1、请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行 业 研 究 行 业 投 资 策 略 报 告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 推荐推荐 (维持维持 ） 重点公司重点公司 重点公司 EPS（元） 评级 2021E 2022E 金地集团 2.42 2.54 买入 万科A 3.95 4.30 买入 保利地产 2.54 2.67 买入 招商积余 0.60 0.83 审慎增持 苏宁环球 0.39 0.42 审慎增持 相关报告相关报告 投资要点投资要点 不同轻资产输出模式下， 毛利率有显著差异， 故往往不能简单通过毛利率的对 比来衡量商管公司运营能力的优劣。本篇报告
2、对重资产模式下的购物中心营 收、支出项进行了拆解、分析。同时以华润万象生活、宝龙商业为例，着重梳 理了主流轻资产输出模式之间的差异。 不同轻资产输出模式下， 毛利率有显著差异， 故往往不能简单通过毛利率的对 比来衡量商管公司运营能力的优劣。本篇报告对重资产模式下的购物中心营 收、支出项进行了拆解、分析。同时以华润万象生活、宝龙商业为例，着重梳 理了主流轻资产输出模式之间的差异。 重资产模式下，购物中心的运营团队、物管团队由业主方组建，全面重资产模式下，购物中心的运营团队、物管团队由业主方组建，全面负责整个负责整个 购物中心的日常管理。 营业收入为业主方所得， 相应的业主方也需承担购物中 心的日
3、常经营支出。 购物中心的日常管理。 营业收入为业主方所得， 相应的业主方也需承担购物中 心的日常经营支出。购物中心收入端主要来源于租金收入（占比 66%） 、物业 管理收入（占比 21%） ，支出端分为物业管理支出（占比 17%） 、营销费用支出 （推广支出+客户关系支出占比 10%） 、行政管理支出（占比 6%）等。 轻资产模式下， 商管公司通过品牌及管理输出服务或委托管理服务的模式为业 主方提供商业运营、 物业管理服务， 进而收取一定的管理服务费。 轻资产模式下， 商管公司通过品牌及管理输出服务或委托管理服务的模式为业 主方提供商业运营、 物业管理服务， 进而收取一定的管理服务费。 两种模式下， 最大的不同在于收入来源的不同以及是否承担在管项目全部的运营成本。 行业 内，华润万象生活主要采用品牌及管理输出服务模式，宝龙商业主要采用委托 管理服务模式。 华润万象生活（品牌及管理输出服务）
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