1、20192019 CONTENTSCONTENTS 投资计算器投资计算器 销售类测算要素销售类测算要素 持有类测算概要（了解）持有类测算概要（了解） 常见优化方法（销售类）常见优化方法（销售类） 0101 投资计算器投资计算器 输入基本要素输入基本要素 成本成本 收入收入 费用费用 实际销售收入（含税） 涉及视同销售部分的销售收入（含税） 销项税率 注意会计口径和算税口径中关于不含 税销售收入的规定。 土地成本（涉及拆迁补偿、返还） 纯建安成本（含税） 进项税率 期间费用（管销财） 税费 （增值税、土增税、所得税） 毛利润毛利润= =收入（除税）收入（除税）- -成本（除税）成本（除税） 净利
2、润净利润= =收入收入- -成本成本- -费用费用 输出参考指标（业内常用）输出参考指标（业内常用） 内部收益率（IRR） 销售净利率 销售毛利率 投资回收期 财务净现值 现值指数 0202 销售类测算要素销售类测算要素 收入相关要素收入相关要素 回款比例回款比例 销售进度销售进度 售价及涨幅售价及涨幅 可售比可售比 直接影响项目的货值、利润等一系列投资指标；直接影响项目的货值、利润等一系列投资指标； 为投资模型最敏感的指标之一。为投资模型最敏感的指标之一。 确定项目实际销售面积占比，进而影响项目的整体货值。确定项目实际销售面积占比，进而影响项目的整体货值。 算可售比的目的：控制地下面积比例；
3、控制地上不可售面积。算可售比的目的：控制地下面积比例；控制地上不可售面积。 提高产品利润率。提高产品利润率。 直接影响项目的现金流排布，进而项目现金流相关指标，回正时直接影响项目的现金流排布，进而项目现金流相关指标，回正时 间、间、IRRIRR、融资款排布等。、融资款排布等。 成本相关要素成本相关要素 建面单方建面单方 进项税率进项税率 工程付款进度工程付款进度 取票率取票率 直接影响项目的成本，进而影响项目的利润直接影响项目的成本，进而影响项目的利润 影响项目的进项税，进而影响项目的增值税，从而影响利润影响项目的进项税，进而影响项目的增值税，从而影响利润 直接影响项目的现金流排布，进而项目现金流相关直接影响项目的现金流排布，进而项目现金流相关 指标，回正时间、指标，回正时间、IRRIRR、融资款排布等。、融资款排布等。 费用相关要素费用相关要素 管 理 费 用 管 理 费 用 营 销 费
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