1、1/ 9 专题丨房企“隐形债务”风险研究专题 自 2018 年以来，面对房地产市场波动 和政策持续调控，房企纷纷调整债务结构，优化杠杆指标， 转向稳健发展。从 2019 年财报 来看， 上市房企的有息债务规模增速呈放缓趋势，多数房企净负债率控制显成效。 然而，当前融资环境趋紧，并且正处债务偿还高峰期，对于房企来说降杠杆显然也面临了 一定的压力。在此形势下，越来越多房企通过增加应付款的方式缓解资金压力，实现加杠 杆经营。 由于应付款主要为无息资金， 并不计入房企的有息负债， 成为房企的 “隐形债务” ， 因此也是房企达成优化显性负债率指标的有效途径。 但是，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业
2、的流动性，同样考验房企的偿债能力和 项目的周转能力。基于此，本文对房企无息债务压力进行进一步测算，以更加全面认识企 业整体的债务压力。 01 研究目的与方法 近年来，受政策调控影响，房企外部融资渠道持续收紧，融资成本高居难下，资金来源在 相当程度受阻，加上当前迎来偿债高峰期，流动资金紧张加剧。为对冲外部融资压力，满 足自身发展需求，经营性融资方式受到关注。 经营性融资通常体现在应付款中，主要为无息负债。由于净负债率、现金短债比等常见偿 债指标仅考虑到有息债务的偿还，并不计入经营性无息债务，因此应付款无息债务资金则 成为了企业“隐形债务”。考虑到“隐形”债务的偿还也会影响到企业的流动性，我们认
3、为房企的实际债务压力有待进一步评估， 这既有利于更加准确认识不同房企债务风险状况， 也对企业自身发展或投资者投资有积极的参考意义。 2/ 9 为综合分析房企的偿债压力，本文通过对 84 家样本房企1应付款中与业务往来相关的经 营性无息债务进行分离、测算。主要指标构建如下： 无息债务规模:主要包括贸易业务相关应付款、合作方相关应付款以及收并购业务相关应付 款，是贸易应付款、收购股权应付款、应付联营、合营款项、应付土地款、工程款、第三 方垫款等业务往来相关经营性无息债务的合计。 无息债务压力：以无息有息债务比反映房企无息债务相对压力，无息有息债务比=无息负 债/有息负债，比值越高，说明房企的无息债压力越大，若比值超过 100%，说明房企无息 债务高于有息债务，更加需要引起关注。 此外，贸易应付比、合作待付比、收并购欠款比为无息有息债务比的衍生指标，是从不同 业务角度来反映无息债务压力的来源。
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