地产估值评估方法与案例实操培训课件.pdf（45页）
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地产估值评估方法与案例实操培训课件.pdf（45页）
1、 常用土地价值评估方法解析 3 市场比较法 收益还原法 假设开发法 成本逼近法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场 比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比 较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格 的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就 表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存
2、入银行而每年获得的利息量。 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳 的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无 收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。 基本公式：地价= = 土地取得费 + + 土地开发费 + + 税费 + + 利润 + + 土地增值收益。 假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业 费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个 潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。 基本公式：地价= =
3、房产总售价- -建筑费用- -专业费用- -利息- -销售费用- -税费 - -开发商利润 基准地价修正法 基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地 基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域 中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗 地价格。 各类土地价值评估方法比较 4 方法 市场比较法收益还原法假设开发法/剩余法成本逼近法基准地价系数修正法 比较项目 主要原则替代收益建筑成本+地价=房地价成本可及性替代 评估对象 1.土地2.建筑物 3. 不动产 1.土地2.建筑物 3. 不动产 1.土地2.建筑物 1.建筑物2.新开发土地 土地 适用范围 适宜有交易实例地区的土地及不动 产估价 适宜有收益的土地或建筑 物 有交易地区，且地产有开发、 再开发价值
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