2020年物业管理行业专题报告：走出误区寻找合适的非住宅物管研究指标.pdf
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2020年物业管理行业专题报告：走出误区寻找合适的非住宅物管研究指标.pdf
1、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 走出走出误区，寻找合适误区，寻找合适的的非非住宅物管研究指标住宅物管研究指标 物业管理行业专题报告2020.6.17 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 我们不能套用在管面积，费率，增值服务等住宅物管的指标去分析非住宅物我们不能套用在管面积，费率，增值服务等住宅物管的指标去分析非住宅物 业管理行业。唯有凭借年化新签合同金额，净增加项目个数等概念，才能把业管理行业。唯有凭借年化新签合同金额，净增加项目个数等概念，才能把 握时代风口，进一步认识非住宅物业管理龙头的成长价值。握时代风口，进一步认识非住宅物业管理龙头的成长价值。 住宅物管先入为主
2、，对商写、公建和城市物管的研究谱系进入误区。住宅物管先入为主，对商写、公建和城市物管的研究谱系进入误区。我国商 写板块早年以外资主导，公建物管和城市服务只是在最近几年才伴随后勤保 障专业化逐渐登堂入室。资本市场最早认识的也是住宅物业管理。因此，市 场习惯于用在管面积，单位面积费率，增值服务，合同面积等住宅物业管理 特有的概念去分析非住宅物业管理公司，从而陷入研究的困境。 公建物管和城市服务是标段化定制内容服务，不宜对应面积，也不宜对应业公建物管和城市服务是标段化定制内容服务，不宜对应面积，也不宜对应业 主人数。主人数。住宅物业管理之所以能对应面积和人数，是因为住宅物业管理的基 础服务具体对应为
3、四保一服，剔除增值服务而言，各家公司服务内容大同小 异。但公建物管和城市服务是根据需求定制内容，服务虽同样根植于空间， 却不宜用面积来衡量。相比住宅物业管理公司用合同面积（储备面积）来预 测未来营业收入增长，非住宅物业管理公司最好用单位时间新签合同金额来 衡量这种未来营收增长的潜力。 非住宅物管企业不宜套用增值服务概念，基础服务和增值服务缺乏清晰分界非住宅物管企业不宜套用增值服务概念，基础服务和增值服务缺乏清晰分界 线。线。正因为非住宅物业管理服务没有四保一服等清楚的内容边界，故而套用 增值服务的概念，往往会忽视非住宅物业管理公司经营本质。非住宅物管公 司的确有凭借专门技术单独收费的专业化服务（类似设施管理），也有不纳 入常规合同的创新服务，但专业化服务，创新服务等和基础服务没有鲜明的 边界。 非住宅物业管理服务退出比例高，拓展常态化。非住宅物业管理服务退出比例高，拓展常态化。对住宅物业管
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