1、从营销角度看产品定位 营销中心 产品定价部 内部资料严禁外传2 两个青蛙的故事 小故事 内部资料严禁外传3 了解，比什么都重要！ PART 1PART 1 内部资料严禁外传4 产品定位调研内容 产品定位调研 地块调研 区位及交通 四至与景观 发展规划 市场调研 市场供求 客户需求 竞品情况 内部资料严禁外传5 地块本体调研 地块区位位置、周边交通状况 地块周边四至、景观资源 所在片区发展、规划前景 重 点 目标客户对地块条 件的接受度 内部资料严禁外传6 案例：江苏贾旺 创集团项目最差销售记录： 项目占地98亩，总货量为2.84万、2.05亿，共 152套别墅，开盘一周仅认购1套该1套还是区域
2、营销 总自己认购的，后期退了。 项目自14年9月27日开售至今只售出2套。 项目问题： 当地高端客户基本偏向在徐州购房（离徐州30公里） ，项目仅能覆盖贾汪市场，别墅市场空间小，贾汪自 12年至项目开盘仅售出6套别墅，已有别墅竞品烂尾. 贾汪项目所在地块曾为矿难发生地（矿难造成92人死 亡），客户认为该片区不吉利，且担忧低地基不稳， 抵触心理强烈。 核心问题：前期对地块调研仓促，未深入了解 目标客户对地块的区位接受度。 内部资料严禁外传7 案例：山西运城 项目距市政府约7.2公里，约12分钟车程，距离商业中心7公里，11分钟 车程，地块北面是盐湖，区位较偏。 当地的风口 市 区 去化差： 项目
3、总可售36万、17.88亿元 ； 2014年12月20日开盘推售1.98万、 1.62亿，销售0.6万、 0.47亿，开盘推售去化率29%； 项目开盘至今销售共12.6万、 0.8亿、销售利润率-2%。 主要问题： 市场积存量大，供需失衡较严重，供销比约为4:1； 当地民间借贷危机、官场地震导致市场购房需求低； 项目所在地风力大，客户担忧风沙问题，区位接受度低。 客户对地块区位环境的低接受度，使在不良市场环境下，加剧了项目的严重滞销！ 内部资料严禁外传8 市场调研 熟悉市场，清晰供求 研究客户，了解需求 对标竞品，提升产品力 找准客户 找对产品 导 向 内部资料严禁外传9 市场调研重点 市场调研重点关注： 市场容量是否充足 城市人口总量，市区人口总量，经济发展水平; 过往三年的商品房供应量、成交量、积存量； 市场主流需求是什么，供求关系如何？ 别墅市场是否空白，市场能接受的总价是多少？ 有
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