1、世联地产 2010.5.24 大鹏水贝村开发思路大鹏水贝村开发思路 项目 印象 项目位于深圳市大鹏街道中心，距深圳市区约分钟车程， 交通便利，配套齐全；中等规模居住社区。但区域陌生，认知 度低。自然村落缺乏强势景观离一线海景资源较远 大鹏湾大鹏湾 二通道二通道+ +盐坝高速盐坝高速 盐坝高速 坪西一级快速路 葵鹏沿海公路 官湖路 思维 惯性 这是不是一个典型的边远镇区景观地产项目？无需费这是不是一个典型的边远镇区景观地产项目？无需费 太多力气，做到区域内太多力气，做到区域内NO1NO1，就可以实现成功销售？，就可以实现成功销售？ 事实是对于大鹏半岛内的自住需求，请谨慎乐观！ 案例说明： 海语山
2、林在海语山林在2008年底入市，处于淡市环境，难以拉动区域外投资客，项目初期主打区年底入市，处于淡市环境，难以拉动区域外投资客，项目初期主打区 域内自住客户。结果：一期仅域内自住客户。结果：一期仅5800的均价，销量走量仍然异常缓慢。的均价，销量走量仍然异常缓慢。2009年市场好转，年市场好转， 主打关内投资养老客。结果：价格节节攀升，最终实现价格高达主打关内投资养老客。结果：价格节节攀升，最终实现价格高达9000海语山林于海语山林于 2010年初年初100%销售，其中，关内客户占到销售，其中，关内客户占到70%以上！本地客户仅占以上！本地客户仅占30%，且大部分，且大部分 为核电企业客群。为
3、核电企业客群。 市场 真相 东部能实现高价值的项目，全部是一线海岸豪宅；腹地东部能实现高价值的项目，全部是一线海岸豪宅；腹地 无海景项目，尚未实现真正的价值突破！无海景项目，尚未实现真正的价值突破！ 17英里别墅 凯旋湾别墅 世纪海景别墅 一线海景别墅：一线海景别墅： 8 8万万元元/ /平米级平米级 腹地无海景住腹地无海景住 宅：宅：80008000元元/ /平平 米级，全深圳米级，全深圳 触底价触底价 海语山林 曼湾广场 东部明珠雅苑 大鹏半岛项目盈利模式贩卖海景，占有稀缺海岸线资源 腹地无海景项目的处境占位尴尬，缺乏核心价值驱动，区域现 状不支撑项目价值兑现，只能依靠低价位、高想象空间来拉动客户 思维 突破 政府的宏图政府的宏图 我们的目标我们的目标 大鹏的现状大鹏的现状 大鹏区域的长远发展大鹏区域的长远发展 做出影响力，项目可持续开发做出影响力，项目可持续开发 经济不发达，片区影响
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