的就业人口可以以上的就业人口可以在本地就业，同时发展一在本地就业，同时发展一批名牌医院、名牌学校的批名牌医院、名牌学校的“连锁店连锁店”进入郊区，以进入郊区，以此吸引常住人口此吸引常住人口 1 1、产业聚集和经济辐射功能、产业聚集和经济辐射功能2 2、人口聚集功能、人口聚集功能3 3、城乡联系协调功能、城乡联系协调功能 开发功能开发功能2023年

35、10月第 43 页 思源顾问国内外城市发展研究国内外城市发展研究1、国内卫星城发展历程、国内卫星城发展历程2、国外、国外“新城新城”发展模式发展模式3、区域发展理论、区域发展理论新都市主义新都市主义4、区域发展理论、区域发展理论同核城市规划同核城市规划2023年10月第 44 页 思源顾问美国纽约卫星城发展美国纽约卫星城发展逐步走向新城镇模式逐步走向新城镇模式第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段目前状况目前状况 将居民的住宅迁到郊区将居民的住宅迁到郊区 2020世纪世纪5050年代到年代到6060年代年代是居民外迁的高潮期是居民外迁的高潮期 在纽约郊区城镇建立大在纽约郊区城镇建立大

36、型购物中心等商业网点型购物中心等商业网点 将工厂企业搬到郊区将工厂企业搬到郊区 从而使城市中心的功能从而使城市中心的功能发生了巨大的变化发生了巨大的变化 在纽约周边郊区基础上建在纽约周边郊区基础上建立具备居住、购物、娱乐立具备居住、购物、娱乐等城市功能的新城镇等城市功能的新城镇 进展成功进展成功 重要原因是美国政府相关重要原因是美国政府相关政策的正向促进和支持：政策的正向促进和支持：推行大规模援助公路建设推行大规模援助公路建设的政策；的政策；长期实行有利于郊区发展长期实行有利于郊区发展的住宅政策的住宅政策1 12 23 34 4发展阶段发展阶段2023年10月第 45 页 思源顾问法国巴黎新城

37、理论法国巴黎新城理论特点 规模一般比其他国家的卫星城规模大;每个新城的人口规模平均达到30万人 管理上 从事新城规划和建设的人员，就是未来新城的居民，从而把新城的建设同建设者的切身利益联系在一起 新城建设过程中 国家保证新城政策的连续性，政策上的连续性使新城建设能按计划有条不紊地进行。财政上的大力支持规划设计上 除了规划师和建筑师注意设计思想的革新，设计过程中，设计者还经常邀请居民参加设计方案的讨论并密切合作 2023年10月第 46 页 思源顾问韩国汉城新城理论韩国汉城新城理论布局规划布局规划n在布局上由近及远在布局上由近及远逐步外扩；逐步外扩；n第一批几个卫星城第一批几个卫星城均建在距汉城

38、均建在距汉城30至至40公里的交通要道附公里的交通要道附近或地铁能够延伸之近或地铁能够延伸之处。处。宅地价格宅地价格n发挥地皮便宜、发挥地皮便宜、造价低廉的优势；造价低廉的优势；n卫星城宅基地价卫星城宅基地价格原本大大低于汉格原本大大低于汉城城配套设施配套设施n营造舒适、方便、营造舒适、方便、清洁的生活环境；清洁的生活环境；n卫星城的人均税负卫星城的人均税负低于汉城，但城市低于汉城，但城市按高标准规划建区按高标准规划建区内商店、饭馆、学内商店、饭馆、学校、医院等生活服校、医院等生活服务设施应有尽有，务设施应有尽有，布局合理；布局合理；2023年10月第 47 页 思源顾问英国伦敦新城理论英国伦

39、敦新城理论就业问题就业问题 新城千方百计引进工业，并注意避免工业部门单一化，为新城居新城千方百计引进工业，并注意避免工业部门单一化，为新城居民提供相当数量的工作岗位民提供相当数量的工作岗位生活配套生活配套 除居住建筑外，新城配有基本的生活服务设施，基本地满足居民除居住建筑外，新城配有基本的生活服务设施，基本地满足居民的工作和日常生活的需要的工作和日常生活的需要 2023年10月第 48 页 思源顾问日本东京新城发展日本东京新城发展5050年代末年代末到到6060年代年代 在距东京在距东京25256060公里的东京郊区，在靠近铁路或高速公路干线，公里的东京郊区，在靠近铁路或高速公路干线，建设了建

40、设了7 7座新城，且多为卧城座新城，且多为卧城 。自身功能不健全。自身功能不健全 ，对于疏散人口，对于疏散人口作用不大。作用不大。8080年代年代 改变城市机能过度集中于东京中心部的单极依存结构，将其分散开改变城市机能过度集中于东京中心部的单极依存结构，将其分散开来，形成有多个核心和圈城的多核多圈型的地区结构，将东京大都来，形成有多个核心和圈城的多核多圈型的地区结构，将东京大都市圈建成由东京都城区和几个自立都市圈组成的联合大都市圈市圈建成由东京都城区和几个自立都市圈组成的联合大都市圈2023年10月第 49 页 思源顾问国内外城市发展研究国内外城市发展研究1、国内卫星城发展历程、国内卫星城发展

41、历程2、国外、国外“新城新城”发展模式发展模式3、区域发展理论、区域发展理论新都市主义新都市主义4、区域发展理论、区域发展理论同核城市规划同核城市规划2023年10月第 50 页 思源顾问“新都市主义新都市主义”理念的导入理念的导入新都市主义降低生活成本降低生活成本降低时间成本降低时间成本强调生活轻松便强调生活轻松便利的居住环境利的居住环境强调个性化生活强调个性化生活2023年10月第 51 页 思源顾问新都市主义包含的意义新都市主义包含的意义通过旧城改造改善城区的居住环境，提倡回归城市的理念 在城市郊区发展基础的城市功能，对城市边缘进行重构 新都市主义新都市主义让城市生态化让城市生态化让郊区

42、城市化让郊区城市化 新都市主义的一个重要内容是对新都市主义的一个重要内容是对“住宅郊区化住宅郊区化”运动的深化或修订；运动的深化或修订；在新都市主义理论中，郊区住宅的自然生态和环境质量与城区住宅的配套在新都市主义理论中，郊区住宅的自然生态和环境质量与城区住宅的配套设施和人文环境是可以二者兼得的；设施和人文环境是可以二者兼得的；但仍然仅仅限于通过郊区的功能升级，使郊区成为城市的延伸，直接结果但仍然仅仅限于通过郊区的功能升级，使郊区成为城市的延伸，直接结果将导致城市扩大化失控！将导致城市扩大化失控！2023年10月第 52 页 思源顾问新都市主义的经验和教训新都市主义的经验和教训新都市主义是对新都

43、市主义是对“住宅郊区化住宅郊区化”的理性调整；的理性调整；“新都市主义新都市主义”同样存在问题；仍然是城市的附属功能区；同样存在问题；仍然是城市的附属功能区；美国的郊区化模式所形成的新都市主义是一种需要高能耗支持的模式，并美国的郊区化模式所形成的新都市主义是一种需要高能耗支持的模式，并不完全适用于中国国情；不完全适用于中国国情；新加坡的发展经验有借鉴意义新加坡的发展经验有借鉴意义理性构建城市功能，合理布局城市规模！理性构建城市功能，合理布局城市规模！2023年10月第 53 页 思源顾问国内外城市发展研究国内外城市发展研究1、国内卫星城发展历程、国内卫星城发展历程2、国外、国外“新城新城”发展

44、模式发展模式3、区域发展理论、区域发展理论新都市主义新都市主义4、区域发展理论、区域发展理论同核城市规划同核城市规划2023年10月第 54 页 思源顾问同核城市及同核城市群同核城市及同核城市群具备城市功能核心，能够提供和大城市中心区相似品质生活方式的地区即具备城市功能核心，能够提供和大城市中心区相似品质生活方式的地区即为同核城市；为同核城市；一组不少于三个的同核城市在一定的区域内，其中任何一个城市至少和其一组不少于三个的同核城市在一定的区域内，其中任何一个城市至少和其中一个城市距离不超过中一个城市距离不超过30公里至公里至50公里。我们称这一组同核城市为同核城公里。我们称这一组同核城市为同核

45、城市群。市群。著名的有德国的同核城市群，美国和日本的同核城市群。著名的有德国的同核城市群，美国和日本的同核城市群。2023年10月第 55 页 思源顾问欧洲国家的经验欧洲国家的经验同核化构建同核化构建一个地区、一个国家达到同核城市比例越高，那么这个国家的城市系统越一个地区、一个国家达到同核城市比例越高，那么这个国家的城市系统越自由；自由；自由的城市系统具有两个带动城市发展的明显优点：交流高效率和生活、自由的城市系统具有两个带动城市发展的明显优点：交流高效率和生活、工作的低成本；工作的低成本；欧洲国家的城市发展经验具有可借鉴的意义；譬如德国的同核城市发展模欧洲国家的城市发展经验具有可借鉴的意义；

46、譬如德国的同核城市发展模式；式；2023年10月第 56 页 思源顾问典型国家典型国家德国和美国德国和美国 德国德国美国美国同核国际城市组成的国家同核国际城市组成的国家德国德国在德国，除了柏林、汉堡、科隆、慕尼在德国，除了柏林、汉堡、科隆、慕尼黑、法兰克福、杜塞尔多夫、汉诺威、黑、法兰克福、杜塞尔多夫、汉诺威、波恩这八个世界著名城市外波恩这八个世界著名城市外 ，还可以举，还可以举出在欧洲甚至世界都有影响力的出在欧洲甚至世界都有影响力的100100个个德国城市，这些城市都有规模不大、人德国城市，这些城市都有规模不大、人口规模不超过口规模不超过5050万的共同特点万的共同特点 ：哥庭根：哥庭根、基

47、尔、奥格斯堡、魏玛、曼海姆、海、基尔、奥格斯堡、魏玛、曼海姆、海德堡德堡 等，等，大城市由若干同核城市组合而成，这大城市由若干同核城市组合而成，这是美国大部分大城市的构成方式，以是美国大部分大城市的构成方式，以旧金山为例，虽然行政区划不同，但旧金山为例，虽然行政区划不同，但人口人口660660万的大城市旧金山即是由上万的大城市旧金山即是由上述旧金山市、奥克兰市、伯克利市等述旧金山市、奥克兰市、伯克利市等城市组合而成，通过海湾桥和轨道交城市组合而成，通过海湾桥和轨道交通，只需通，只需3030分钟或分钟或1010分钟即可抵达另分钟即可抵达另外一个大城市奥克兰。同样通过轨道外一个大城市奥克兰。同样通

48、过轨道交通，也只需交通，也只需1010分钟即可到达著名的分钟即可到达著名的伯克利大学所在地伯克利大学所在地伯克利城伯克利城2023年10月第 57 页 思源顾问硅谷和复合同核城市群硅谷和复合同核城市群硅谷是一个同核城市群，并没有一个可以掌控一切的中心。很像洛杉矶，硅谷是一个同核城市群，并没有一个可以掌控一切的中心。很像洛杉矶，是一个缩小的高科技的洛杉矶。但它却没有集聚而成为一个大都市，各个是一个缩小的高科技的洛杉矶。但它却没有集聚而成为一个大都市，各个城市保持着相对的距离形成了一个中小企业异常活跃的城市体系。城市保持着相对的距离形成了一个中小企业异常活跃的城市体系。硅谷的硅谷的成功很大程度上取

49、决于这样一种城市体系。这种分散而不是聚集的体系支成功很大程度上取决于这样一种城市体系。这种分散而不是聚集的体系支持了科学技术的创新和分工的精细。持了科学技术的创新和分工的精细。在美国经济发达的加利福尼亚州、马萨诸塞州、康涅狄克州、纽约州、宾在美国经济发达的加利福尼亚州、马萨诸塞州、康涅狄克州、纽约州、宾夕法尼亚州、马里兰州、特拉华州、弗吉尼亚州、北卡来罗纳州、南卡来夕法尼亚州、马里兰州、特拉华州、弗吉尼亚州、北卡来罗纳州、南卡来罗纳州、佐治亚州、佛罗里达州、俄亥俄州、印第安纳州、伊利诸伊州、罗纳州、佐治亚州、佛罗里达州、俄亥俄州、印第安纳州、伊利诸伊州、密歇根州、威斯康星州、华盛顿州、俄勒岗州

50、，密歇根州、威斯康星州、华盛顿州、俄勒岗州，形成了若干同核城市群相形成了若干同核城市群相连相交，再一次的聚合，迸发出了巨大的能量的复合同核城市群。连相交，再一次的聚合，迸发出了巨大的能量的复合同核城市群。2023年10月第 58 页 思源顾问租界：同核城市建设的典范租界：同核城市建设的典范全局和细部的同核建设全局和细部的同核建设营造同核生活方式、配套品质的高度同核、建营造同核生活方式、配套品质的高度同核、建筑风格同核；筑风格同核；正是这些同核因素不仅从经济、政治、技术等层面，也从心理、文化层面正是这些同核因素不仅从经济、政治、技术等层面，也从心理、文化层面上进行的细致建设，才使得租界成为中国最

51、早开发区建设的成功典范上进行的细致建设，才使得租界成为中国最早开发区建设的成功典范；2023年10月第 59 页 思源顾问同核城市理论对区域发展的借鉴同核城市理论对区域发展的借鉴1、在中国，郊区的发展只有同时提供和城市中心区相近生活品质和高收入工、在中国，郊区的发展只有同时提供和城市中心区相近生活品质和高收入工作机会，才能找到适合自身的战略定位；作机会，才能找到适合自身的战略定位；2、北京的卫星城建设未能实现当初的开发目标，仅仅起到截流的作用，而没、北京的卫星城建设未能实现当初的开发目标，仅仅起到截流的作用，而没有起到吸引的作用；有起到吸引的作用；3、如果将卫星城建设成为与城市中心区同核的新城

52、，卫星城将有更多的吸引、如果将卫星城建设成为与城市中心区同核的新城，卫星城将有更多的吸引力和积聚能力；力和积聚能力；2023年10月第 60 页 思源顾问顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位 北京市城市规划研究北京市城市规划研究 国内外城市发展研究国内外城市发展研究 顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位2023年10月第 61 页 思源顾问城市功能定位的出发点城市功能定位的出发点从北京市城市运营面临的问题和本项目区域存在的问题入手，从北京市城市运营面临的问题和本项目区域存在的问题入手，充分借鉴既有的城市发展经验，探讨顺义区的城市功能定位！充分借鉴既有的城市发展经验，探讨顺义区的城市功能定位！2

53、023年10月第 62 页 思源顾问顺义区域在北京城市中的地位？顺义区域在北京城市中的地位？其他工业区其他工业区顺义老城区顺义老城区顺义区顺义区高端别墅区高端别墅区空港工业城空港工业城 北京机场北京机场 马坡奥运赛场马坡奥运赛场2023年10月第 63 页 思源顾问世界城市发展轨迹世界城市发展轨迹城市化城市化郊区化郊区化同核城市同核城市新都市主义新都市主义追求品质追求品质;交通便利交通便利;人气够旺人气够旺;身份象征身份象征亲近自然；亲近自然；空间开阔；空间开阔；低人口密度低人口密度道路通畅道路通畅由于交通及配由于交通及配套问题，许多套问题，许多人重新回到城人重新回到城市，要求城市市，要求城市

54、具有与郊区生具有与郊区生活相近的环境活相近的环境品质品质郊区逐步发展郊区逐步发展城市功能，具城市功能，具备城市的生活备城市的生活品质，形成城品质，形成城乡同质化和各乡同质化和各个城市群个城市群2023年10月第 64 页 思源顾问同核城市的内涵同核城市的内涵提供和大城市中心区相似品质生活方式提供和大城市中心区相似品质生活方式。同核城市之间，城市资源均衡地分布。同核城市之间，城市资源均衡地分布。各个同核城市之间是一种平等关系，而不是从属的郊区关系、卫星城关系。各个同核城市之间是一种平等关系，而不是从属的郊区关系、卫星城关系。同核城市比卫星城具备更强的吸引力和集聚能力。同核城市比卫星城具备更强的吸

55、引力和集聚能力。2023年10月第 65 页 思源顾问国内城市发展趋势国内城市发展趋势同核城市及同核城市群同核城市及同核城市群我国改革开放以来，随着东部沿海地区的率先开放，近年来逐渐形成了以我国改革开放以来，随着东部沿海地区的率先开放，近年来逐渐形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈上海为中心的长江三角洲经济圈，以，以广州深圳为中心的珠江三角洲经济圈广州深圳为中心的珠江三角洲经济圈，以以北京天津为中心的京津唐经济圈北京天津为中心的京津唐经济圈。它们的发展壮大带动了东部乃至全国。它们的发展壮大带动了东部乃至全国经济的发展。经济的发展。北京城市总体规划修编北京城市总体规划修编将现有的卫星城升级为将现

56、有的卫星城升级为“新城新城”，来完善城市，来完善城市的功能；的功能；未来未来“新城新城”的发展方向为：同核城市，同核城市群；的发展方向为：同核城市，同核城市群；2023年10月第 66 页 思源顾问从更高层面分析顺义区从更高层面分析顺义区顺义区的地理位置在大北京规划当中具有重要意义和优越条顺义区的地理位置在大北京规划当中具有重要意义和优越条件；件；在其发展过程中，还不能较好地提升自己的城市功能定位，在其发展过程中，还不能较好地提升自己的城市功能定位，区域城市功能有待升级；区域城市功能有待升级；北京城市发展重点向北京城市发展重点向“郊区化郊区化”和和“新城新城”方向发展；方向发展；经济发展具备产

57、业支持，与北京中心具有一定独立性；经济发展具备产业支持，与北京中心具有一定独立性；区域周边工业区高素质消费客群的大量积累；区域周边工业区高素质消费客群的大量积累；地缘上与北京主城区接壤；地缘上与北京主城区接壤；具备发展具备发展同核城市同核城市的基础条件的基础条件2023年10月第 67 页 思源顾问顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位以顺义区主城区为发展基础，逐步构建以顺义区主城区为发展基础，逐步构建“顺义同核新城顺义同核新城”。建设建设“具有和谐特征的同核新城具有和谐特征的同核新城”，成为，成为2008年奥运会期间的标志性郊区年奥运会期间的标志性郊区新城，形成与北京市区基本相当的城市功能核心

58、新城，形成与北京市区基本相当的城市功能核心。从而实现与北京、顺义以及其它郊区县共同构成环北京的从而实现与北京、顺义以及其它郊区县共同构成环北京的“同核城市群同核城市群”和经济发展带。和经济发展带。2023年10月第 68 页 思源顾问 生活方式的同核：生活方式的同核：购物、休闲、娱乐、购物、休闲、娱乐、出行与市中心无差出行与市中心无差异。异。生活品质的同核：生活品质的同核：物质消费和精神消物质消费和精神消费的品质、档次与费的品质、档次与市中心无差异。市中心无差异。同核城市群同核城市群北京北京顺义顺义密云密云平谷平谷通州通州大兴大兴延庆延庆门头沟门头沟2023年10月第 69 页 思源顾问如何构

59、建同核城市？如何构建同核城市？提升城市功能定位，赋于城市人文关怀，平等于城市中心区提升城市功能定位，赋于城市人文关怀，平等于城市中心区顺义同核新城的开发建设规划，不仅要从经济、政治、技术等层面，也要顺义同核新城的开发建设规划，不仅要从经济、政治、技术等层面，也要从心理、文化层面上进行细致的建设，才能使得顺义同核新城的规划建设从心理、文化层面上进行细致的建设，才能使得顺义同核新城的规划建设成为中国城市建设的成功典范。成为中国城市建设的成功典范。提供不低于北京市区的生活品质，很好地解决本地区的生活、工作、就学、提供不低于北京市区的生活品质，很好地解决本地区的生活、工作、就学、就医等基本需求，留住区

60、域内的消费力，同时进一步吸引区域外高素质人就医等基本需求，留住区域内的消费力，同时进一步吸引区域外高素质人群和消费力，促进顺义区本地经济和社会的发展上一个台阶。群和消费力，促进顺义区本地经济和社会的发展上一个台阶。2023年10月第 70 页 思源顾问同核新城内的产业互动同核新城内的产业互动其他工业区其他工业区（产业、居住（产业、居住）顺义老城区顺义老城区（大众消费）（大众消费）顺义区顺义区高端别墅区高端别墅区 （高消费）（高消费）空港工业区空港工业区 （物流、科技）（物流、科技）首都机场首都机场 （商务、运输）（商务、运输）马坡奥运赛场马坡奥运赛场（注意力资源）（注意力资源）区域内各类区域内

61、各类产业有机互产业有机互补，形成有补，形成有效的产业价效的产业价值链。值链。2023年10月第 71 页 思源顾问有效辐射和连有效辐射和连接周边工业区接周边工业区2023年10月第 72 页 思源顾问同核新城定位的积极意义同核新城定位的积极意义从城市运营和城市规划的战略层面进行区域功能定位；从城市运营和城市规划的战略层面进行区域功能定位；回避卫星城发展模式带来的从属地位，形成自身的特色化产业和商业，从回避卫星城发展模式带来的从属地位，形成自身的特色化产业和商业，从而构建一个与其他同核城市相互交流、促进的平台；而构建一个与其他同核城市相互交流、促进的平台；构建一个与北京城区一致的生活品质和城市功

62、能；构建一个与北京城区一致的生活品质和城市功能；解决城市扩大化的弊病，比如交通、人流频繁转移等问题；解决城市扩大化的弊病，比如交通、人流频繁转移等问题；改变改变“卧城卧城”现状，逐步培育本区域自己的产业，从而能够留住人群现状，逐步培育本区域自己的产业，从而能够留住人群保证城市发展合理规划，为区域人群提供完善的城市功能，使区域价值最保证城市发展合理规划，为区域人群提供完善的城市功能，使区域价值最大化。大化。2023年10月第 73 页 思源顾问目目 录录一、用地开发条件及一、用地开发条件及SWOT分析分析从城市运营的高度把握总体方向从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位二、顺义区城市

63、功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位三、望泉家园主题概念定位“样板化样板化”的新城市生活主义功能区的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略四、望泉家园总体开发战略循序渐进、逐步完善功能建设循序渐进、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目标市场和目标客群，开发优势产品锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议六、总体规划设计初步建议进行容积率拆分、错落布局进行容积率拆分、错落布局七、七、C区开发策略及项目定位区开发策略及项目定位首期开发必须与市场有效对接首期开发必须与市场有效对接2023年10

64、月第 74 页 思源顾问顺义新城建设规划顺义新城建设规划由顺义镇、牛栏山组团和马坡组团组成，是全区的政治、经济、文化中心，其主要功由顺义镇、牛栏山组团和马坡组团组成，是全区的政治、经济、文化中心，其主要功能是接纳中心城市的人口和产业扩散，适宜发展汽车、食品、服装、微电子等产业。能是接纳中心城市的人口和产业扩散，适宜发展汽车、食品、服装、微电子等产业。区域的城镇布局大致呈区域的城镇布局大致呈“十字形十字形”排列，大部分城镇分布在京密公路和顺平公路沿线，排列，大部分城镇分布在京密公路和顺平公路沿线，它们构成了区域空间发展的主要轴线；它们构成了区域空间发展的主要轴线；区域的城镇体系构成分为三个等级：

65、中心城区、中心镇、建制镇。规划以中心城区为区域的城镇体系构成分为三个等级：中心城区、中心镇、建制镇。规划以中心城区为发展核心，同时重点发展几个中心镇，使之成为带动整个区域的新经济增长点。发展核心，同时重点发展几个中心镇，使之成为带动整个区域的新经济增长点。马坡组团是顺义卫星城的一部分，总用地面积平方公里，是马坡地区政治、经济、马坡组团是顺义卫星城的一部分，总用地面积平方公里，是马坡地区政治、经济、文化教育中心，更是北京市的旅游休闲度假基地之一，以食品和旅游服务为主要产业。文化教育中心，更是北京市的旅游休闲度假基地之一，以食品和旅游服务为主要产业。在未来几年内，顺义马坡地区的总人口预计将达到万人

66、，其中大部分将是北京在未来几年内，顺义马坡地区的总人口预计将达到万人，其中大部分将是北京市区的扩散人口，该地区将逐渐发展为北京市重要的休闲健身、旅游度假基地、专项市区的扩散人口，该地区将逐渐发展为北京市重要的休闲健身、旅游度假基地、专项体育运动比赛训练中心和中高档生活居住组团。体育运动比赛训练中心和中高档生活居住组团。2023年10月第 75 页 思源顾问顺义奥运场馆建设启动实施顺义奥运场馆建设启动实施2008年北京奥运会将在顺义区建设马术和水上运动两个场馆，年北京奥运会将在顺义区建设马术和水上运动两个场馆，进行赛艇、皮划艇、马术三个项目的比赛，进行赛艇、皮划艇、马术三个项目的比赛，产生产生3

67、6枚金牌，占本届奥运会金牌总数九分之一强。枚金牌，占本届奥运会金牌总数九分之一强。顺义奥林匹克水上中心顺义奥林匹克水上中心 2023年10月第 76 页 思源顾问产业区分产业区分布较散；布较散；2023年10月第 77 页 思源顾问顺义区规划及市场对本案的影响顺义区规划及市场对本案的影响 各自为政各自为政顺义区各功能区域规划各自为政，功能设施布局分散；顺义区各功能区域规划各自为政，功能设施布局分散；产业支持产业支持以物流产业和高科技产业为主，对区域发展有产业支持作用；以物流产业和高科技产业为主，对区域发展有产业支持作用；结构失衡结构失衡现有设施多以社区配套为主，大型商业等配套缺乏，结构失衡，无

68、外部辐现有设施多以社区配套为主，大型商业等配套缺乏，结构失衡，无外部辐射能力，成为卧城，急待新产品投入；射能力，成为卧城，急待新产品投入；前景看好前景看好未来的发展规划有利于区域来构建新的城市功能与外向型的区域核心；未来的发展规划有利于区域来构建新的城市功能与外向型的区域核心；奥运拉动奥运拉动奥运经济的发展将有力拉动区域的城市功能发展和升级；奥运经济的发展将有力拉动区域的城市功能发展和升级；2023年10月第 78 页 思源顾问新城市生活主义新城市生活主义新城市新城市生活主义生活主义生活层面生活层面可持续发展可持续发展层面层面文化层面文化层面要解决要解决“人文城市人文城市”的问题的问题要解决生

69、要解决生活便利和活便利和邻里沟通邻里沟通的问题的问题要解决生要解决生态居住和态居住和土地利用土地利用的问题的问题2023年10月第 79 页 思源顾问新城市生活主义的精神内核新城市生活主义的精神内核“新城市生活主义新城市生活主义”倡导在住宅开发过程中，将公益设施与环境绿化同步配倡导在住宅开发过程中，将公益设施与环境绿化同步配套到位，套到位，注重历史文脉的构建及传统文化的弘扬，从而在有限的土地资源注重历史文脉的构建及传统文化的弘扬，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人居住的生活空间。中，创造出更多更适宜人居住的生活空间。“新城市生活主义新城市生活主义”主张进行规模化的旧城改造，这不仅有助于

70、形成统一主张进行规模化的旧城改造，这不仅有助于形成统一的建筑风格，的建筑风格，也留有更大的空间给开发商做环境，做公益设施，从而吸引也留有更大的空间给开发商做环境，做公益设施，从而吸引人们固守城市中心地带，人们固守城市中心地带，避免城市空心化现象在我国再现。避免城市空心化现象在我国再现。“新城市生活主义新城市生活主义”主张在新区开发中营造城市的氛围，即用街坊型的开主张在新区开发中营造城市的氛围，即用街坊型的开发模式建造居住小城，发模式建造居住小城，闻名遐迩的比利时布鲁日小城就是最好的典范。闻名遐迩的比利时布鲁日小城就是最好的典范。2023年10月第 80 页 思源顾问拒绝急功近利，认真研究市场和

71、消费者的心理、行为。拒绝急功近利，认真研究市场和消费者的心理、行为。推进住宅产业化，促进建筑材料、设备及建造技术的发展和进步。推进住宅产业化，促进建筑材料、设备及建造技术的发展和进步。更重视人的价值，更好地满足现代人个性化的需求；更重视人的价值，更好地满足现代人个性化的需求；提倡合理利用宝贵资源，呼吁所有的人都来关注城市环境和自然生态，使提倡合理利用宝贵资源，呼吁所有的人都来关注城市环境和自然生态，使人的安居与自然和睦共处；人的安居与自然和睦共处；主张住宅开发要尊重并努力延续地方文脉，使新住宅有机地融入城市的传主张住宅开发要尊重并努力延续地方文脉，使新住宅有机地融入城市的传统之中。统之中。新城

72、市生活主义的开发原则新城市生活主义的开发原则2023年10月第 81 页 思源顾问望泉家园望泉家园顺义西大门的重要地理位置；顺义西大门的重要地理位置；顺义区为数不多的、离城区最近顺义区为数不多的、离城区最近的、可供整体开发的集中地块；的、可供整体开发的集中地块；望泉家园的开发具有带动铁路以望泉家园的开发具有带动铁路以西城市发展的重要意义；西城市发展的重要意义；顺义新城跳跃式发展的重要契机；顺义新城跳跃式发展的重要契机；2023年10月第 82 页 思源顾问望泉家园主题概念定位望泉家园主题概念定位 打造顺义同核新城的打造顺义同核新城的“样板化新城市生活主义样板化新城市生活主义”为特征的城市为特征

73、的城市功能区功能区 兼顾除住宅以外的其它城市功能设施，开发集居住、商业、办兼顾除住宅以外的其它城市功能设施，开发集居住、商业、办公、学习、休闲娱乐为一体的城市功能示范新区。公、学习、休闲娱乐为一体的城市功能示范新区。2023年10月第 83 页 思源顾问主题概念的分解主题概念的分解在城市建设与发展中，重视居住文化中的城市情结；在城市建设与发展中，重视居住文化中的城市情结；用街坊型的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套，使人们无论用街坊型的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套，使人们无论居住在城区或郊区，均能享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化和居住在城区或郊区，均能享受到便捷的

74、交通、繁华的商业、高雅的文化和优美的环境；优美的环境；打造既有中国传统文化思想，又能满足现代人生活需求的现代建筑；打造既有中国传统文化思想，又能满足现代人生活需求的现代建筑；在社区环境塑造上，注重城市文脉的构建及传统文化的弘扬。在社区环境塑造上，注重城市文脉的构建及传统文化的弘扬。2023年10月第 84 页 思源顾问生态住宅的一大特点是健康。生态住宅的一大特点是健康。舒适。安静、空气、绿化被列为舒适性的基础三要素。舒适。安静、空气、绿化被列为舒适性的基础三要素。方便。居住区内外交通的方便程度；公共服务的配套程度；服务方式、服务项目、服方便。居住区内外交通的方便程度；公共服务的配套程度；服务方

75、式、服务项目、服务时间的方便程度务时间的方便程度安全。居住区环境保证居民的日常安全和在发生特殊情况时的安全。安全。居住区环境保证居民的日常安全和在发生特殊情况时的安全。卫生。居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。卫生。居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。美观。主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建美观。主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面筑立面处理和建筑墙面 装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有

76、机地结合。有机地结合。新城市生活主义新城市生活主义生态住宅思想生态住宅思想 2023年10月第 85 页 思源顾问目目 录录一、用地开发条件及一、用地开发条件及SWOT分析分析从城市运营的高度把握总体方向从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位二、顺义区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位三、望泉家园主题概念定位“样板化样板化”的新城市生活主义功能区的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略四、望泉家园总体开发战略循序渐进、逐步完善功能建设循序渐进、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目标市场和目

77、标客群，开发优势产品锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议六、总体规划设计初步建议进行容积率拆分、错落布局进行容积率拆分、错落布局七、七、C区开发策略及项目定位区开发策略及项目定位首期开发必须与市场有效对接首期开发必须与市场有效对接2023年10月第 86 页 思源顾问本项目总体开发策略本项目总体开发策略跳出跳出1500亩用地，从城市运营的高度把握项目的总体开发方向；亩用地，从城市运营的高度把握项目的总体开发方向；打造顺义样板化功能社区；打造顺义样板化功能社区；提供完善的城市功能，丰富城市生活的内容；提供完善的城市功能，丰富城市生活的内容；保护生态环境，提倡绿色、健康的居

78、住空间；保护生态环境，提倡绿色、健康的居住空间；开发步骤上，循序渐进、逐步完善功能建设。开发步骤上，循序渐进、逐步完善功能建设。2023年10月第 87 页 思源顾问目目 录录一、用地开发条件及一、用地开发条件及SWOT分析分析从城市运营的高度把握总体方向从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位二、顺义区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位三、望泉家园主题概念定位“样板化样板化”的新城市生活主义功能区的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略四、望泉家园总体开发战略循序渐进、逐步完善功能建设循序渐进、逐步完善功能建设五、

79、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目标市场和目标客群，开发优势产品锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议六、总体规划设计初步建议进行容积率拆分、错落布局进行容积率拆分、错落布局七、七、C区开发策略及项目定位区开发策略及项目定位首期开发必须与市场有效对接首期开发必须与市场有效对接2023年10月第 88 页 思源顾问本案目标市场模式选择本案目标市场模式选择 M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集单一市场密集单一市场 产品专门化产品专门化 市场专

80、门化市场专门化 全面进入全面进入 选择性专门化选择性专门化 P=产品产品M=市场市场客群客群本案占地本案占地101.6101.6公顷公顷，开发单一产品造成，开发单一产品造成产品同质化严重，且产品同质化严重，且不利于分散风险。不利于分散风险。本区域住宅消费行为本区域住宅消费行为多样，针对同一客群多样，针对同一客群开发不同产品不利于开发不同产品不利于满足多方客群需求满足多方客群需求由于房地产市场的区由于房地产市场的区位性特征和不可复制位性特征和不可复制性，本案不适用性，本案不适用2023年10月第 89 页 思源顾问产品1市场1：市场2：市场3：目标市场选择性专门化产品2产品32023年10月第

81、90 页 思源顾问市场细分塑造差异化市场细分塑造差异化STP模型的运用模型的运用Segmentation-细分市场对住宅产品市场进行细分Targeting-目标市场选择适合本案的组合化市场Positioning-客群定位根据组合市场进行锁定客群2023年10月第 91 页 思源顾问产品细分产品细分大盘开发的产品形态大盘开发的产品形态叠拼别叠拼别墅墅多层多层板楼板楼小高层小高层板楼板楼高层高层板楼板楼塔楼塔楼独栋独栋别墅别墅联排联排别墅别墅2023年10月第 92 页 思源顾问市场细分塑造差异化市场细分塑造差异化STP模型的运用模型的运用Segmentation-细分市场对住宅产品市场进行细分T

82、argeting-目标市场选择适合本案的组合化市场Positioning-客群定位根据组合市场进行锁定客群2023年10月第 93 页 思源顾问目标市场目标市场本案开发的目标与方向本案开发的目标与方向城市运营的高度把握总体方向城市运营的高度把握总体方向在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城顺义同核新城”“样板化样板化”的新城市生活主义功能区的新城市生活主义功能区循序渐进、逐步完善功能建设循序渐进、逐步完善功能建设在在15001500亩用地上，构建亩用地上，构建“多功能混合的新型城市功能区多功能混合的新型城市功能区”；住宅部分：住宅部分：集集联排、叠拼、多层、小高层联排、叠拼、多层、小高

83、层为一体为一体的，产品形态多样的大型居住社区。的，产品形态多样的大型居住社区。城市功能部分：城市功能部分：商业、办公、生活配套设施商业、办公、生活配套设施等。等。2023年10月第 94 页 思源顾问整体产品定位整体产品定位多功能混合的新型城市功能区多功能混合的新型城市功能区住宅部分住宅部分城市功能部分城市功能部分联联排排叠叠拼拼多多层层板板楼楼小小高高层层板板楼楼办办公公相相关关产产业业教教育育相相关关产产业业医疗医疗保健保健相关相关产业产业2023年10月第 95 页 思源顾问住宅产品建议住宅产品建议联排联排叠拼叠拼2023年10月第 96 页 思源顾问住宅产品建议住宅产品建议4-54-5

84、层板楼层板楼小高层小高层2023年10月第 97 页 思源顾问城市功能设施的开发方向初步探讨城市功能设施的开发方向初步探讨 例如：会议服务中心、商务会馆等设施的职能在于例如：会议服务中心、商务会馆等设施的职能在于为会议备选地址，并开发大量为会议备选地址，并开发大量集聚特色、服务设施完善豪华的服务中心或酒店，以此为基础提供商务型、休闲集聚特色、服务设施完善豪华的服务中心或酒店，以此为基础提供商务型、休闲型、学习型、观光型、训练培训型、环保型、联谊互动型、主题生态型等多种形型、学习型、观光型、训练培训型、环保型、联谊互动型、主题生态型等多种形式的会议服务。式的会议服务。办公相关产业办公相关产业教育

85、相关产业教育相关产业医疗保健相关产业医疗保健相关产业会议中心、会议酒店等会议中心、会议酒店等公司培训、学习、拓展训练等公司培训、学习、拓展训练等健身中心、休闲娱乐等健身中心、休闲娱乐等2023年10月第 98 页 思源顾问市场细分塑造差异化市场细分塑造差异化STP模型的运用模型的运用Segmentation-细分市场对住宅产品市场进行细分Targeting-目标市场选择适合本案的组合化市场Positioning-客群定位根据组合市场进行锁定客群2023年10月第 99 页 思源顾问客群定位客群定位目标市场的潜在客群目标市场的潜在客群叠拼叠拼/联排别墅联排别墅多层板楼多层板楼小高层板楼小高层板楼

86、？2023年10月第 100 页 思源顾问顺义地区现有住宅消费客群研究顺义地区现有住宅消费客群研究分布区域分布区域消费水平消费水平职业身份职业身份顺义地区顺义地区高中端高中端私营企业主私营企业主企事业单位高级管理人员企事业单位高级管理人员政府官员政府官员中低端中低端当地的原住民当地的原住民外来顺义务工人员外来顺义务工人员空港工业区空港工业区高中端高中端空港入驻企业的中、高级管理人员空港入驻企业的中、高级管理人员中低端中低端空港入驻企业中的普通管理人员及工作人员空港入驻企业中的普通管理人员及工作人员北京市区北京市区高中端高中端望京、燕莎区域工作的高收入人群望京、燕莎区域工作的高收入人群北京市内希

87、望拥有郊区住宅的人群北京市内希望拥有郊区住宅的人群2023年10月第 101 页 思源顾问锁定目标区域及目标消费水平锁定目标区域及目标消费水平 顺义区和空港地区中顺义区和空港地区中高端住宅消费市场高端住宅消费市场 辐射北京市中端低密辐射北京市中端低密度住宅消费市场度住宅消费市场 兼顾顺义的中端住宅兼顾顺义的中端住宅消费市场消费市场分布区域分布区域消费水平消费水平顺义地区顺义地区高端高端中端中端空港工业区空港工业区高端高端中端中端北京市区北京市区中端中端低端低端低端低端低端低端由于交通成本，北京由于交通成本，北京市区低端消费人群不市区低端消费人群不选择顺义选择顺义高端高端多选择低档板楼或塔多选择

88、低档板楼或塔楼产品，非本案定位楼产品，非本案定位方向。方向。多选择低档板楼或塔多选择低档板楼或塔楼产品，非本案定位楼产品，非本案定位方向。方向。多选择独栋别墅及顺多选择独栋别墅及顺义别墅区产品，非本义别墅区产品，非本案定位方向。案定位方向。2023年10月第 102 页 思源顾问从目标区域与消费水平中发掘目标客群从目标区域与消费水平中发掘目标客群安全的需要满足生理需要归属的需要赢得认同尊重自我价值实现本案目标客群，主要由处在金字塔中上段的较大范围人群组成本案目标客群，主要由处在金字塔中上段的较大范围人群组成中产阶层本案主力客群范围延展延展发掘目标客群以便于本案产品定位2023年10月第 103

89、 页 思源顾问目标客群定位目标客群定位区域区域定位描述定位描述置业特征置业特征备注备注顺义区顺义区私营企业主、企业老板、企事业单私营企业主、企业老板、企事业单位高层管理人员位高层管理人员以二次、三次置业为主以二次、三次置业为主企事业单位中层管理人员企事业单位中层管理人员以二次置业为主以二次置业为主空港地区空港地区入驻企业的高层管理人员入驻企业的高层管理人员以二次置业为主以二次置业为主入驻企业的中层管理人员入驻企业的中层管理人员以一次、二次置业为主以一次、二次置业为主北京市北京市望京区域、燕莎区域的中产阶级望京区域、燕莎区域的中产阶级以二次置业为主以二次置业为主2023年10月第 104 页 思

90、源顾问产品定位与目标客群的统一产品定位与目标客群的统一 目标产品目标产品目标客群目标客群 联排联排/叠拼别墅叠拼别墅多层板楼多层板楼小高层板楼小高层板楼高高端端顺义区域顺义区域空港工业区空港工业区中中端端北京市内北京市内顺义区域顺义区域空港工业区空港工业区2023年10月第 105 页 思源顾问价格定位价格定位顺义老城区内住宅项目销售报价顺义老城区内住宅项目销售报价n从左图可以看出，普通住宅从左图可以看出，普通住宅项目的销售均价在项目的销售均价在2200-3150元元/平米之间，最高报价达平米之间，最高报价达3900元元/平米，最低仅平米，最低仅1951元元/平米平米n老城区内项目售价均在老城

91、区内项目售价均在4000元元/平米以下。平米以下。2023年10月第 106 页 思源顾问价格定位价格定位顺义空港工业区住宅项目销售报价顺义空港工业区住宅项目销售报价n采集的采集的6个样本中，销售均价在个样本中，销售均价在4000元元/平米的项目有平米的项目有4个，其它个，其它2个项目的售价也在个项目的售价也在3000元元/平米平米以上。以上。n空港工业区内住宅项目的销售空港工业区内住宅项目的销售均价明显高于老城区内项目，大均价明显高于老城区内项目，大部分项目售价多在部分项目售价多在4000-4700元元/平米。平米。2023年10月第 107 页 思源顾问产品升级产品升级户型设计户型设计建筑

92、设计建筑设计园林景观园林景观内部配套内部配套物业管理物业管理普通的平层为主普通的平层为主顺义还没有错层、联排、叠拼顺义还没有错层、联排、叠拼立面普通，风格单一立面普通，风格单一简洁明快、注重细部设计简洁明快、注重细部设计园林设计缺乏特色园林设计缺乏特色营造高档的内部景观环境营造高档的内部景观环境个别有会所，缺商业配套个别有会所，缺商业配套开发齐备的城市功能设施开发齐备的城市功能设施物业管理水平有待提升物业管理水平有待提升物业管理更加专业和规范物业管理更加专业和规范现有项目现有项目望泉家园望泉家园2023年10月第 108 页 思源顾问策略：产品档次提升，支持价格提升，实现销售目标策略：产品档次

93、提升，支持价格提升，实现销售目标现有项目现有项目望泉家园望泉家园CC区区40004000元元/平米平米50005000元元/平米平米 产品升级：产品升级：新城市生活主义高尚社区新城市生活主义高尚社区完善的内部配套完善的内部配套园林景观园林景观高质量的物业管理高质量的物业管理品质、售价时间、位置2023年10月第 109 页 思源顾问目目 录录一、用地开发条件及一、用地开发条件及SWOT分析分析从城市运营的高度把握总体方向从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位二、顺义区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位三、望泉家园主题概念

94、定位“样板化样板化”的新城市生活主义功能区的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略四、望泉家园总体开发战略循序渐进、逐步完善功能建设循序渐进、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目标市场和目标客群，开发优势产品锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议六、总体规划设计初步建议进行容积率拆分、错落布局进行容积率拆分、错落布局七、七、C区开发策略及项目定位区开发策略及项目定位首期开发必须与市场有效对接首期开发必须与市场有效对接2023年10月第 110 页 思源顾问规划设计总体建议规划设计总体建议n进行容积率拆分，拔高项目形象，形成良好的城市景观；进

95、行容积率拆分，拔高项目形象，形成良好的城市景观；n高密度布置在边缘地带，突出标志性，形成很好的建筑天际线；高密度布置在边缘地带，突出标志性，形成很好的建筑天际线；n低密度要相对集中布置，形成高品质住宅的居住氛围；低密度要相对集中布置，形成高品质住宅的居住氛围；n建筑风格与周边项目形成差异化和特色；建筑风格与周边项目形成差异化和特色；n营造良好的社区内部环境和中心景观；营造良好的社区内部环境和中心景观；n城市功能设施部分布置于地块的东南部分，设计中心广场；城市功能设施部分布置于地块的东南部分，设计中心广场；2023年10月第 111 页 思源顾问容积率拆分容积率拆分n1500亩总体规划，进行容积

96、率拆分；亩总体规划，进行容积率拆分；n低密度叠拼部分容积率控制在低密度叠拼部分容积率控制在0.81.0；n高密度部分的容积率，控制在高密度部分的容积率，控制在3.0以内，保持项目整体开发规模；以内，保持项目整体开发规模；n形成高低错落有致的布局；形成高低错落有致的布局；n地块西端和南端布置低密度住宅：将交通最为便利的地块留给高品质住宅；地块西端和南端布置低密度住宅：将交通最为便利的地块留给高品质住宅；2023年10月第 112 页 思源顾问水景、林带城市功能区多层板楼叠拼联排绿化带西西二二环环绿绿化化带带小高层总体规划布局初步建议总体规划布局初步建议中心广场2023年10月第 113 页 思源

97、顾问总体布局建议的说明总体布局建议的说明1、沿水渠和林带两侧布置低密度的联排别墅，确保其良好的景观环境和私密、沿水渠和林带两侧布置低密度的联排别墅，确保其良好的景观环境和私密、安静的空间；安静的空间；2、地块西侧临二环路布置低密度的叠拼，利用二环绿化带的良好景观，并与、地块西侧临二环路布置低密度的叠拼，利用二环绿化带的良好景观，并与东侧的联排形成统一的高端项目形象；东侧的联排形成统一的高端项目形象；3、联排别墅以东依次布置多层板楼和小高层板楼，高低错落有致，形成良好、联排别墅以东依次布置多层板楼和小高层板楼，高低错落有致，形成良好的城市天际线；同时在户型和内部空间设计上进行创新，开发顺义目前没

98、的城市天际线；同时在户型和内部空间设计上进行创新，开发顺义目前没有的错层产品；有的错层产品；4、地块东南角布置城市功能设施，有效削弱了东侧石油公司对住宅项目的负、地块东南角布置城市功能设施，有效削弱了东侧石油公司对住宅项目的负面影响。面影响。2023年10月第 114 页 思源顾问关于城市功能区的初步建议关于城市功能区的初步建议 根据顺义当地政府的建议，再结合本根据顺义当地政府的建议，再结合本案地块的实际情况，初步建议在本案案地块的实际情况，初步建议在本案地块的东部打造一个具有现代气息的地块的东部打造一个具有现代气息的城市功能区；城市功能区；城市功能区的作用不仅是作为大社区城市功能区的作用不仅

99、是作为大社区的配套，其辐射半径要覆盖顺义中心的配套，其辐射半径要覆盖顺义中心城区，目标是建成顺义、空港地区标城区，目标是建成顺义、空港地区标志性商业区；志性商业区；城市功能区可以包括：会议中心、银城市功能区可以包括：会议中心、银行、精品店、邮局、超市、健身中心、行、精品店、邮局、超市、健身中心、餐饮等设施餐饮等设施 ；CC区地块东入口视觉效果示意区地块东入口视觉效果示意2023年10月第 115 页 思源顾问目目 录录一、用地开发条件及一、用地开发条件及SWOT分析分析从城市运营的高度把握总体方向从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位二、顺义区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区

100、域打造“顺义同核新城顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位三、望泉家园主题概念定位“样板化样板化”的新城市生活主义功能区的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略四、望泉家园总体开发战略循序渐进、逐步完善功能建设循序渐进、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目标市场和目标客群，开发优势产品锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议六、总体规划设计初步建议进行容积率拆分、错落布局进行容积率拆分、错落布局七、七、C区开发策略及项目定位区开发策略及项目定位首期开发必须与市场有效对接首期开发必须与市场有效对接2023年10月第 116 页 思源顾问C区总体

101、开发策略区总体开发策略1、C区作为首期开发的地块，必须与目前的市场有机对接。区作为首期开发的地块，必须与目前的市场有机对接。2、客观地着眼于顺义现实的房地产需求市场。、客观地着眼于顺义现实的房地产需求市场。3、开发万科拥有丰富经验和积累的核心优势产品。、开发万科拥有丰富经验和积累的核心优势产品。2023年10月第 117 页 思源顾问C区产品定位区产品定位锁定顺义中高档住宅需求市场。锁定顺义中高档住宅需求市场。受地块规划容积率（受地块规划容积率（1.4）的限制，不适合开发高端住宅，以多层住宅和小）的限制，不适合开发高端住宅，以多层住宅和小高层板楼为主。高层板楼为主。户型设计：引入错层等设计元素

102、。户型设计：引入错层等设计元素。2023年10月第 118 页 思源顾问C区初步规划布局建议区初步规划布局建议 C区初步计划分为三个不同的功能区初步计划分为三个不同的功能组团组团C1、C2、C3 C1区为小高层板楼区为小高层板楼 C2区为区为4层的层的低层板楼低层板楼 C3区为城市功能区区为城市功能区 为为C1区、区、C2区和区和C3区的公共入区的公共入口部分口部分 为为C2区的入口区的入口 为为C1区的入口区的入口C1C2C32023年10月第 119 页 思源顾问C区产品诉求要点区产品诉求要点开发关键点开发关键点户型设计户型设计景观环境景观环境物业管理物业管理万科品牌万科品牌顺义购房客群需

103、求的独特性：顺义购房客群需求的独特性：1、注重户型设计，空间的实用性；、注重户型设计，空间的实用性；2、注重社区内部环境和周边环境；、注重社区内部环境和周边环境；3、地段意识较强，倾向靠近城区；、地段意识较强，倾向靠近城区；2023年10月第 120 页 思源顾问建筑立面风格建筑立面风格n秉承万科现代简约的设计风格；秉承万科现代简约的设计风格；n在区域中凸显风格亮点；在区域中凸显风格亮点；2023年10月第 121 页 思源顾问景观设计景观设计必须内部造景必须内部造景2023年10月第 122 页 思源顾问物业管理物业管理n万科品牌物业管理万科品牌物业管理n金牌管家金牌管家n真正舒适的居家生活

104、，不仅来自真正舒适的居家生活，不仅来自产品，还有细腻体贴的物业服务产品，还有细腻体贴的物业服务2023年10月第 123 页 思源顾问下一步深化工作下一步深化工作目标市场和目标客群的准确定位；目标市场和目标客群的准确定位；产品定位和产品设计的深化；产品定位和产品设计的深化；规划布局和规划设计的深化；规划布局和规划设计的深化；综合投资经济分析；综合投资经济分析；营销推广初步建议；营销推广初步建议；（以上深化工作正在进行中，请甲方对定位和产品提出宝贵意见和（以上深化工作正在进行中，请甲方对定位和产品提出宝贵意见和建议，以便我们深化工作的开展）建议，以便我们深化工作的开展）2023年10月第 124 页 思源顾问说说明明n本策划报告仅为思源顾问的初步思路，不代表最终意见；本策划报告仅为思源顾问的初步思路，不代表最终意见；n思源顾问将在后续工作当中进一步深化策划报告，以期为贵司思源顾问将在后续工作当中进一步深化策划报告，以期为贵司提供全面、专业的意见和建议；提供全面、专业的意见和建议；2023年10月第 125 页 思源顾问谢谢 谢！谢！