房地产开发项目各税种分析及财税处理手册.pdf（20页）
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房地产开发项目各税种分析及财税处理手册.pdf（20页）
1、 西政地产金融研究会西政地产金融研究会 1 前言：前言： 随着拿地成本的上行和销售限价等政策因素影响， 房地产开发项目的预期盈 利能力正在受到严峻的考验。在当前形势下，预计今年各房企的盈利能力可能会 继续下降。长期来看，少数优质房企可能会凭借着较低的资本成本和较强的项目 开发管理能力稳住项目利润，其余房企可能会面临项目亏损的压力。为了确保项 目盈利，各房企对房地产项目开发过程中的税收管理一直是行业关注的焦点。鉴 于此， 本手册梳理了房地产项目开发过程中所涉税务方面的相关知识和案例，谨 供同业人士参考。 一、增值税一、增值税 （一）纳税义务人（一）纳税义务人 目前现行的增值税基本规范是国务院于
2、2017 年 11 月公布的 中华人民共和 国增值税暂行条例 （国务院令第 691 号， 以下简称 增值税暂行条例 ） 和 2016 年 3 月财政部和国家税务总局发布的 关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知（财税201636 号，以下简称“营改增通知”），以及 2008 年 12 月财政 部和国家税务总局发布的中华人民共和国增值税暂行条例实施细则 （财政部 国家税务总局令第 50 号，以下简称增值税暂行条例实施细则）。 上述基本规范明确规定了增值税的纳税义务人是在中华人民共和国境内发 生应税销售行为以及进口货物的单位和个人。而在财政部和国家税务总局在 2019 年 11 月公布的中华人民
3、共和国增值税法（征求意见稿）中，增值税的 纳税义务人为在境内发生应税交易且销售额达到增值税起征点的单位和个人， 以 及进口货物的收货人。 我们知道增值税的纳税人根据其核算水平和经营规模分为一般纳税人和小 规模纳税人， 本手册仅从房地产开发企业作为一般纳税人并采用一般计税方法的 角度进行分析。 根据增值税暂行条例规定，纳税人销售不动产，在一般计税方法下应纳 税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。 西政地产金融研究会西政地产金融研究会 2 应纳税额计算公式：当期应纳税额=当期销项税额当期进项税额 那么， 房地产开发企业的增值税是否按照上述公式进行计算呢？是否有其行 业的特殊性呢？ （二）应纳税额（二）应纳税额 首先，国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 增值税征收管理暂行办法（以下简称“暂行办法”）的公告（国家税务总局公 告 2016 年第 18 号） 是专门针对房
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