2021年房地产行业投资策略研究报告.pdf（38页）
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2021年房地产行业投资策略研究报告.pdf（38页）
1、分化将是长期趋势，多元业务大有可为 2021年房地产行业投资策略 2 2020.11.16 2 摘要总结摘要总结 居住需求空间广阔、新型城镇化促进区域均衡发展 住房需求韧性强：1、仍处在城镇化率中后阶段，59%的城镇化率距离发达国家水平仍有十年左右的发展时间； 2、经过全球对比发现，我国人均住房面积依然偏低，叠加改善需求，未来还有相当的增长空间。 房地产行业十四五规划指出：促进住房消费健康发展、推进以人为核心的新型城镇化建设等5大方向。由于人 口与GDP分布的不均衡，我国不同区域房地产需求也产生了分化。地产库存较多的省份多分布于北方地区， 如山东、河北以及西部省份，而东部沿海省份人地矛盾最为突
2、出。 销售趋势分化、改善产品成交持续增长； 截止至9月，东部一/二/三四线城市同比分别为-3.3%/1.2%/3.2%；中部二/三四线城市同比分别为-3.2%/- 7.4%，西部二/三四线城市同比分别为-12.9%/1.6%，东北二/三四线城市同比分别为-11.7%/-6.7%。全国 城市商品房销售面积为11.7亿平，同比下降1.8%。从产品类型看，东部城市中140平以上偏高端、改善户型 成交增长较快，西部都市圈120平以下产品成交韧性较强。 “三道红线”压降企业杠杆率，预计实施后企业负债率将趋同。三项指标中剔除预收款后的资产负债率指标 压力较大，现金短债比达标率较高。净负债率虽有增加但主流仍
3、在红线内。 看好地产细分市场多元业务发展：物业管理面积上行空间广、集中度较低，大中型物管企业的增长 确定性强。境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，利好物流地产等持有型物业。 预计2021年地产关键指标小幅负增长：销售面积增速-1.8%；新开工面积增速-1.3%；竣工面积 增速+3.8%；土地成交面积持平。 推荐布局一二线及都市圈核心城市、资金状况优良的房企：万科A，保利地产，金地集团。 风险提示：流动性超预期收紧、销售去化低于预期 主要内容主要内容 1. 居住需求仍广、刚需与改善并存 2. 新型城镇化促进人口区域均衡发展 3. 都市圈基本面分化 4. 疫情导致集中度加速提升 5. 三道红线熨平企业周期风险 6. 多元业务空间广阔 3 4 1.11.1 居住需求动态分析框架居住需求动态分析框架 住房刚性需求主要来自于两个方面：1、本地新生人口的需求；2、外来迁移 人口的需求。而后者在
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