1、房地产合作开发模式 及法律风险防控 房地产合作开发的概念 房地产合作开发是指拥有土地使用权、开 发资质、建设资金等要素的不同当事人之 间共同出资、共担风险、共享利益的合作 建房行为，是一种房地产开发的联合经营 行为。 房地产合作开发的特征： 1、不限于一方出地，另一方出资，也可以是双方共同出地出资； 不限于开发后进入市场即进行商品房销售，也可以是建设完毕后归自 身使用；合建的主体不局限于企事业单位，也可以是单位和个人之间； 合作开发的利益分配，有的约定分利润，有的约定分房屋，有的则约 定给予土地补偿。 2、房地产合作开发不同于一般的联营： 共同出资、共享利润、共担风险是合作开发的必备条件，但不
2、强调 共同经营 联营合同中的保底条款问题 3、有效的房地产合作开发合同应具备的特殊要件 主体:当事人一方必须具备房地产开发资质 标的:土地使用权应为出让土地使用权 内容:合作内容、合作方式应探求当事人的真实意思及目的，就不同 类型的合同进行分别认定。 最高人民法院关于审理联营合同 纠纷案件若干问题的解答 四、关于联营合同中的保底条款问题 （一）联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与 共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时， 仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵 循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的
3、债权人的合 法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款 收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿 后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按 联营各方的投资比例重新分配。 （二）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营， 也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利 润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。 除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另 一方则应处以相当于银行利息的罚款。 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释 第二十四条第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地 使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利 益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条第二十五条 合作开发房地产合同约定提供
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