1、房地产投资测算进阶 测算学习路径 投资测算只是一个工具！ 学习路径： 1.了解测算的基本逻辑是什么“算大账”、“利润线”、“现金流线” 2.研读公司测算表，搞清楚每个子表之间的联系 3.独立完成一个项目测算，由简到繁（简版测算-一般项目测算-复杂项目测算） 4.根据不同物业类型项目能够独立编制测算表 财务评价指标 净现值（FNPV） 净利率 内部收益率（IRR） 资产负债率 项目总投资 净资产收益率ROE 投资回报率ROI 动态投资回收期 净利率 利润=收入-成本-费用-税金 =销售收入-（土地成本+建安成本）-（营销费用+财务费用+管理费用）-（土增税+增值税及附加 净利润=利润-所得税=利
2、润-利润25% 净利润率=净利润/销售收入 注：以上收入、成本、费用均为含税值/不含税值 净利率 计算实例： 某项目含税销售收入26.4亿元，土地成本（含契税）7.6亿元，建筑安装成本 合计10.3亿元，三费（营销费用、财务费用、管理费用）合计1.5亿元，土地 增值税及增值税合计2亿元，则： 利润=26.4-7.6-10.3-1.5-2=6.5亿元 净利润=6.5-6.525%=4.875亿元 净利率=4.875/26.4=18.5% 内部收益率（IRR） 内部收益率（IRR）是基于净现值产生的一个概念，它是指项目在整个计算期 内，当净现值等于零时的折现率。 期数第1期第2期第3期第4期第5期
3、第6期第7期 现金流-2000-300-100-100020001500500 2000 300 1 + 100 （1 + ）2 1000 （1 + ）3 + 2000 （1 + ）4 + 1500 （1 + ）5 + 500 （1 + ）6 = 0 IRR=5% “快收”：销售收入提前，提前开盘、加快推售节奏。 “慢支”：现金流出往后，土地款分期支付、施工方工程款垫资、延缓各类费用支付节奏。 “多收”：增加销售收入，优化规划方案，多布局高溢价产品；差异化定位，自主定价。 “少支”：节约成本，减少客户不敏感成本。 内部收益率是投资项目最低应达到的收益率! 项目测算示例 某高端项目占地400亩，容积率2.0，计容建面53万，土地成交价格600万/亩， 项目规划高层33万，洋房15万，别墅5万；开盘后预计高层均价15000元/， 洋房均价20000元/，别墅均价40000元/；高层单方建造成本
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