1、二级市场策划品控中心 东方新天地新营销执行报告东方新天地新营销执行报告 2 架构架构 东方新天地发展回顾东方新天地发展回顾 广告策略广告策略 市场背景市场背景 新思路下的定位和营销策略新思路下的定位和营销策略 项目现状分析项目现状分析 3 营销回顾营销回顾 项目背景 项目定位 目标客户群 项目包装 4 项目前身为海景大 厦，为大亚湾标志性的 烂尾楼，烂尾年限超过 10年，在当地口碑极差， 因此，项目要改造，首 先必须摆脱烂尾楼形象， 树立新的形象及口碑。 营销回顾营销回顾 项目背景项目背景 项目定位项目定位 目标客户群目标客户群 项目包装项目包装 5 经济指标经济指标 一一 期期 二二 期期
2、总总 计计 规划用地 3087 2244 5331 建筑占地面积 1847 1400 3247 总建筑面积 43946 商场 （群楼三层） 5319 酒店公寓 38627 地下室面积 2365（一层） 套 数 468套 车 位 地上35个 容积率 13.46 营销回顾营销回顾 项目背景项目背景 项目定位项目定位 目标客户群目标客户群 项目包装项目包装 6 投入成本分析 额外硬件配套 致命因素及规避手法 写字楼 1、增加办公通讯相关设施，如空调费、 公共部分装修费等； 2、增设附加值，如空中花园、多功能会 议厅、商务中心配套 3、对外立面、形象档次要求较高 1、本项目对写字楼的改造存在较大 限制
3、与困难 产权式酒店 1、投入大量装修、家私家电成本 2、投入完善的商务配套 1、成本增加；风险增大 2、牺牲商业部分的利润 3、需要引进专业的酒店管理公司 小户公寓 1、架空层 2、高实用率 1、牺牲第四层商业利润 2、价格上升空间较小 3、地块价值得不到体现 酒店式公寓 1、部分带豪华精装修即可 2、引进知名酒店顾问 3、达到酒店式服务标准即可 1、以居家式和办公式两种分散风险 2、价格上升空间较大，可实现较高 利润 小结：酒店式公寓具有1）投入成本相对较少、2）可上升利润相对较高3）与本项目自身现状相适 合三大特征，具有可操作性。 7 自用 投资 海内外常驻大亚湾分公司或办事处 大亚湾石化上下游产业高级白领 经常在大亚湾中短期驻足（2、3个月）的公干人员 深圳客户及香港人 经常往返大亚湾的商旅人士 商务人士及年轻高级白领一族 为大亚湾服务的本地生意人 具有敏锐眼光热衷于投资的专业投资人
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