1、写字楼价格制定流程说明写字楼价格制定流程说明 竞争分析 策略形成 价格制作 价格验证 目标梳理 我们的目标是 什么，重要时 间节点？ 项目处于市场 什么位置，我 们的机会点在 哪里？ 应对目标与市 场，如何制定 我们的价格策 略 核心均价的确 定，内部资源 如何分配。 价格结合市场 进行验证 定价的思路定价的思路 价格制定流程：价格制定流程： 个别单位竞争验证均价个别单位竞争验证均价 市场参考均价、收益还原价的合成市场参考均价、收益还原价的合成 市场竞争状况市场竞争状况 楼盘比较表楼盘比较表 楼盘内部调差楼盘内部调差 合成价格表合成价格表 合成价格表定稿合成价格表定稿 市场竞争状况：市场竞争状
2、况： 选取比较楼盘选取比较楼盘遵循的原则： 同时段同时段 同客户同客户 同卖点同卖点 根据本项目的具体情况，遵循同片区、同户型、同客户、同卖点、同价位的原 则选择参照楼盘，了解楼盘情况和价格等因素，意在了解整个市场的竞争状况，为 价格和销售策略的安排提供最有力的数据支持； 比较信息验证：客户情况摸底比较信息验证：客户情况摸底 楼盘比较：楼盘比较： 名称及类型名称及类型 楼盘楼盘 权重权重 比较原因比较原因 打分打分 得分得分 各项因素各项因素 因素细分因素细分 区位价值区位价值 楼盘质素楼盘质素 品牌品牌 工程进度工程进度 现场包装现场包装 范例：范例： 将可能影响价格的因素按照不同的权重制作
3、了楼盘对比表，在这个 表中，需要综合各资料分析人员跑盘后对其它楼盘和本项目的比较，得到本楼盘 相对于竞争楼盘的权重得分，这个得分将体现本项目和其它项目比较后优劣势的 差异。 市场参考均价的合成：市场参考均价的合成： 权重均价权重均价 权重权重 比准均价比准均价 对比得分对比得分 实收均价实收均价 楼盘名称楼盘名称 范例：范例： 在得到竞争楼盘相对准确的实收均价后，结合上一步所得到的相对得分， 再次运用加权方法，通过本项目和竞争楼盘可借鉴程度的不同，通过不同 的权重，得到本项目在市场中相对于竞争楼盘应当达到的实收均价。 收益还原法测算项目售价收益还原法测算项目售价 P=P=月租金月租金(12(12N) / MN) / M 根据收益还原法的定价原则公式： 注解：注解： P：收益还原法基准价格； N： 年度空置月份数量，根据经验对于写字楼/商务公寓N值取2，但由于南山市场写字 楼稀缺，所以空置率
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