2021年房地产供应链：政策动态、监管影响与融资现状研究报告.pdf
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2021年房地产供应链：政策动态、监管影响与融资现状研究报告.pdf
1、1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 房地产供应链融资分为标准化和非标准化两类。标准化的房地产供应链产房地产供应链融资分为标准化和非标准化两类。标准化的房地产供应链产 品主要指在交易所发行的品主要指在交易所发行的 ABSABS 和在银行间市场发行的和在银行间市场发行的ABNABN。 而非标准化的房。 而非标准化的房 地产供应链产品主要包括信托计划、资管计划、 地方金交所债权融资计划等，地产供应链产品主要包括信托计划、资管计划、 地方金交所债权融资计划等， 由信托机构、券商资管基金子、证券公司等发起。当前房
2、地产供应链融资以 标准化的 ABS、ABN 为主流，非标的占比相对不高。以基金子发起的私募资 管计划为例，该类产品的交易结构常为：基金子作为管理人设立单一或集合 资产管理计划，受让保理公司归集的建筑公司对房企的应收债权，房企通过 与基金子签订担保、差额补足、流动性支持等协议将自身信用嵌入产品。 近几年房地产供应链融资发展较快，主要有两方面原因。 （近几年房地产供应链融资发展较快，主要有两方面原因。 （1 1）房地产融资）房地产融资 收紧与政策支持小微企业融资、鼓励供应链并行收紧与政策支持小微企业融资、鼓励供应链并行。供应链融资发展的重要背 景之一是政策将其作为支持小微企业发展的工具， 通过嵌入
3、核心企业的信用， 改善上游小微企业融资时资质不足的问题。而另一方面，2016 年 930 以来房 地产融资监管不断加严。由于供应链融资的原始权益人是保理公司，在过去 一段时间内一度不被作为房地产融资进行监管。 例如标准化产品 ABS和 ABN 分别在 2019 年、2020 年才被限制只可借新还旧。 （2 2）对房企而言，参与供应）对房企而言，参与供应 链融资有三方面好处。一是延长付款账期；二是隐藏有息负债，美化报表；链融资有三方面好处。一是延长付款账期；二是隐藏有息负债，美化报表； 三是节约土地增值税等成本。三是节约土地增值税等成本。 2021 年 5 月 20 日，根据 21 世纪经济报道，中国证券投资基金业协会暂停 基金子公司备案房地产供应链类产品。如果监管收紧，该变动为非标监管领 域的“政策补丁” ，此前这类产品不被列为房地产融资而不违反中基协备案 管理规范第 4号的规定。由于目前
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