1、前前 期期 策策 划划 的的 意意 义义 项目研展报告的要点及方法项目研展报告的要点及方法 1. 1. 易居中国项目前期研展的三个阶段易居中国项目前期研展的三个阶段 可行性 研究 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益 分析 推广方案 市场研究 市场定位 客户定位 产品定位 地块产品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一阶段第一阶段 可行性研究可行性研究 第二阶段第二阶段 市场研究市场研究 第三阶段第三阶段 项目定位项目定位 第四阶段第四阶段 市场推广市场推广 可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全 面的技术经济分析、论证的过程。 其作用在于： 通过市场分析确定项目的可行性
2、 通过财务评价确定项目的可行性 1.1 1.1 可行性研究阶段可行性研究阶段 市场分析 市场预测 收入、成本、费用计算 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 宏观市场、区域市场 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值 的变化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述
3、，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 1.2 1.2 市场研究阶段市场研究阶段 只有真正懂策划的人，才能“决策问题”转化为 “研究问题” 只有真正懂策划的人，才能合理地根据房地产行业 特性及市场特性制定相应的研究执行方案 只有真正懂策划的人，才能站在项目全程的高度， 设计出结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案 只有真正懂策划的人，才能在实际研究的调查中更 有效地进行数据方面的调查、整理及分析 用策划的用策划的 头脑思考头脑思考 市场研究市场研究 以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市 场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为 项目定位提供市场依据。 宏观市场环境 竞争项目分析 区域市场分析 客户调研 结论： 市场状况 可能的客户 可能的产品 宏观市场 区域市场 竞争对手 客户 因此，我们应该认识到此阶段的市场研究因此，我们应该认识到此阶段的
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