地产股权投资合规模式、投后管理与退出途径分析报告.pdf（11页）
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地产股权投资合规模式、投后管理与退出途径分析报告.pdf（11页）
1、地产股权投资合规模式、投后管理与退出途径 信托公司在房地产业务上纵横十余年，靠的是两板斧：一板斧是能够做 “432”之前的明股实债，就是所谓“地产前融”，交易结构令人眼花 缭乱，实际大多是提供拿地资金（或者置换土地款）；另一板斧是“432 套壳，错位抵押”，拿个符合“432”主体的项目来融资，钱实际挪用 到其它项目上去，要看真正用款的项目是哪一个，看哪个项目提供的资 产抵押，八九不离十。 创新来，创新去，其实就这么一点东西。但是在“23 号”文中，监管把 各种常用模式都点名禁止了。这段话“点杀”当真非常精准：向“四证” 不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开 发项目直接
2、提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购 劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为 房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放 流动资金贷款。 就剩“432”套壳了，但是监管要收，也是分分钟的事。报备的时候， 一看材料便知。更何况，房地产信托现在什么形势？已经窗口指导 20 多家公司余额不得新增了。是时候沉下心来，研究一下房地产的真股权 投资项目怎么做了！ 一、合规模式 微信号： 目前，信托公司如果要与开发商进行股权投资合作，需要满足开发商支 付土地款的诉求，因为开发商最需要资金的阶段就是拿地前后，如果不 能帮开发商解决土地款的问题，一般
3、开发商也很难开放股权。此外，当 前监管的重点也在信托资金支付土地款方面， 尤其是银保监 23 号文发布 后，信托公司此前很多通行的前融模式都被一一点名，能否继续操作存 疑，股权投资可能是目前唯一合规的交易模式。 通过交易结构设计，股权投资既能满足信托公司保障基本收益的诉求， 也保留获取部分超额收益的可能，还能解决开发商实际的资金需求。 （一）合规要点 1、土地款：是否存在信托资金直接或间接对应土地款问题（最核心的要 点）。 2、开发商自有资金比例：存续项目自有资金比例（30%以上）是否满足 监管要求。 3、项目期间材料管理：存续项目期间管理材料是否存在明显逻辑性瑕疵 导致信托资金用途存在问题或自有资金不满足合规要求。 4、信托资金用款凭证：信托资金使用凭证是否齐全且与立项时约定用途 相匹配。 （二）合规交易模式 微信号： 1、信托直投的股权投资模式 （1）信托公司契约型基金/合伙企业项目公
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