房地产企业各类证券化产品及风险分析报告.pdf（7页）
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房地产企业各类证券化产品及风险分析报告.pdf（7页）
1、房地产资产证券化专题研究 房地产企业各类证券化产品及风险分析 1 房地产企业各类证券化产品及风险分析房地产企业各类证券化产品及风险分析 研究背景： 近年来，我国对房地产行业实现强监管政策，鼓励房地产企业去杠杆；此外，自 2016 年四季度以来，我国房地产企业开发贷、公司债以及非标融资等融资渠道先后收紧，外部环 境的变化使得具有优化财务报表、 降低融资成本、 实现经营模式创新等多重特点的资产证券 化产品，在房企融资过程中得到更为广泛的应用。随着房地产企业再融资空间的不断收紧、 信用债迎来偿债高峰， 房企的流动性安全持续成为市场关注焦点， 但由于资产证券化产品的 复杂性， 房企参与该类产品的融资而
2、带来的信用风险提升相对隐蔽， 这成为本文研究的初衷。 对于目前发行的相关资产证券化产品而言， 无论房地产企业在交易结构中担任的具体角色如 何，资产证券化融资产品的发行往往会增加参与房企的实际债务负担，增加企业或有风险， 降低其长期偿债能力， 并通过影响特定时点上企业的存量和流量现金流的方式导致房地产企 业短期内流动性风险的增加， 进而增加房地产企业的信用风险。 上述信用风险的提升往往无 法从房地产企业的财务报表上得到充分体现， 更应引起投资人的持续关注和纳入信用评级机 构的考察体系。 一、一、 房地产房地产企业企业资产证券化资产证券化融资融资产品产品分类分类 资产证券化是指一种将缺乏流动性，
3、但具有未来稳定可预期现金流入的资产打包收集起 来，建立资产池，并通过结构性重组方式，将资产转变成可以在金融市场上出售和流通证券 的融资技术。具体来看，我国房企发行的主要资产证券化产品有以下类别： REITs 类类 标准 REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股 份或受益凭证汇集资金， 由专门的基金托管机构进行托管， 并委托专门的投资机构进行房地 产投资经营管理， 将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 房地产信托投资基 金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅， 以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。该类产品权益类属性较为明显。 由于国内尚未推出严格意义上 REITs 的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均为 类 REITs 产品，类 REITs 产品同成熟市场 R
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