1、1 远洲九江项目远洲九江项目 商场销售价格前期测算报告商场销售价格前期测算报告 根据九江目前之市场特点并结合本项目自身实际情况， 敝司认为影响商铺销 售价格的决定因素主要有五方面，按其影响程度依次排列为： 1、地段； 2、整合营销力； 3、发展商投入； 4、项目自身条件； 5、市场因素。 在此五种影响因素中，地段起决定性作用，其与项目自身条件、市场因素同 属“先天”环境要素；而其余二种因素则受“后天”实际投入及操作水平而影响。 根据实际操作经验， 我们将该五种因素与其相关的构成元素分别确立相互间的权 数， 然后再根据适用于本项目的市场比较法与租金反推法来测算出本项目的商铺 价格。 一、影响价格
2、的决定因素与权数确定一、影响价格的决定因素与权数确定 1、地段（地段（4545 % %） 决定因素、权数 构成元素、权数 道路交通（5 %5 %） a.周边交通网络 b.道路通行量 c.道路状况 周边公交系统状况（5 %5 %） a.公交线路网络 b.易达性 商业氛围（25 %25 %） a.人流量d.区位环境/设施配套 b.营商气氛e.租售价格水平 c.商业文化底蕴f.市场需求状况 发展前景（10 %10 %） a.城市发展规划 b.政府支持力度 c.可持续性发展空间 加入投行及上市公司和股权投资群微信 2 2、整合营销力整合营销力(20(20 %)%) 决定因素、权数 构成元素、权数 市场
3、研究（2 %2 %）整体市场的掌握程度 项目定位及产品塑造（7 %7 %） a.规模d.经营定位 b.软/硬件标准e. 产品塑造标准 c.物业管理 营销策略（6 %6 %）市场引导及营销操控能力 现场销售管理/控制（1 %1 %） a.销售人员素质 b.销售管理 c.销售控制 全程执行质量（4 %4 %） 产品塑造、开发、设计、建设、营销等环节 的协调与执行质量 3、发展商投入（发展商投入（1515 % %） 决定因素、权数 构成元素、权数 专业资源整合（5 %5 %） a.策划、设计、广告、商业经营等专业公司 的整合与运用 b.争取政府政策支持 c. 主力商家引入 推广投入（5 %5 %） a.广告策略/表现 b.广告投入 c.传播面 工程进度（2 %2 %）工程进展/质量控制情况 现场销售硬件（3 %3 %） a.现场售楼部装饰/布置效果 b.现场包装 c.销售资料 4、项目自身条件（
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