1、房地产产并购购税务务筹划 9种并购购路径与土地拓展模式涉税解析 第一篇 第二篇 资产并购交易路径重建资产并购交易路径重建 土地拓展模式涉税分析土地拓展模式涉税分析 权衡 一、净地招拍挂模式一、净地招拍挂模式 三、拆迁模式三、拆迁模式 四、一二级联动模式四、一二级联动模式 五、项目并购五、项目并购、资本、资本运作模式运作模式 二、房地分离招拍挂二、房地分离招拍挂 VSVS 划拨划拨 投资投资+ +转股权转股权 在建工程在建工程+ +代建代建 买资产（法拍）买资产（法拍） 买股权买股权 总分公司总分公司 分立分立+ +转股权转股权 收储加再出让收储加再出让 变更出让合同变更出让合同 经年之眸 一、
2、划拨划拨 主要适用于国企，但是民企同样适用。 税务成本最少，沟通成本较多。 二、直接直接股权转让股权转让、在建工程转让、分立、在建工程转让、分立+转股权转股权 为目前主流交易模式 u 直接直接股权股权转让转让 是一种税负转嫁税负转嫁交易，导致购买方购买方税负增加，因此购买方需进 行后续后续税务筹划税务筹划。 主要通过合并合并、金融工具金融工具 关联利息非关联关联利息非关联化化、毛坯毛坯改精装改精装等方 式来解决 此外， 股权转让涉及代扣个税代扣个税与预提所得税预提所得税的诸多问题 经年之眸 u 在建工程转让在建工程转让 是目前二手地并购二手地并购的主要交易方式，主要是为了实现土地款的土地款的
3、加计加计扣除扣除，或者实现降低降低土地增值税的跳点跳点。 在建工程转让的两种方式：房屋清算房屋清算、在建在建工程工程清算清算。 u 分立加转股权分立加转股权 这是在建工程转让的优化模式，可以规避在建工程的契税契税。 经年之眸 三、投资投资 + 转股权转股权 营改增后已经很少采用 投资是划转的一种特殊形式。 【国家税务总局公告国家税务总局公告 2015年年 第第40号文件号文件】 2015.5.27 （一）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值 划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。母公 司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积， 下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产 的原计税基础确定。 （二）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值 划转其持有的股权或资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付。 母
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