地产全周期涉税分析及筹划培训课件.pdf（28页）
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地产全周期涉税分析及筹划培训课件.pdf（28页）
1、地产全周期涉税分析及筹划概述 加入投行群微信： CONTENTS l全周期涉税分析及简述 l税筹核心思路讲解 l增值税解析及筹划 l所得税解析及筹划 l土增税解析及筹划 加入投行群微信： 全生命周期涉税分析 从拿地、开发到清算 加入投行群微信： 不同开发阶段要交哪些税？ 4 土地获取阶段 预售开发阶段 竣备交付阶段 自持运营阶段 多数地产项目都可以分为以下四大阶段 标志点： 土地已确权 四证办理+预售证办理完毕 开工建设 标志点： 工程完工，验收并取得竣备 销售房款基本收齐 发放入伙通知书 标志点： 产证办理完毕 交由商管团队管理运营 收取租金运营收益 加入投行群微信： 土地获取阶段税金分析
2、5 获取土地三大途径：招拍挂、股权收并购、资产（在建工程、现房等不动产）收购 应税行为税金种类纳税义务人纳税义务发生时间 国有土地使用权出让契税购买方签订协议 产权转移书据印花税购买方签订协议 招拍挂 股权收并购 资产收购 应税行为税金种类纳税义务人纳税义务发生时间 出让股权所得企业/个人所得税出让方 签订协议时/完成工商变更 产权转移书据印花税双方签订协议时 应税行为税金种类纳税义务人纳税义务发生时间 转让不动产 企业/个人所得税出让方签订协议时/产权变更 土增税出让方 产权变更 增值税及附加出让方 开具发票 契税购买方 签订协议 产权转移书据 印花税双方 签订协议 注：具体纳 税时间可能
3、因各地及协 议约定等有 所不同 加入投行群微信： 预售开发阶段税金分析 6 税金种类纳税义务发生时间 增值税收取款项当期（按月） 城建及附加税收取款项当期（按月） 土增税收取款项当期（按月） 企业所得税 收取款项当期 （按月或按季度预缴） 每年进行汇算清缴 预售阶段：收取客户定金、首付款或全款，但房屋尚未完工或交付 该阶段因收取款项尚未转换成收入， 增值税、土增税、企业所得税的算法均为预缴 加入投行群微信： 竣备交付阶段税金分析 7 税金种类纳税义务发生时间 增值税交付/开具发票（按月） 城建及附加税交付/开具发票（按月） 土增税取得土增税清算结论，一次性缴纳 企业所得税 根据交付情况开始结转收入及成本 （按月或按季度预缴） 每年进行汇算清缴 交付阶段：项目基本销售完毕，款项收齐，向客户交付房屋 项目销售基本达到尾声，若满足收入确认条件，所得税需要计税方式需要改变 如满足土增税清算条件，则
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