1、King REITs通常采取公司制或者契约制(基金或信托)的形式, 通过证券化的形式, 将流动性较差的房地产资产转化为流动性强 的REITs份额, 提高了房地产资产的变现能力, 提高了资金利用效率。 权益型REITs(Equity REITs)：拥有并经营收益型房地产, 并提供物业管理服务, 主要收入来源为出租房地产获得的租金, 是REIT的主导类型; 抵押型REITs(Mortgage REITs)：直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷, 或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供 融资, 其主要收入来源为贷款利息, 因此抵押型REIT资产组合的价值受利率影响比较大; 混合型REITs(Hybr
2、id REITs)：既拥有并经营房地产, 又向房地产所有者和开发商提供资金, 是上述两种类型的混合。 REITs类型特性比较分析 权益型REITs 抵押型REITs 混合型REITs 投资形态 直接参与不动产投资、经营 金融中介者赚取利差 二者混合 投资标的 不动产本身 抵押债权及相关证券 二者混合 影响收益之主因 不动产景气及经营绩效 利率 二者混合 收益之稳定性 较低 较高 中 投资风险 较高 较低 中 类似的投资标的 股票 债券 二者混合 注：抵押型REITs之所以有较稳定之收益及较低投资风险是在不计违约风险的假设下。 King 权利转让与权利义务概括转让; 价款支付与所有权保留; 以及
3、 通知与权利完善。 循环购买循环购买 基础资产的期限与赎回; 循环购买的范围与标准; 设定循环期与购买终止事件, 以及 循环购买与相关分配的协调(留存金额不低于累积赎回金额减去 累计循环购买金额)。 利率调整利率调整 上调和下调的基点范围(一般为下浮200基点至上浮100基点区间 内); 调整期间(一般为第3年和第5年); 以及 取得差额支付承诺人、担保人和次级投资人的书面同意。 回售赎回回售赎回 回售的时间节点(一般在第3年和第5年); 首次回售行权的先决条件(一般为利率调整); 赎回的时间节点(一般在第3年和第5年); 以及 首次赎回行权的先决条件与第二次赎回行权的触发条件(本金规模降 低到一定比例, 一般为50%)。 信用信用增级增级 差额支付承诺; 境内担保; 境外担保; 维好承诺; 以及 流动性支持。 King 基础资产管理基础资产管理: : 管理人委托原始权益人作为资 产服务机
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