1、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 因科技，得规模，以服务因科技，得规模，以服务 物业管理行业深度报告2019.8.6 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 这篇专题报告主要聚焦科技应用对物业管理行业的改变。这篇专题报告主要聚焦科技应用对物业管理行业的改变。 科技应用提高人均在管面积，也带来规模经济科技应用提高人均在管面积，也带来规模经济。作为一个劳动密集型行业，科 技正在不断优化和释放物业管理公司的人力资源，企业从而得以在不显著降低 服务满意度的同时持续增加人均在管面积，从而有效化解了单位人工成本上涨 的行业性压力。而科技应用需要一个成果识别和推广中心，需要总部持续的运 维
2、投入，也决定了物业管理公司不会“小而美”，规模经济成为现实。 科技应用创造和优化增值服务，也便利基础服务提价和优胜劣汰。科技应用创造和优化增值服务，也便利基础服务提价和优胜劣汰。科技手段能 够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源， 使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业 管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。我们也 注意到，地方政府透过如“北京业主”App 等手段支持这一变化。 科技巨头逐渐重视，物管公司持续投入，期待居住体验颠覆性升级。科技巨头逐渐重视，物管公司持续投入，期待居住体验颠覆性升级。由于技术 有待
3、进步，物业费偏低，过去开发商重资源获取却不重居住体验，相比通讯、 购物、娱乐和出行，居住领域在过去十多年变化最少。时至今日，腾讯等科技 巨头开始重视智慧社区的发展前景。各大物业管理公司也纷纷加大科技投入。 我们相信， 5G 时代可能迎来的居住颠覆性变化， 物业管理公司将扮演重要角色。 科技投入强化物业管理公司竞争力。科技投入强化物业管理公司竞争力。科技投入在战术上是划算的，在战略上则 有助于品牌巩固优化。例如，基于一系列假设，我们测算，绿城服务在近几年， 以超过 1 亿元的狭义科技应用投入，获得了约 5 亿元的息税前收益。 风险提示：风险提示：科技投入效果难以定量测算的风险；过分强调替换人工导致服务满 意度下降的风险；物业管理公司缺乏容纳科技人才的激励考核体系的风险。 未来已来，看好品质龙头。未来已来，看好品质龙头。我们认为，科技应用不仅带来降本增效，拓展增值 服务，更有可能为日后科技塑造
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