九龙仓公寓项目前期及营销策略报告（167页）.ppt
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九龙仓公寓项目前期及营销策略报告（167页）.ppt
1、九龙仓项目前期及营销策略九龙仓项目前期及营销策略 新界新界视界视界 一一 核心问题界定核心问题界定 项目基本特征项目基本特征 财务杠杆较小项目财务杠杆较小项目= =先求安全，再要利润先求安全，再要利润 非地价成本约在28-30亿元（静态成本按3500元/计算），加上地价 已经支付12亿，且在常州不允许“分期拿证”的前提下，预计项目 开发的盈亏平衡点约在完成总销面积的60-70%左右，因此，该项目 的财务杠杆很小，开发先期，追求入市安全优于追求利润深度 竞争压力较大项目竞争压力较大项目 = =先要份额，再要地位先要份额，再要地位 作为板块后进入者，角色占位很重要。在常州人注重眼见为实，实 惠臵业
2、的背景下。入市低调，抢占市场份额，等待项目成熟，再发 力夺位的竞争策略较为适宜 核心问题核心问题 6 6- -8 8年开发，大盘“与城共进”的年开发，大盘“与城共进”的项目成长项目成长如何营造？如何营造？ 后发先至，项目可持续发展的后发先至，项目可持续发展的核心竞争力核心竞争力是什么？是什么？ 二二 策略前的思考策略前的思考 20082008年奥运结束年奥运结束 以奥运为象征，以城市化为理念，中国持续了长达5年的“绑在脚手架上的经济”， 随着奥运的结束，固定投入的趋缓，市场需要新的增长引擎 持续的人民币升值持续的人民币升值 人民币升值，出口贸易顺差带来的财富积累，悄然被抹去。加之08-09年对
3、外开发 人民币业务，中国脆弱的金融体系将面临严峻考验 趋强的宏观政策调控趋强的宏观政策调控 从供给端调控至需求段，伴随行政手段的调控，已经不是简单的经济问题，而是 涉及到社会公平的国计民生大事 投资与出口，拉动中国经济的两大引擎将趋缓投资与出口，拉动中国经济的两大引擎将趋缓 + + 宏观调控的政治化倾向宏观调控的政治化倾向 20092009- -20102010年可能是结构性拐点年可能是结构性拐点 + + 拐拐 点点 房地产行业逐渐走出自从房地产行业逐渐走出自从20002000年商品房化启动的一个大周期年商品房化启动的一个大周期 =3大趋势 全国大涨全线飘红局面结束 量价双稳，有涨有跌，锯齿上升 权利下移，买方市场 结构性结构性 理性回归，伴随经济发展，呈现区域城市的极点化市场爆发理性回归，伴随经济发展，呈现区域城市的极点化市场爆发 行业暴力时代行业暴力时代 = =城市理性时代城市理性时代
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