2020年疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑.pdf
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2020年疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑.pdf
1、疫情后房地产企业的科学拿地 决策逻辑 2020年4月 目录 一、房地产投资实务与拿地决策 二、投资交易模式 三、投资测算的经济可行性研判 四、投资相关法律实务 五、地产投资未来的趋势与机遇 Part One 房地产投资实务与拿地决策 I.典型房企投资策略 II.土地价值判断 1.1 典型房企投资策略碧桂园 布局策略： 以三四线城市为主战场，同时坚持一线城市近郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市中心区。战略布局与中国加快城镇化进程的思路 相契合，踩准了国家发展红利。 从2016年开始，碧桂园开启了一二三四线城市全面发展的策略，在全国“攻城略地”，提高在一二线城市投资比例。一方面顺应城市化发 展
2、趋势，发挥规模拿地优势，另一方面瞄准一二线城市，可以提升溢价。 战略差异化： 对于一二线城市，碧桂园在加强占有率的同时，坚持“不拿面粉比面包贵的地”，注重利润。 在竞争优势明显的三四线，注重规模，城市进入策略为“一城多个碧桂园”，即先进入一个城市，再在这个城市做多个布点，进行深耕。 67.3%79.5%65.5% 高周转：全产业链自供，并运用标准化设计，三四五线城市 要求拿地即开工并坚持“456”，即4个月开盘、5个月资金回 正、6个月资金再周转；对一二线城市则要求“678”，即6个 月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。 高周转是碧桂园的核心竞争力。从财务角度，投入产出时间越 短，资金周
3、转率越高，资金回报率越高；从运营角度，项目有 动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间；但 对工程来说，任何施工都有其合理工期，如果为了速度和节点 出现赶工，极易出现安全、质量问题。 1.1 典型房企投资策略融创 62.98亿港元收购绿城24%的股份 32亿元收购成都国嘉志得置业、悦景、 上海融绿、武汉美联地等项目 增资乐视10亿 19.33亿收购海航海南两家公司 95亿入股万达商业，52.8亿收 购原万达文旅集团 102亿收购天津星耀五洲项目 32.33亿收购大连润德乾城 438.44亿收购万达 150亿元收购乐视 36.62亿元收购时代城项目 125.53亿收购北京泛海国际项目 152亿收购云南城投集团持有的环 球世纪及时代环球51%股权 42.25亿元收购莱蒙国际 37.88亿元收购联想地产 40亿收购金科16.96%股权 2014-2015年 2016年 2017年 20
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