2020广州佳兆业悦江府地产项目营销推广方案.pptx

1、Code of this report|12020佳兆业20年天地天地创想未来佳兆业悦江府营销策略投标方案2020年年3月月Code of this report|3去化目标：去化目标：2020年下半年完成年下半年完成10亿销售额亿销售额看目标这意味着什么？这意味着什么？南沙高端盘的龙头地位，追价保量南沙高端盘的龙头地位，追价保量2019年全年南沙区成交前年全年南沙区成交前102019年全年南沙区单价成交前年全年南沙区单价成交前10项目名项目名所在板块所在板块成交金额成交金额（亿元）（亿元）成交面积成交面积 成交均价（元成交均价（元（万）（万）/）南沙滨海花园阳光城丽景湾万科海上明月中交蓝色海

2、湾方圆合景南沙水恋星河山海湾南沙保利城南沙湾御苑时代香海彼岸碧桂园玺悦金洲板块金洲板块黄阁板块南沙湾板块黄阁板块南沙湾板块黄阁板块明珠湾板块明珠湾板块金洲板块91.626.924.322.018.415.911.39.28.98.144.815.011.37.18.64.95.84.83.33.820442178922156430645214183216419288194072696921315序号序号项目名项目名所在板块所在板块成交均价成交均价（元（元/）成交金额成交金额（亿元）（亿元）成交面积成交面积（万）（万）12345678910保利半岛颐德湾尚星河山海湾灵山岛金茂湾柳岸晓风中交蓝色海

3、湾叠翠峰金科博翠明珠万科白鹭郡星河丹堤金洲板块明珠湾板块南沙湾板块明珠湾板块明珠湾板块南沙湾板块金洲板块明珠湾板块黄阁板块黄山鲁板块383073331532193317883076130593302502889228534262416.690.7516.70.514.622.11.142.675.168.911.720.225.190.161.97.240.370.921.803.4庆盛500-1,000套板块蕉门4 7 板块6板块灵山岛板块 18 19 241322 南沙湾1426 板块28美的灵山岛项目鸿成珠江玥Code of this report|6板块黄阁板块金洲蕉门板块庆盛板块进港

4、大道板块南沙湾板块明珠湾板块12345678910111213141516171819202122232425项目名称南沙保利城方圆水恋万科海上明月金科集美岭秀阳光城丽景湾越秀滨海新城保利半岛越秀天珹星河东湾村地块美的云筑中海熙园越秀东坡中交蓝色海湾星河山海湾星河丹堤南沙湾御苑时代香海彼岸中国铁建海岸熙语南沙颐德公馆越秀十三期南沙金茂悦柳岸晓风金科博翠明珠华润灵山岛尖地块佳兆业灵山岛项目主力产品83-113两到三房95-140三到四房75-88平平层84-87复式82-100三至四房85-13072-119二至四房及复式138-153叠墅、97-127复式76125二至四房95-170三至四房

5、93-115平层约130-140叠墅，85-130平层80-140平层/复式144237m三至四房84-13679-21095-14095-130三至四房90-180三至五房140-180四房75-18068-252二至五房95-140三至四房83-140三至四房95-140平层及复式占地4.76万，建面9.5万可售货量（套数）200015020170020007207705003000599800510100080045025055428552902733415670588681约850（按套均100）万顷沙板262728293031金茂新地块 占地2.5万，建面8.7万占地3.8万，容积率

6、2，建面7.9万绿城灵山岛新地 占地4万，容积率2，建面8.3块 万珠江源昌花园 104-121三房至四房88-100平两房至三房，两梯五户中国铁建海悦 占地5.5万，用地5.1万，建约800（按套均100）约790（按套均100）约830（按套均100）36636013002019年 2020年 2021年三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度越秀1110303132南沙区各板块主流售价及活跃项目分布南沙区各板块主流售价及活跃项目分布项目余货：项目余货：500套以内1,000套以上板块黄阁2153 金州 81219 1623 1520 21 25271

7、729万顷沙板块 七大板块共32个在售/潜在竞品，预计2019-2021年累计可供应货量超3万套，平均每年新推货量约1.4-1.55万套，为历年最高水平。目标难点目标难点南沙市场红海竞争南沙市场红海竞争：灵山岛尖优质项目同期竞争，：灵山岛尖优质项目同期竞争，超超3万套货历史新高万套货历史新高 华润瑞府（吹风价3.5-4.5万/）央企品牌，号召力强，南向江景，低密度高素质产品，直接竞品，预计三季度入市；绿城晓风印月（预计售价3.6万起）豪宅血统品牌，与本案仅一路之隔，一线望江，直接竞品，预计三季度入市 绿城柳岸晓风（3.3万/）豪宅血统品牌，2.0低密，小高层产品，岛内唯一中央园林第二梯队第二梯

8、队越秀、金茂越秀、金茂（金科、金茂一期三季度进入尾盘状态）（金科、金茂一期三季度进入尾盘状态）越秀（3.2万万/）越秀品牌，知名度高、综合体地铁口大盘；金茂二期（3.5万万/）金茂豪宅品牌，部分可望江景，密度较高，总价低门槛，预计下半年入市第三梯队第三梯队中铁、东湾村中铁、东湾村 中铁(2.4万万/)明珠湾边缘板块，全能型综合体大盘，周边配套更完善，性价比优势。星河东湾村(2.8万万/)蕉门板块，全能型综合体大盘，医疗及教育配套完善，性价比更高。Code of this report|7地铁地铁15号线号线暂未纳入2023年规划横沥地铁地铁18号号灵山目标难点目标难点项目遭内外夹击项目遭内外夹

9、击，稍有不慎可能高不成低不就，稍有不慎可能高不成低不就，增加溢价难度增加溢价难度 对内竞争：绿城、华润产品素质相似，项目定位几乎重叠，售价预计3.5万起，金茂二期及越秀项目因岛内性价比高，分流部分客户；对外竞争：部分客户容易分流到岛外中铁、星河东湾村性价比更高的全能型大盘项目，配套更完善第一梯队第一梯队绿城晓风印月、绿城柳岸晓风、华润绿城晓风印月、绿城柳岸晓风、华润Code of this report|8竞争破局竞争破局2020年南沙机会与竞争花都,1%Code of this report|9市场机会市场机会1随着随着大湾区政策落地、港澳优惠利好，大湾区政策落地、港澳优惠利好，客户来源更加

10、多元化客户来源更加多元化 2012-2019年南沙成交客户来源多样化，粤港澳等大湾区客户均占有一定基数；惠港惠澳16条政策放开，释放至少20万港澳人士置业需求。天河,17%番禺,16%海珠,9%荔湾,2%白云,7%越秀,10%香港/澳门,2%珠三角,11%萝岗,1%黄埔,2%省外,2%南沙,20%2012年南沙成交客户来源区域年南沙成交客户来源区域南沙16%番禺23%天河19%越秀11%海珠13%白云5%深圳2%香港2%其他9%2014-2016年南沙成交客户来源区域年南沙成交客户来源区域天河22%番禺17%海珠13%越秀9%黄埔2%白云5%广州其他区7%珠三角3%港澳2%南沙20%16项惠港

11、惠澳措施主要内容项惠港惠澳措施主要内容产业：产业：生物医药、法律金融、建筑等高端行业工作更便利生物医药、法律金融、建筑等高端行业工作更便利进一步扶持生物医药、法律、金融、建筑等行业在大湾区中的资格互认、材料及资金的流通；在大湾区内多个园区、项目设试点，大湾区内部科技、创新等产业发展进一步加快；人才：人才：房、教育、医疗更便利房、教育、医疗更便利率先放开港澳居民在大湾区内地城市的购房门槛，加快大湾区内部人才互通；保证港澳居民在大湾区内的教育、医疗、养老、消费等基础生活措施；深圳、广州已有多个重点合作园区及项目，产业配套落地速度快，人才落户优惠力度强，对港澳人才吸引力进一步提高。天河天河,25%越

12、秀越秀,10%海珠海珠,9%番禺番禺,19%广州其他广州其他区区,4%黄埔黄埔,2%白云白云,3%珠三角珠三角,港澳港澳,5%2%南沙南沙,21%2017-2018南沙成交客户区域来源南沙成交客户区域来源 2019年南沙成交客户区域来源年南沙成交客户区域来源佛山进价14886元/中山均价14187元/香港珠海Code of this report|10市场机会市场机会2大湾区新格局，大湾区新格局，50分钟港澳生活圈，分钟港澳生活圈，一线城市中最大房价洼地一线城市中最大房价洼地 大湾区楼市第一梯队均价8-15万元/、第二梯队2.3-5万元/、第三梯队1.3-1.8万元/、第四梯队0.8-1.1万

13、万/，南沙作为粤港澳大湾区几何中心，在第二梯队城市里均价最低、升值潜力极大；广深港高铁庆盛站40分钟抵达香港西九龙，开通的4号线接驳南沙客运港，在客运港坐船1.5小时到中环；京珠高速约1.5小时抵达珠海、广深沿江高速40分钟可达深圳机场，虎门二桥直通东莞、深圳、深中通道直达深圳。肇庆均价8158元/广州均价30140元/江门 均价85075元/图表及数据来源：中原华南地区数据库图表及数据来源：中原华南地区数据库粤港澳大湾区各城市最新房价分布图粤港澳大湾区各城市最新房价分布图南沙南沙 惠州均价均价20040元元/均价11318元/东莞均价18517元/深圳均价48590元/澳门均价9084元/均

14、价148519元/23611元/南沙大湾区交通网络分布图南沙大湾区交通网络分布图第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队47项目项目物业类型物业类型41.2南沙珠江湾145规规划划定定位位交交通通规规划划教教育育配配套套医医疗疗配配套套商商业业配配套套南沙的核心商务区，以粤港澳高端服务业合作为主，包括商贸办公区、商务办公区、期货交易中心、研发总部区、混合社区、水乡社区横沥岛尖片区横沥岛尖片区拥有2条地铁线，分别为地铁18号线（在建，预计2020年通车）、地铁15号线（暂未纳入2023年规划）广大附中(南沙)实验学校（12年一贯制）位于灵山岛灵山岛尖片区尖片区，按照此前规划，该学校目前已启动招标横沥岛尖

15、片区横沥岛尖片区将引进2所以上三甲医院，中山大学附属第一医院南沙分院，已于2018年6月正式动工；中山大学附属（南沙）口腔医院灵山岛尖片区灵山岛尖片区地下3.98万商业街，现在已完成框架建设，预计2020年底入市序序号号12345678明珠湾区住宅项目一览表明珠湾区住宅项目一览表体量体量万万涵盖商业物业、颐德湾尚 20 住宅、商铺、写字楼柳岸晓风 8.8 洋房金科博翠明珠 8 洋房金茂湾 8.7 洋房越秀明珠天悦 洋房、复式、叠江湾 院，产品丰富涵盖商业、住宅、南沙金茂湾 56.8 商铺、写字楼，分三期开发含海景住宅、商业写字楼、商业体、风情饮食城、度假酒店等城投首筑花园 10.8 洋房Cod

16、e of this report|11教育配套医疗配套商业配套住宅项目明珠湾行政规划图明珠湾行政规划图地铁地铁15号线号线暂未纳入2023年规划1金茂湾金茂湾Jlife6广大附中广大附中(南沙南沙)实验学校实验学校5 灵山岛地下商业街灵山岛地下商业街2 灵山3地铁地铁18号号中山医附一南沙院区中山医附一南沙院区横沥中山大学附属（南沙）口腔医院中山大学附属（南沙）口腔医院8市场机会市场机会3大湾区最热板块，规划利好、广州最优质教育医疗配套大湾区最热板块，规划利好、广州最优质教育医疗配套Code of this report|13户型面积段户型面积段（）（）面积面积140-188140四房两卫97

17、-160108-140四房两卫100-163120四房两卫88-175135四房两卫95-14095-125四房两卫四房两卫/140四房三卫四房三卫四房四房五房五房总价总价单价单价面积面积总价总价单价单价4703.4188（大平层）6403.4367-4773.5160（叠墅）7204.54303.5163（叠墅）6854.24303.2145-175（叠墅）600-7404.2340、440、4703.5130-140（叠墅）585-6304.5颐德湾尚颐德湾尚华润瑞府华润瑞府绿城晓风印月绿城晓风印月本案本案越秀天悦江湾越秀天悦江湾项目竞争项目竞争同功能总价同功能总价PK：强调同等功能性本案

18、总价最低，同总价本案舒适度最高！强调同等功能性本案总价最低，同总价本案舒适度最高！Code of this report|15颐德湾尚颐德湾尚华润瑞府华润瑞府佳兆业佳兆业项目项目4号线号线15号线号线（规划）（规划）颐德湾尚颐德湾尚金洲站2.7km、蕉门站2.3km南沙体育馆站200m华润瑞府华润瑞府无15号线预留位600m绿城晓风印月绿城晓风印月无15号线预留位850m越秀天悦江湾越秀天悦江湾无15号线预留位50m佳兆业地产佳兆业地产无预留地铁出口绿城晓风印月绿城晓风印月越秀天悦江湾越秀天悦江湾项目竞争项目竞争地铁篇：越秀、金茂、佳兆业是地铁篇：越秀、金茂、佳兆业是紧邻地铁出口，紧邻地铁出口

19、，Code of this report|16项目项目颐德湾尚颐德湾尚华润瑞府华润瑞府绿城晓风印月绿城晓风印月越秀天悦江湾越秀天悦江湾本案本案装修标准厨房三件套冰箱浴缸/洗手盆智能化设备中央空调新风系统2000元/品牌抽烟机、燃气灶、消毒柜无高仪浴缸部分有大金中央空调有未知无未知部分有有有2000元/2200元/品牌抽烟机、燃气灶、消 品牌抽烟机、燃气灶、洗消毒柜 一体机无 无高仪浴缸 有部分有 部分有美的中央空调 无无 有3000元元/西门子抽油烟机、西门子抽油烟机、燃气灶、消毒柜燃气灶、消毒柜有有TOTO洗手盆、科勒盆龙洗手盆、科勒盆龙头头最齐全最齐全日立中央空调日立中央空调霍尼尔或同档次

20、品牌霍尼尔或同档次品牌项目竞争项目竞争交标交标PK：强调交标成本最高、最齐全、交标品牌最高端、最科技化！强调交标成本最高、最齐全、交标品牌最高端、最科技化！83-107三至125平层四房Code of this report|18市场近期表现市场近期表现一季度同比成交下降一季度同比成交下降82%，上半年新推延迟到下半年，上半年成交萎缩，下半年库，上半年新推延迟到下半年，上半年成交萎缩，下半年库存加大，市场供应爆发性增长，竞争态势十分严峻。存加大，市场供应爆发性增长，竞争态势十分严峻。所属板块所属板块项目名称项目名称 在售货量在售货量在售产品在售产品加推产品加推产品加推套数加推套数原计划推售时间

21、原计划推售时间新推时间新推时间明珠湾越秀明珠天悦江湾3290层平、130-146四-95复式 五房叠墅333月初月初3月下旬月下旬灵山岛金茂湾金科博翠明珠颐德湾尚0793404#68-118 68-118二至（在VIP 四房登记）130、四房142四房188 五房155226603月初月初2月底月底3月初月初3月底或月底或4月初月初3月底或月底或4月初月初4月中月中南沙湾中交蓝色海湾星河山海湾星河荣誉南沙湾御苑80320待开盘9090-237三至四房88-128（300套在售）/132-148（20套在售）三至四房102-140三至四房88-128、132四房及148五房94-128洋房：23

22、0120-140（264）208180303月中月中3月初月初3月初月初3月初月初待定待定4月初月初4月中月中3月中月中蕉门中铁建海语熙岸待开盘80-140三至四房2502月中月中3月下旬月下旬32996392179444300135696052000015000100005000040000350003000025000450002018年第一季度年第一季度2020年第一季度年第一季度南沙近三年第一季度来访成交数据南沙近三年第一季度来访成交数据2019年第一季度年第一季度来访来访 成交成交Code of this report|19项目项目开盘前做法开盘时间、地点金科博翠明珠金科博翠明珠摆展

23、：南沙万达、花城汇展点、丽影华南双子发布会11月22日18:30南沙喜来登越秀天悦江湾越秀天悦江湾广州西塔体验馆越秀多盘联动南沙万达、广州西塔摆展11月28日19:30天河越秀金融大厦珠实颐德湾尚珠实颐德湾尚发布会番禺永旺，越秀保利中环，正佳广场，中信广场，南沙万达12月6日18:00营销中心灵山岛金茂湾灵山岛金茂湾南沙万达广场12月7日9:30金茂湾营销中心越秀天悦江湾越秀天悦江湾广州西塔体验馆越秀多盘联动南沙万达、广州西塔摆展12月7日19:00天河越秀金融大厦绿城绿城南沙万达、番禺永旺、乐峰广场发布会12月28日南沙大酒店收筹方式第三家新浪电商平台收3万抵 越秀滨海花园名义收筹，2万15

24、万 享底价定存2万抵98折原金茂湾名义收筹，2 越秀滨海花园名义收筹，2万万享10万优惠 享底价第三家平台定存2万抵98折首推产品及货量188套154套81套166套80套220套（95-144三至四房）（80、93复式三房）（140四房）（68-118，252）（90平层、95、122复式）（96-126三至四房）价格（万/）筹客到访去化2.6-3.2到访率71%（收筹280台，到访200台）成交成交130套套去化去化65%3.05-3.2员工、关系户炒房成交成交60套套去化去化40%3.3-3.6到访率63%（收筹120台，到访75台）成交成交30套套去化去化38%2.9-3.4到访率61

25、%（收筹212台，到访130台）成交成交100套套去化去化60%3.05-3.45到访率40%（收筹140台，到访60台）成交成交40套套去化去化50%3到访率90%（收筹450，到访270）成交成交190套套去化去化86%市场近期表现市场近期表现新项目做法：发布会、巡展、提前锁客、合理定价新项目做法：发布会、巡展、提前锁客、合理定价Code of this report|20推售节点推售节点售罄在售在售楼盘名楼盘名万科白鹭郡万科白鹭郡保利半岛保利半岛中海熙园中海熙园产品产品80-85138-154130-140单价单价5-8万/4.3万/5万/总价总价400-580万万593-700万万65

26、0-700万万使用率使用率约330%约200%约240%余货套数余货套数0140230持效期月去持效期月去化套数化套数1482客观描述客观描述总价低，去化最快，目前已售罄板块未来规划不高，单层面积小，直接竞品之一，毛坯交标，立项价高，无法降价整体产品力较强，但地理位置和发展潜力小，体验感差，竞争力弱诚意金收筹 越秀天悦江湾越秀天悦江湾145-1753.5万/500-800万万300%200同板块竞品，毛坯交付，整体密度高，体验感差，楼间距密集。总价较高待售华润瑞府华润瑞府1604.5万/720万万64整体低密，地块少，核心竞品，竞争力大南沙类别墅产品南沙类别墅产品类叠墅产品以高使用率为核心竞争

27、力，总价集中在类叠墅产品以高使用率为核心竞争力，总价集中在500-700万之间，万之间，总价超总价超500万去化明显降低万去化明显降低南沙市场趋势：南沙市场趋势：市场小结及启示市场小结及启示由远郊变成城市中心，由房价挤压性区域变成品质主动吸引区域。区域未来发展潜力，要充分传递给客户，宣传、展示价格走势：价格走势：产品分化溢价差异大，刚需产品价格稳定，改善型产品普遍站稳3万以上。策略型定价，局部高品质产品能卖得出高价，担任区域标杆。竞争趋势：竞争趋势：两极化发展，刚需拼价格，改善拼品质，中档产品被两边分流。要占据领域的第一实现好的溢价和去化，项目定位要高端、品质高端营销手法：营销手法：重展示和产

28、品创新，渠道为主，多数项目启动二手；为争取优质客户采用灵活付款方式依靠渠道造成客户匮乏，影响项目调性和口碑，需要精准营销。客户破局客户破局如何实现外区高质客户导入Code of this report|23最多客源：中原服务南沙最多客源：中原服务南沙12年，占据市场半壁江山，拥有年，占据市场半壁江山，拥有100万客户资源！万客户资源！中原南沙开发商首选合作伙伴，黄阁横沥万顷沙其他金洲板块区府板块旧镇板块周边村落及项目龙穴岛天河北板块员村板块珠江新城五山板块车陂板块洛溪板块华南板块市桥板块市桥南板块大学城板块亚运城板块其他 番禺区成交主力集中在市桥、桥南板块，主因为该板块供应少和对南沙通勤方便，

29、同时改善居住环境，多需卖一买一 南沙区成交客户主要集中在金洲和区府板块，主要是政府公务员与原拆迁居民和高管，为改善居住环境与随企业落脚南沙 天河区成交客户主要集中珠江新城、天河北板块，主因为房价过高以及看好南沙发展外溢到南沙的客群，同时存在部分投资客Code of this report|258%4%5%7%2%3%8%8%12%2%3%3%1%7%1%1%9%7%1%1%2%1%1%5%12%9%9%1%1%7%2%10%5%5%2%1%5%3%2%3%5%5%4%4%2%2%2%7%5%8%6%7%3%6%13%11%3%3%2%8%0%4%2%6%8%12%10%南沙天河区番禺区星河山海

30、湾南沙湾御苑保利半岛客户区域客户区域番禺客户集中于市桥，桥南；南沙客户集中在区府，金洲番禺客户集中于市桥，桥南；南沙客户集中在区府，金洲天河集中于珠江新城及天河北一带天河集中于珠江新城及天河北一带成交客户区域板块分布占比情况18%16%16%14%Code of this report|2617%10%6%19%13%9%22%4%0%15%10%5%25%20%客户职业构成客户职业构成15%35%29%21%0%5%25%20%15%10%40%35%30%30岁以下30-40岁40-50岁50岁以上客户年龄段构成客户年龄段构成7%28%27%17%16%5%0%15%10%5%30%25%

31、20%客户家庭结构客户家庭结构客户特征客户特征主要成交客户主要特征为主要成交客户主要特征为30-40岁的个体岁的个体/私企老板，家庭结构以一家三口为多私企老板，家庭结构以一家三口为多 客户职业：客户职业：成交客户占比最多的是个体/私企老板，占比22%，其次为企业高管，占比19%客户年龄客户年龄：客户年龄组成中，占比最高的为30-40岁之间，占比为35%，其次为40-50岁以上的人士，占比为29%客户家庭结构客户家庭结构：最多的为一家三口，占比28%，其次为一家四口，占比27%Code of this report|2720%14%29%37%0%10%5%30%25%20%15%40%35%幼

32、儿园小学中学大学老师学校分布14%19%17%22%16%12%0%5%20%15%10%25%IT通讯金融互联网建筑高新技术机电高管行业分布21%17%14%9%27%14%0%10%5%25%20%15%30%布匹批发 装修设计 汽车服务饭店建材其他私企/个体老板行业客户职业分布客户职业分布职业：与南沙城市发展想关的行业为主，建筑类、贸易、金融、汽车上下游企业职业：与南沙城市发展想关的行业为主，建筑类、贸易、金融、汽车上下游企业高管：高新科技类，金融类高管以及大学城教授高管：高新科技类，金融类高管以及大学城教授私企/个体老板主要行业以建材及布匹批发市场为主，分别占27%和21%高管主要行业

33、主要以建筑、金融、互联网类公司为主，分占22%、19%、17%老师主要分布在大学城院校，占比37%Code of this report|2816%14%6%8%15%12%10%7%12%2%0%16%14%12%10%8%6%4%18%价格交通基础配套商业配套地段户型学位品牌环境天河区客户关注点天河区客户关注点21%13%5%12%9%14%10%6%10%0%25%20%15%10%5%番禺区客户关注点番禺区客户关注点24%8%10%9%10%14%9%9%7%0%30%25%20%15%10%5%南沙区客户关注点南沙区客户关注点客户诉求客户诉求天河客户主要关注点在天河客户主要关注点在地

34、段、发展潜力地段、发展潜力上；而番禺客户主要关注上；而番禺客户主要关注户型与配套户型与配套、交、交通通；南沙客户侧重；南沙客户侧重户型及基础配套户型及基础配套地段价值，配套价值为外区客户重要点，明珠湾灵山岛尖地段投资价值是本案营销推广的发力点，要把未来展示给客户 从成交客户关注点分析：从成交客户关注点分析：1.客户主要为番禺、南沙刚改善人群，次要为海珠区部分投资客，对价格的敏感度都仍较高，但更看重区域价值2.除开价格，天河客户第二关注点在交通，番禺客户与南沙客户则侧重户型设计Code of this report|29未来核心客户未来核心客户第三圈层其他区域及珠三角（投资客）其他区域及珠三角（

35、投资客）地域来源：中心区、深圳、香港关注因素：交通、性价比、产品舒适性、区域未来发展前景第二圈层第一圈层偶得客户层偶得客户层重要客户层重要客户层核心客户层核心客户层15%25%60%南沙、广州其他区域刚改、投资客户（企事业高管，生意人）南沙、广州其他区域刚改、投资客户（企事业高管，生意人）地域来源：南沙地缘性板块：金洲、南沙湾区域关注因素：地段、升值潜力天河天河/番禺（私企老板、事业单位高层、从政人员）番禺（私企老板、事业单位高层、从政人员）地域来源：4号线、8号线、7号线沿线关注因素：升值潜力、距离及交通、配套、产品洋房客户定位洋房客户定位1、随着南沙区域利好不断和便捷的交通网，自住型客户逐

36、步上升，南沙投资不再是核心，自住需求旺盛2、南沙客户以刚改为主，广州区域客户以改善型及二次置业以上为主，广州外围区域及深港客户以投资型多次置业为主3、随着客户来源区域主要占比由南沙转广州区域为主，广州区域客户关注从价格、地段逐步变为区域规划及升值Code of this report|38对比项对比项板块板块总价（万元）档次定位景观资源户型产品星河丹堤星河丹堤黄山鲁景观黄山鲁景观别墅：900-2100改善山湖景观别墅：285-524对标项目对标项目保利半岛保利半岛蕉门蕉门叠墅：500-700改善蕉门河河景叠墅：137-154星河山海湾星河山海湾南沙湾南沙湾别墅：1100-2400改善二线海景别

37、墅：290-433叠墅竞品参考选取叠墅竞品参考选取根据产品对标情况，我们选取三大竞品的客户作为客户参考，分别为星河丹堤，保根据产品对标情况，我们选取三大竞品的客户作为客户参考，分别为星河丹堤，保利半岛，星河山海湾利半岛，星河山海湾37%Code of this report|40叠墅置业客户特征叠墅置业客户特征私营商贸业主是核心客户，家庭结构均为四口以上或三代同堂，私营商贸业主是核心客户，家庭结构均为四口以上或三代同堂，家庭成员很重要，营销可以从家庭日、高端健康养生家庭成员很重要，营销可以从家庭日、高端健康养生19%40%6%6%6%10%6%6%30%20%10%0%50%40%星河丹堤成交

38、客户职业分析星河丹堤成交客户职业分析0%92%0%0%0%5%0%0%3%60%40%20%0%100%80%星河山海湾别墅客户职业分析星河山海湾别墅客户职业分析50%40%30%20%10%0%43%一家四口22%四口以上星河山海湾成交客户家庭结构分析星河山海湾成交客户家庭结构分析25%9%3%单身 一家两口 一家三口50%40%30%20%10%0%7%单身10%四口以上星河丹堤成交客户家庭结构分析星河丹堤成交客户家庭结构分析45%28%10%一家两口 一家三口 一家四口23%15%10%5%0%25%20%7%美容10%律师/咨询贸易3%IT11%金融15%公务员13%建筑建材12%教师

39、5%退役军人保利半岛叠墅客户职业分析保利半岛叠墅客户职业分析40%30%20%10%0%4%夫妻俩21%三代同堂保利半岛成交客户家庭结构保利半岛成交客户家庭结构38%一家三口 一家四口Code of this report|4110%4%15%11%24%7%9%7%13%0%20%15%10%5%25%30%价格交通配套升值潜力产品学位付款方式品牌景观保利半岛成交客户关注点保利半岛成交客户关注点保利半岛成交客户关注点保利半岛成交客户关注点Top第二第二第三第三产品关注度最高，占比产品关注度最高，占比24%圈层配套位居其次，占比圈层配套位居其次，占比15%景观、升值潜力占比分别为景观、升值潜力

40、占比分别为13%和和11%金茂湾金茂湾140方以上成交客户关注点交客户关注点Top第二第二第三第三升值潜力关注居高位，占比升值潜力关注居高位，占比18%圈层景观位居第二，占比圈层景观位居第二，占比13%地段、配套位居地段、配套位居第三第三，占比，占比10%6%18%5%25%5%14%12%7%8%20%15%10%5%0%25%30%山海湾成交客户关注点山海湾山海湾137方以上成交客户关注点方以上成交客户关注点Top第二第二第三第三景观环境关注居高位，占比景观环境关注居高位，占比25%地铁关注位居第二，占比地铁关注位居第二，占比18%教育、圈层分别为教育、圈层分别为14%、12%18%13%

41、12%12%12%10%6%5%4%4%3%1%16%14%12%10%8%6%4%2%0%20%18%金茂湾成交客户关注点客户诉求客户诉求高端客户关注点为高端客户关注点为“产品综合素质产品综合素质”“景观景观”以及以及“地段升值潜力地段升值潜力”价值，山海湾的海景，因此本案可从别墅，品牌，地段等多维度树立唯一性项目破局项目破局如何占位明珠湾第一敏感点升级选材、国际一线品牌/德系装标敏感点品牌：以西门子、高仪等德系装标与竞品国内混搭装标差异化材质及智能化升级：厨余系统、智能门锁、浴霸、双开门冰箱等与竞品普通材质差异化交标项目项目装修标准颐德湾尚颐德湾尚2000元/华润瑞府华润瑞府未知绿城晓风印

42、月绿城晓风印月2000元/越秀天悦江湾越秀天悦江湾2200元/本案本案3000元元/厨房三件套品牌抽烟机、燃气灶、消毒柜品牌抽烟机、燃气灶、消 品牌抽烟机、燃气灶、洗消毒柜 一体机西门子抽油烟机、西门子抽油烟机、燃气灶、消洗一体燃气灶、消洗一体冰箱浴缸/洗手盆智能化设备中央空调新风系统无高仪浴缸部分有大金中央空调有无未知部分有有有无高仪浴缸部分有美的中央空调无无有部分有无有有有TOTO洗手盆、科勒盆龙洗手盆、科勒盆龙头头最齐全最齐全日立中央空调日立中央空调霍尼尔或同档次品牌霍尼尔或同档次品牌营销策略营销策略如何实现占位明珠湾第一5-12月份，月份，7个月完成个月完成10亿元的销售任务，亿元的销

43、售任务，60套叠墅套叠墅+160套洋房套洋房年度销售目标年度销售目标10亿亿 项目首推项目首推200套，按照正常套，按照正常8%转化率则共需转化率则共需2500台客台客Code of this report|59占比占比本项目本项目绿城柳岸晓风绿城柳岸晓风金科博翠明珠金科博翠明珠越秀天悦江湾越秀天悦江湾20%16%20%14%3%8%5%7%4%3%100%100100100100100100100100100100100区位产品景观交标规模低密度品牌地铁配套园林综合得分在售均价修正价格参考占比1009390959495100909010494.62320003267340%100909493

44、90988790909093.71315003216130%10085859010493102100958592.21310003205130%3月本项目均价修正价格3380034000平层价格测算平层价格测算根据市场比较法，项目价格为根据市场比较法，项目价格为34000元元/价值对比体系：根据客户购买最关注的因素与同板块竞品项目进行对比项目竞品对比评分表项目竞品对比评分表大咖大咖国际资产、房地产投资名人沙龙国际资产、房地产投资名人沙龙核心目的：解读一系列大湾区资产投资、一线城市房地产机会、中国CBD发展及形成对房地产房价影响，并通过主题活动事件，聚集广州最多购买人群广州房地产大咖黄韬、深圳前

45、海操盘手规划专家贺晓莉广州房地产大咖黄韬、深圳前海操盘手规划专家贺晓莉世界湾区不动产投资沙龙、中原地产研究院最新发布世界湾区不动产投资沙龙、中原地产研究院最新发布联合国际化教育举办培训学堂，强化国际化生活基调、国际礼仪培训联合国际化教育举办培训学堂，强化国际化生活基调、国际礼仪培训现场阶段性举办国际化（修斯贝利学院、香港科大）教育学堂，国外留学咨询现场阶段性举办国际化（修斯贝利学院、香港科大）教育学堂，国外留学咨询生活生活 繁华封面繁华封面狮子公学国际教育讲堂狮子公学国际教育讲堂“名人沙龙书屋名人沙龙书屋”每月邀请名人推荐一本书，提高项目精神层面的属性每月邀请名人推荐一本书，提高项目精神层面的

46、属性现场定期举办不同类型名人见面会和交流会，同时可作为项目线上宣传的噱头现场定期举办不同类型名人见面会和交流会，同时可作为项目线上宣传的噱头生活生活 礼遇封面礼遇封面江景国际艺术馆打造江景国际艺术馆打造“名人沙龙书屋名人沙龙书屋星河星河壹号公馆壹号公馆前期策划及销售服务前期策划及销售服务保利绿地大都汇保利绿地大都汇前期策划及销售服务前期策划及销售服务星河星河湾区壹号湾区壹号前期策划及销售服务前期策划及销售服务中铁建环球中心中铁建环球中心越秀国际总部广场越秀国际总部广场前期策划及销售服务前期策划及销售服务敏捷尚品国际敏捷尚品国际前期策划服务前期策划服务南沙水岸广场南沙水岸广场富力天海湾富力天海湾

47、前期策划及销售服务前期策划及销售服务我们的拓展已经深入到我们的拓展已经深入到“东莞、深圳东莞、深圳”！这是最宽泛的营销体系！这是最宽泛的营销体系！【1000家企业】家企业】最多企业资源：中原已与最多企业资源：中原已与“政府、事业单位政府、事业单位”等近千家企业合作，等近千家企业合作，中原南沙企事业资源中原南沙企事业资源中原独家中原独家五大拓展资源五大拓展资源利用中原客户资源、，创意精准拓客利用中原客户资源、，创意精准拓客四大线索资源四大线索资源社区线社区线写字楼线写字楼线专业市场线专业市场线二手门店线二手门店线多点布局，深入渗透专业市场多点布局，深入渗透专业市场停车场：画面广告位、道闸、雪糕筒

48、等多形式全面覆盖所有停车场大广告牌：选点专业市场内昭示性强的广告位置进行投放报刊亭：赠送遮阳伞或小费包月形式，全面覆盖专业市场所有公路旁报刊亭餐饮、便利店：赠送纸巾盒、牙签桶、张贴海报等作广告植入客户拓展策略客户拓展策略专业市场拓展专业市场拓展中原中介门店大资源覆盖主力区域中原中介门店大资源覆盖主力区域走访目标区域中原二手门店，进行项目宣讲，实现中原内部二手转介客户上访成交。客户拓展策略客户拓展策略二手门店拓展二手门店拓展中原资源中原资源协会资源协会资源中原拓展数十家企业协会资源，可进行赞助相关活动、资源互换，带动项目在企业家圈层口碑传号号序序播。12机构名称机构名称广州女企业家协会狮子会类型

49、类型商会协会可举办活动类型可举办活动类型私宴/射箭活动慈善会费用费用配合配合射箭现场布置、客户资源备注备注可邀约40人可带客户数百人3456789友邦保险靛蓝纪家庭成长学院Gary创意饮品工作室广州红棉协会美克美家大于一文化传播阅梨新中式家居保险机构教育机构餐饮机构协会家具美学讲座家具私宴/红酒品鉴亲子花道古琴雅集家长学校分子料理围墙教学、比赛摄影、家具服装搭配、化妆教学样板房软装布置约2万/场约4万/场约8000元/场约1万/场8000元/场5000元/场洽谈中私宴现场布置现场布置现场布置、客户资源现场布置、客户资源提供场地目标客户为银行存款或保单300万以上客户自带客户30组曾与金茂府合作

50、自带客户资源可带客户约30人资源互换形式资源互换形式中原拓展数十家企业协会资源中原拓展数十家企业协会资源顺景雅苑（顺景街南）江南美景花园地下停车场（立新街）徐先生南行烧腊湘喷喷木桶饭放心餐饮中原资源中原资源商家资源商家资源中原拓展近中原拓展近1000家商家资源家商家资源序号序号拓展类型拓展类型所属范围所属范围公司名公司名地址地址序号序号拓展类型拓展类型所属范围所属范围公司名公司名地址地址广告牌广告牌广告牌广告牌报刊亭报刊亭报刊亭报刊亭报刊亭报刊亭报刊亭停车场停车场停车场停车场停车场广州轻纺交易园广州轻纺交易园广州轻纺交易园广州轻纺交易园长江国际纺织城长江国际纺织城长江纺织城长江纺织城长江纺织城

51、长江纺织城长江纺织城康乐村顺景雅苑江南美景花园江南美景花园顺华辅料交易中心便利店便利店便利店便利店便利店报刊亭报刊亭报刊亭报刊亭报刊亭餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮1234567891011121314151617交易园G区与A区主入口的左侧中大地铁站C1出口中大A区入口处停车场出入口灯箱中大A区入口处停车场出入口停车栏杆海珠区瑞康路1号报刊亭海珠区瑞康路2号报刊亭毛绒大世界北区24号亭逸景路新长江纺织城北九街X007旁边报刊亭新长江北区北四街牛状元新长江北区观光梯便利店新长江南区南10街康乐牌坊停车场顺景雅苑万宁物业美景花园地下停车场广东假肢康复中 江南美景花园（德华街）广东假肢心 康复中心海珠区

52、顺华名庭，新港西路146-18轻纺城C区7楼管2324252627282930313233343536373839广州轻纺交易园银岭皮革交易中心茗缘茶行达鑫便利店江南美景花园大九州轻纺广州国际轻纺城国际轻纺城国际轻纺城广州轻纺交易园 兰州拉面广州轻纺交易园 黄焖鸡米饭广州长江国际纺织城广州国际轻纺城二区广州国际轻纺城 福建沙县精品蒸二区 饺王广州国际轻纺城二区广州国际轻纺城中大地铁口新港82旁珠江轻纺城2栋对面华盛南路210号海珠区海大新宾馆（中山大学南）中大立新街江南美景花园首层76美景超市凤阳中大九州轻纺广场西（瑞康路）34号服务亭广州国际轻纺城西南35号服务亭瑞康路国际轻纺城西南16号服务亭瑞康路国际轻纺城西南19号服务亭新港西路146号门口报刊亭广东省广州市海珠区新港西路146广东省广州市海珠区新港西路146广东省广州市海珠区广州长江国际纺织城北（瑞康路西）康乐西约新区二十巷湘喷喷木桶饭康乐西约新区大街蒸饺王康乐西约新区二横巷与西约新区二十巷交叉口东南50米康乐西约新区二横巷与西约新区二十巷交叉中原拓展中大专业市场店铺资源近千家，为224项目迅速推广提供便利，降低营销成本。THANKS当梦想成臻MAKE THE DREAM COME TRUE119