9种拿地模式税费处理全面比较分析报告.pdf（36页）
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9种拿地模式税费处理全面比较分析报告.pdf（36页）
1、9 种拿地模式税费处理，全面比较分析 一、一级土地（出让方式） 1、土地出让方：政府土地储备中心 2、行为性质：国家让渡土地使用权 3、财务关注点：不属增值税应税范围，由土储中心开具土地出让的财政票据，财务测算中 按成交/1.09*9%（因销售不动产增值税有变动，以交楼时间段税率为准）计算可抵扣销项 税额，契税按成交价计算（成交价不含增值税，不价税分离还原），销项税额抵扣需按收楼 地上计容面积计算抵扣。 二、二级土地（村集体土地转让） 1、操作方式：政府前期征收集体用地中，除给予村民货币补偿外，还有一定留用地指标， 一般为征用土地 15%内。村集体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），
2、并采 取定向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地 （补交出让金及税费一般为挂账支付， 税 率约为土地招拍挂转让价格的 20%左右，由竞得人支付后再交纳），村集体在政府公共资 源交易平台以招拍挂方式转让该国有建设用地。 2、操作流程： a、国家征用集体用地b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标c、政府按供地计划 安排留用地挂牌（公开招拍挂）d、挂牌的国有划拨用地成交e、村集体收到成交价款 加入投行及上市公司和股权投资群微信 后申请国有划拨用地变成国有出让用地f、村集体支付定向出让的土地出让金及税费g、 将国有出让用地转让给竞得人。 3、财务关注点 a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票
3、，一般为税局门前代开。 b、开票税率：村委会一般为小规模纳税人，增值税开票税率为 3%，进项税额可一次性抵 扣，顺德区域该模式土地转让的土增税采用 5.5%核定征收，企业所得税一般采用 2%征收 率核定。 三、二级土地（在建工程转让） 1、强制性规定： 城市房地产管理法第三十九条规定出让的国有用地，属于建设项目的， 建设规模低于 25%的不允许转让，达到 25%可转让。 2、转让实质：属于在建工程转让 3、财务关注点： a、入账票据：该行为属不动产转让，由转让方开具销售不动产的专用发票，适用税率分 9% （营改增后获取施工证的）及 5%（营改增前获取的按转让价款与土地及建安的差额简易征 收），按不含税金额列支土地成本及计征契税。 b、转让税费：不动产转让涉及的增值税及附加、土地增值税、企业/个人所得税、印花税 由转让方缴纳（其中销项税额可由受让方抵扣），受让方缴纳契税及印花税。 C、开发报
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