1、不破不立，多路并举 面对史上最严厉房地产调控政策下融资业务的思考 加入投行群微信：18622069179 序言： 如何看待中国房地产市场发展 一般来说，房地产发展与宏观经济周期相对应，呈现出较强周期相关性。当该地区经济发展处于上升周期时， 往往其房地产市场比较景气，房价处于上升区间，地产行业发展迅猛；当该地区经济发展处于衰退周期时，其房 地产市场发展形势比较严峻，房价呈现下滑状态，地产行业不景气。 关于中国房地产市场的发展趋势，短期看金融政策，中期看土地供应，远期看人口红利。 在短期，看金融政策。包括货币政策和信贷政策。通过政策，可以分析背后隐含的当前国内外经济金融形势， 从而调整房企自身的发
2、展战略。 在中期，看土地供应。大部分城市的政府都采取土地财政政策，即政府通过出让土地获取出让金，从而增加财 政收入。反之，少部分城市的政府则限制新增土地供给规模，以致城市的房价高企不下，例如：香港。 在远期，看人口红利。首先，人口流动使城市化进程加快，从而房价上涨。其次，在存量上，常住人口决定一 个城市的规模，房价也受此影响。再者，在增量上，人口净流入和净流出直接关系到房屋需求量。例如：内地。 经过近20年高速发展，中国房地产市场新增住宅与商业地产供应面积、一级市场销售价格都已经创下历史新 高，房地产发展黄金时代已经宣告结束，白银时代甚至青铜时代开始来临，房企正在面临市场转型的巨大挑战。 加入
3、投行群微信：18622069179 第一部分：宏观经济与房地产市场回顾 ? 近期全国房地产市场形势回顾 ? 2018年上半年宏观经济形势分析 ? 2018年两会出台的行业与金融政策 ? 2018年热点城市最新政策 ? 中央房地产调控政策解读 ? 未来房价趋势分析 ? 房地产行业策略建议与战略思考 ? 未来房企转型之路 加入投行群微信：18622069179 1.1 近期全国房地产市场形势回顾 投资政策土地市场 坚持“房子是用来住 的，不是用来炒的” 基调，地方以城市群 为调控场，限购限贷 限售叠加土拍收紧， 同时大力发展住房租 赁市场、深化发展共 有产权住房试点，在 控制房价水平的同时， 构建租购并举的房地 产制度。 企业加大土地投资， 城市圈及其周边三四 线城市拿地规模增长 显著。大型房企在三 四线城市拿地占比为 25.7%。2018年上半 年，20家代表企业累 计拿地13,503万平方
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