1、房地产项目前融实操手册房地产项目前融实操手册 目录目录 第一章第一章 土地前融业务土地前融业务 . 1 1 一、房企的土地前融诉求变化 . 1 二、土地前融业务的调整 . 2 （一）土地竞拍保证金资金池融资. 2 （二）单个项目的土地保证金及土地款融资. 3 第二章第二章 拿地后的前融业务拿地后的前融业务 . 5 5 一、前融机构地产真股投资的风控逻辑与风控措施 . 5 二、前融机构地产真股投资面临的道德风险 . 6 三、地产真股投资的财税风险问题 . 7 （一）股权投资的资金进入和退出方式. 7 （二）市场的妥协结果. 8 第三章第三章 开发贷之外的增量融资业务开发贷之外的增量融资业务 .
2、1010 一、开发贷以外的增量股权融资 . 10 二、按揭尾款的保理融资 . 12 三、工程、材料应收账款的融资 . 12 房地产项目前融实操手册房地产项目前融实操手册 1 第一章第一章 土地前融业务土地前融业务 受房企“三道红线”以及银行贷款集中度“两道红线”等融资监管政策的影 响，自 2021 年开年以来，排名前 30 强的房企大部分都降低了融资成本红线，目 前的成本接受度基本上集中在年化 9%-12%之间，稍微高一点的也才放宽到年化 13%左右，排名靠后的房企的融资成本则基本在年化 13%-18%不等。值得一提的 是，目前房企普遍都很关注“三道红线”之下的降档问题，主要是降档之后压缩 了
3、融资利率并可同步提高信用评级和举牌能力， 此时开发商在集中供地制度下的 管理红利也能充分发挥出来。 一、房企的土地前融诉求变化一、房企的土地前融诉求变化 受监管影响，银行、信托基本无法进入土地款融资业务领域。我们注意到， 不少头部房企已单独设立投资合作部门，专门负责对接非金非银机构的股、债等 合作， 当然核心的问题仍旧是新增融资如何解决出表的问题。从拿地前融的产品 本身来看，目前房企核心关注的主要是两个问题，一是如何出表，二是配资比例 能做到多少。目前房企偏好的土地前融产品形式主要是两种：一是资金池合作形 式， 即前融机构与房企集团或区域公司开展战略合作，共同成立平台公司后参与 土地竞拍，竞得土地后设立项目公司并装入竞得的土地，未竞得土地则在保证金 退回后继续参与下一个项目的竞拍；二是单项目合作形式，即前融机构与房企就 单个项目开展合作， 双方按配资比例注入资金竞拍土地或者开发商先以自有资
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