南昌中央广场办公楼项目后评估报告.ppt

1、中央广场后评估报告江西事业部1234项目简介设计管控成本管控工程管理01项目简介1项目定位南昌绿地中央广场位于南昌红谷滩新区的重要位置，南至世贸路，西至丰和大道，北至会展路，东至红谷大道。优越的地理位置为人们到达自然休闲区提供了良好的出入通行系统以及便捷的交通。1项目定位a.红谷滩CBD核心区域；b.地铁主干线1#线和2#线交汇点；c.临近赣江，市委市政府附近；d.银行、医院、购物中心、体育休闲场所等配套齐全等。1项目简介1、总建筑面积：29万，其中地下建筑面积：6.5万；A1、A2双子塔：22.5万；2、层数：地下3层，地上59层；3、建筑高度：303米；4、业态：5A甲级办公02设计管理2

2、投资决策1、红谷滩新区为南昌市的第一大CBD，区域认同度高，环境良好，商业聚集，目前处于快速启动阶段，未来发展潜力巨大。2、地块所在区域市场供应少，销售情况良好，并且是南昌市第一个5A级高档写字楼,市场的需求量较大。3、根据红谷滩的规划，本项目将建设成为集高档办公、现代化高端购物中心、文化娱乐于一体的大型城市综合体，将打造为南昌市的新“地标”。4、303m高的超高层塔楼成为红谷滩新区及南昌市的标志性建筑，地标效果也会给周围带来人流、商业的聚集效应。5、本项目连接地铁1号线,正对着市政府景观广场,秋水广场并与滕王阁遥江相望.办公塔楼高59层，到屋顶的高度为250米，到“花冠”顶部的高度为303米

3、。作为南昌市的标志性塔楼，设计不仅要考虑从赣江向外远眺的景色，还要考虑到红谷滩新区未来的商业核心区的重要作用。由于建筑得天独厚的位置，配合标志性的建筑造型，江西南昌绿地中央广场项目建成后成为南昌市的一座重要且广受欢迎的标志性建筑。2幢办公塔楼和两幢裙房坐落在场地内，增加了红谷滩新区地区的可见度，加强了红谷滩新与老城区之间的连接。本项目双塔创建了一个城市大门，勾画出一幅从老城区至赣江的美丽景致。2设计定位2主要经济技术指标功能分区 工程地下三层、地上59层，大屋面高度为250米，建筑总高度为303米，本项目为纯办公建筑，一共分四个区（12F，12F，12F，16F）。电梯也是分四个区设置，高区采

4、用转换，空中转换设置在32F,电梯数量分别：6+6+6+5，电梯速度为2.5m/s，3.5m/s，4.0m/s,其中穿梭梯的速度为6.0m/s，消防梯速度为6.0m/s.地下室:3层大厅:1层服务用房:2层办公1区:12层办公2区:6层办公2区:6层办公3区:12层办公4区:16层设备/避难层:2层屋顶皇冠结构22设计定位核芯筒的面积A=552.5407.3m2，得房率为72.4%78.1%，首层布置低区布置中区布置中高区布置高区布置转换区布置电梯配置：南昌写字楼电梯配置比普遍偏低，基本采用分区管理模式2设计定位服务区域电梯台数电梯速度(m/s)电梯价格(万元/台)电梯服务面积(m2)电梯等候

5、时间(s)5分钟运载能力低区62.5120.72530030.612%中区64.0144.11360033.312%中高区62.5120.72528030.612%高区53.5149.26600031.512%穿梭梯56518.2518.312%后期建议：对于超高层电梯设计要综合考虑，1）设置穿梭梯需要有空中转换层，转换层的利用价值低，但是总的电梯成本低，核芯筒的利用率高。2）不设置穿梭梯，电梯成本偏高，但是不需设空中转换层。故应结合市场做方案比较。南昌三大核心板块标准层与主力户型所处区域代表项目标准层面积（）主力户型面积（）红谷滩绿地中央广场19502000200250联发广场1850180

6、280或整层万达广场1800130新地中心1650140270华尔街12241430180420国际金融中心1600中低区50-160、中高区250-310中航国际1400200以上p 标准层与主力户型：红谷滩甲级以上写字楼基本层面积均在1600 以上。主力户型在200400 之间，高端项目开始出现整层划铺。2设计定位车位比：南昌传统写字楼车位配比较低，面临停车难问题，老城区写字楼尤为凸显，红谷滩和高新区部分项目，整体停车位较为理想（客户较为关注，尤其自住型）南昌各大板块办公车位对比表区域项目名称车位比红谷滩绿地中央广场1：256华尔街1：300新地中心1：150联发广场1：180中航国际大厦

7、1：320p车位作为功用配套的主要构成元素,在一个写字楼项目综合质量评价中,占有越来越重要的位置。南昌老城区早些年投入运营的写字楼都面临停车难问题；2设计定位2设计定位观光层观光层/VIP/VIP办办公公避难层避难层/办公层办公层避难层避难层/设备层设备层避难层避难层/办公层办公层设备层设备层避难区避难区设备区设备区避难区避难区办公区办公区设备区设备区避难层避难层/设备层设备层避难层避难层/办公层办公层每个塔楼的第16、30、45及屋面层设置避难层或避难间。避难区与设备区分开设置。但方案期间一定要跟消防沟通大理石表面异形不锈钢机理、流水型的地面拼花和天大理石表面异形不锈钢机理、流水型的地面拼花

8、和天花造型呼应花造型呼应2设计定位一层大堂电梯间延续大堂的材料与不锈钢异形的造型，不一层大堂电梯间延续大堂的材料与不锈钢异形的造型，不锈钢板吊灯层高的拔高，使整个空间高端大气上档次。锈钢板吊灯层高的拔高，使整个空间高端大气上档次。标准层电梯厅与走道以夹胶玻璃与不锈钢材料为主，不锈标准层电梯厅与走道以夹胶玻璃与不锈钢材料为主，不锈钢板分割吊顶与地面块毯相呼应，整个空间显得安静与舒适。钢板分割吊顶与地面块毯相呼应，整个空间显得安静与舒适。2设计定位现代科技现代科技休闲生活休闲生活文化底蕴的空间体验手法打造文化底蕴的空间体验手法打造2设计定位建筑、室内、景观各专业一体化串联。置身其中，波光粼粼，气势

9、撼人。2设计定位中央广场双塔超高层中央广场双塔超高层,采用采用LEDLED全屏全屏打造打造,完成了标志性建筑的特有使命完成了标志性建筑的特有使命,取取得了良好的广告效应及社会引领性，同得了良好的广告效应及社会引领性，同时展现了南昌城市的高科技的市貌并成时展现了南昌城市的高科技的市貌并成为南昌一江两岸灯光秀的主要景点；为南昌一江两岸灯光秀的主要景点；2设计定位2设计创新H型钢插入型钢插入TRD成槽搅拌成槽搅拌TRD切割箱拼装切割箱拼装TRD应用后效果应用后效果TRD工法的在江西及集团首次应用,经过大量的论证及试验,取得较好的经济性和社会效益，在造价、防水性能、工期等方面优势明显。2设计创新首层大

10、堂幕墙采用双曲面拉索幕墙,是一种新技术的应用,同时较好的保证大堂室内效果的绽放双曲面拉索幕墙2点滴经验与教训塔楼增高：塔楼增高：原设计高度289米，根据政府要求需增加至303米，通过调整塔冠的高度和外形(当时主体已施工至20层)，实现高度要求，通过采取结构措施，计算参数均满足规范。在设计管理中，由于时间的关系，加强协调方案公司，施工单位，幕墙公司及钢结构深化公司，组织多方联系，以确保能满足现场施工进度=+2点滴经验与教训2点滴经验与教训2点滴经验与教训2点滴经验与教训2点滴经验与教训2点滴经验与教训地面采用玻璃砖灯带，将各个区域串联。同时与建筑室内元素契合活力动感尽显2点滴经验与教训点睛之水，

11、汇集人气。将整个广场活跃起来。根据17:0017:30半小时内的粗略统计，通过此处行人90%以上会掏出手机拍几张照片，摸一下水花。对商业的影响程度从旁边的星巴克外摆座椅可窥一斑，明显比不开的时间段人多一些。起到以点带面留住人群2点滴经验与教训供电系统供电系统:高区配电房的设置及变压器运输问题高区配电房的设置及变压器运输问题高区配电房设置，缩高区配电房设置，缩短供电半径；节约电短供电半径；节约电缆材料成本；变压器缆材料成本；变压器运输考虑分拆运输，运输考虑分拆运输，设备层组装原则；设备层组装原则；2点滴经验与教训2点滴经验与教训2点滴经验与教训2点滴经验与教训2点滴经验与教训地面玻璃砖灯带，部分

12、因温度过高加之水分渗入导致损坏，后期应特别注意特殊天气下对埋地灯槽技术提升处理，加强水汽、散热、降雨等情况下的技术改进。根据灯带走向，造成较多琐碎铺装交接，易破损，排版不美观，后期应对此类情况的铺装排版进行深度研究，以保证整体美观。2点滴经验与教训水景石材在选择时应注意面层的肌理状态，过于突出容易造成水帘激到地面，地面湿滑。在水流控制上也要配合。以达到温润的效果。项目B地块完成较早，后期有标高调整。造成A区与B区交界处存在一定高差，消化在道路上，道路会有一定斜坡。在日后工作中应加强现场情况的事前核对，做好万全之策，保证项目品质。2点滴经验与教训空调系统空调系统:采用采用VAVVAV空调系统空调

13、系统1.节能效果显著2.良好的舒适性3.改造的便利性4.空调计量较困难；5.小负荷运行费用较高2点滴经验与教训空调系统空调系统:VRV:VRV系统系统 FCU+FCU+新风系统新风系统 VAVVAV空调系统空调系统南昌各大板块办公物业配置对比表所处区域代表项目 物管公司 物业费（元/月）高新云中城世邦魏理仕（挂牌）7传奇国际广场天安物业写字楼：4.8；公寓：2.8泰豪科技广场天安物业4.8紫阳明珠广场/写字楼：1.8；公寓：1.2五湖国际广场南昌五湖物业管理有限公司待定巅峰财富广场上海银湾物业4.9众一富东广场待定待定红谷滩绿地中央广场 嘉诚新悦26.8万达广场 万达物业14新地中心 世联雅园

14、13.8华尔街 喜来登物业11.88联发广场 第一太平戴维斯8中央广场：物业费包含空调费；结论：空调设计尽量做到分户计量，以降低物业费；对于经济型超高层可考虑分户运行的VRV；2点滴经验与教训消防系统消防系统:消防专家评审需前置，大系统需提前确定；消防专家评审需前置，大系统需提前确定；消防供水系统在消防审查中消防供水系统在消防审查中的大调整；高位消防水箱的的大调整；高位消防水箱的设置对后期的结构存在较大设置对后期的结构存在较大的影响；的影响；建议：在初步设计阶段组织建议：在初步设计阶段组织相应的专家会，确定大的空相应的专家会，确定大的空调系统方案，确保大方案不调系统方案，确保大方案不做过大调整

15、；做过大调整；2点滴经验与教训空调水系统的分区设置空调水系统的分区设置设计中设计中2424小时循环冷却水系小时循环冷却水系统末端压力超过统末端压力超过2.5MPa2.5MPa；建议：空调水系统应合理设建议：空调水系统应合理设置板换；分区动态压力不宜置板换；分区动态压力不宜超过超过2.0MPa2.0MPa，无特殊原因，无特殊原因，严禁超过严禁超过2.5MPa2.5MPa；2点滴经验与教训1.2米预留筒灯位0.8米2点滴经验与教训250米主体建筑的配电房，高区建议只设置一个高压配电房，不建议设置两个高压配电房；2点滴经验与教训主机房优化设计合理对设计院的空调机房进行深化设计；保证空调机房的合理布局

16、；机房面积要求要合理2点滴经验与教训输出超高层办公设计管控标准输出超高层办公设计管控标准2设计管理总结输出超高层办公设计管控标准输出超高层办公设计管控标准2设计管理总结2设计管理总结1、选择优秀的设计资源，是成功项目的保障。2、对于超高层大型项目，建议采用设计大总包管理模式，本项目选用SOM为设计大总包。3、在设计过程中，要求设计院进行多方案的比较，以求得最经济，最合理，易实现的产品。4、在方案设计成果需经施工图单位审核，施工图需方案公司审核，进行互审机制，以达到方案可实施，还原度有保障。5、在施工图设计阶段，甲方技术管理人员要在设计过程中进行介入并进行审核，以确保经济合理，同进调动各种资源进

17、行拍图，减少设计的错漏碰缺。6、对于超高层项目需要专家评审的工作比较多，需要有计划的进行，并且做到前期的沟通工作，以达到专家审核为我所用，经济合理。7、尽早的启动消防审核工作，对超高层的审核消防一般是从严，故在前期需要做充分的沟通。对设计资源的管控小结对设计资源的管控小结设计团队:1、方案设计团队是通过国际招标进行技术及商务评标确定2、施工图设计团队是技术优先原则进行招标比选3、设计团队的选择为:方案:美国SOM设计公司 施工图:华东建筑设计研究院有限公司 室内:SOM 景观:SWA 幕墙：SOM 泛光：SOM 钢结构：华东建筑设计研究院有限公司2设计管理总结1、对于综合体项目的操盘，是多个部

18、门一起协作完成，要做到相互补位。2、在管理构架上，一定要有一个完整的管理构架，有一个总指挥。3、在选择合作单位上要综合评估，要考虑技术能力，服务能力及管理能力等。4、对专业上的管控,要有全局概念，相关专业之间的交流会，拍图会要多开。5、对综合体项目中的商业或自持产品，最好是在方案设计过程中做好招商工作。6、资料管理完善：整个设计周期跨度长，经办人多，设计专业多，因此资料管理方面要加强，在前期方案设计中确定的内容在后期施工图中要给予落实。7、后期图纸深化：需要施工单位深化的资料，内部要联合相关部门一起督促执行，并且深化图在施工前需要得到技术的确认，不然对后期品质及成本无法把控。如;室内装饰的基层

19、深化图，景观的小品深化图，弱电深化图等。8、加强和政府沟通，在前期报建时争取有利政策。03成本管控3成本分析序号序号项目名称项目名称目标盈利情况目标盈利情况（万元）（万元）预计盈利情况预计盈利情况（万元）（万元）差值差值（万元）（万元）1销售收入及自持资产46149846695354551.1 销售收入44625245266364111.2 自持资产1524614290-9562营业总成本360605 339513.93-210913利润总额100891 127439.07 265484利润率21.90%27.29%5.39%预计税前利润12.74亿元，税前销售利润率约为。中央广场超高层销售情

20、况一览表序号项目/地块名称总建筑面积(万m2)销售面积(万m2)已销售待销售整体销售均价累计销售面积比例（%）累计销售金额比例（%）面积(万m2)销售单价(元/m2)销售金额(万元)面积(万m2)销售单价(元/m2)销售金额(万元)面积(万m2)销售单价(元/m2)销售金额(万元)1 办公（超高层）办公（超高层）21.93 21.38 16.04 19,630 314,796 5.34 22,000 117,535 21.38 20,222 432,331 75%73%2 商业商业0.780.78 0.78 20,200 15,666 0.78 20,200 15,666 100%100%3

21、地下车库地下车库6.04 0.27 0.13 23,041 2,880 0.14 12,577 1,786 0.27 17,476 4,666 47%62%小计小计29.36 22.43 16.95 19,666 333342 5.48 21774 11932122.43 20181 452,663 76%73.6%3成本分析中央广场超高层项目，整体销售金额约45亿元，现累计已销售面积占比76%。项目名称限额成本（万元）动态成本（万元）差值（万元）土地征用及拆迁补偿费 15,828 15,828 -前期工程成本 8,610 8,576 -34 建筑安装工程成本 226,058 204,291

22、-21,768 基础设施成本 16,931 17,641 710 公共配套设施成本 -开发间接成本 34,341 34,341 -直接成本合计 301,769 280,677 -21,092 3成本分析备注：从整体动态成本与目标成本对比分析可以看出本项目建安费用与目标成本对比节约约2.2亿元。土地征用及拆迁补偿费：539.18元/前期工程成本：292.12元/建安工程成本：6958.91元/基础设施成本：600.91元/开发间接成本：1169.78元/营销费用：251.49元/管理费用：100元/税金（不含所得税）：1652.72元/完全单方成本为11,565.13元/3成本分析3成本分析项目

23、名称限额成本（万元）动态成本（万元）占比（%）差值（万元）土建工程费154,059 129,989 63.63%-24,069 基础工程12,248 9,436 4.62%-2,812 地下室工程23,181 17,818 8.72%-5,363 主体工程43,551 33,416 16.36%-10,135 门工程4,210 3,930 1.92%-280 幕墙19,060 16,866 8.26%-2,193 精装修41,649 39,123 19.15%-2,526 钢结构工程10,160 9,400 4.60%-760 安装工程费72,000 74,301 36.37%2,302 室内

24、水暖气电管线设备费13,576 15,997 7.83%2,421 室内设备及其安装费48,110 46,304 22.67%-1,806 外立面泛光照明工程10,313 12,000 5.87%1,687 建安费用合计226,058 204,291 100.00%-21,768 3指标分析建安指标明细建安指标明细科目科目业态业态 办公办公（元（元/m2）四四层层商业商业（元（元/m2）地下室地下室（元（元/m2）地下地下商业商业（元（元/m2）综合综合（元（元/m2）基础工程基础工程-1,422 1,422 321 地下室地下室-2,688 2,653 607 主体工程主体工程 1,891

25、1,612 1,458 门工程门工程 169 169 15 15 134 幕墙工程幕墙工程 742 742-575 户内精装修户内精装修 1,759 322-505 1,333 室内水电暖气管线设备室内水电暖气管线设备 493 502 711 843 545 室内设备及安装室内设备及安装 1,719 1,912 1,073 1,016 1,577 外立面泛光照明外立面泛光照明 531 454-409 合计合计 7,304 5,714 5,918 6,463 6,959 超高层项目产品配置限额成本指标一、地下建筑工程限额控制指标限额控制内容定性规定指标指标名称适用指标地下室建筑指标地下室顶覆土厚

26、度m0.8地下室层数层3地下室层高非人防车库m3.4人防车库m6.9地下室地下结构地下钢筋含量Kg/m2280地下混凝土含量m3/m21.42二、地上建筑工程限额控制指标地上部分建筑指标标准层层高 m4.1标准层净高m2.8核心筒面积占比%27.51大堂面积m21000大堂高度m9电梯厅面积m242.5公共走道面积m2200地上结构指标地上钢筋含量Kg/m2122.83地上混凝土含量m3/m20.5整个超高层结构指标分为地上及地下部分，具体详见附表。3指标分析定性规定办公指标名称适用指标钢结构综合含量kg/m226地下室钢结构含量kg/m27地上塔楼钢结构含量 kg/m232 其中：塔冠钢结构

27、kg/m220地上裙房钢结构含量kg/m221钢结构综合单价指标元/T13014.78其中：制作单价指标元/T9607.32 安装单价指标元/T3257.46防火涂料单价指标元/m2150.00钢结构制作与安装，需要从定位、方案、招标、施工过程中、结算等环节管控。从设计的角度，应选择具有深化设计加工资质的单位为材料合格供应商，可以避免在设计时有重大设计变更，以免增加造价。在安装招标中，尽量选择总承包单位施工，便于钢结构安装与土建同步施工的交叉流水作业，能保证进度和质量。在土建、钢结构安装、幕墙安装等施工过程中，尽量避免脚手架重复搭设，以免重复计取多次费用。过程中保证制作及安装的核价的严谨性，结

28、算阶段，需保证好施工竣工图纸的有效性及钢结构吨位的准确性。3指标分析3指标分析皇冠幕墙钢结构，修改后的施工工艺更简单，减少钢材300吨左右，节省成本300多万元。定性规定办公备注指标名称适用指标幕墙形式单元体玻璃幕墙首层为点式拉索玻璃幕墙幕墙系数含量m2/m20.42:1幕墙面积与地上建筑面积之比幕墙综合单价指标元/m21675.88 其中：玻璃幕墙元/m21610.20 石材幕墙元/m2无曲面玻璃幕墙占比%无其中：热弯玻璃%无 冷弯玻璃%52绿地中央广场A项目总幕墙面积100524.00，其中裙房幕墙面积6715.00，占总幕墙面积6.68%，塔楼面积72130.00，占总幕墙面积71.75

29、%，塔冠幕墙面积21679.00，占总幕墙面积21.57%。幕墙成本主要由供应费用、安装费用及措施费用组成，重点从设计、采购、施工等各方面进行成本管控。本工程为玻璃单元体幕墙工程，经优选幕墙主材型材采用铝型材，塔冠单元体后面采用氟碳喷涂钢结构，大面面材采用TP8(LOW-E)+12A+TP8mm中空钢化玻璃，层间幕墙为TP8(LOW-E)+12A+TP8mm中空钢化玻璃+2mm厚铝背板，塔冠幕墙采用TP8+1.52PVB+TP10mm背漆钢化夹胶玻璃。3指标分析 中央广场最初设计采用平板玻璃直线弧拼接出造型，但该方案存在一个问题，直线弧的话单元体板块之间相接会有明显错台现象，造型外观效果不够圆

30、润，为达到设计效果有两种方案：第一采用弯弧玻璃，第二采用冷弯技术。双塔造型为双曲造型，每层每一个板块形状都不相同，如采用弯弧玻璃在成本造价、施工组织和难度上的增加是不可估量的；经过与设计和施工单位反复沟通，根据实际楼体造型提出用冷弯技术可以在满足玻璃受力要求前提下，实现比折线造型更好的效果，后来通过在广州做的实体样板，效果较好，后来就采用冷弯工艺制作单元体。采用冷弯玻璃比弯弧玻璃造价每平米节约150元/平方米，节约成本约1300万元。注意事项：在合同签订时，玻璃品牌后面加上“原厂原片深加工”，避免幕墙单位使用指定品牌的玻璃到小厂去加工以降低成本，损害我方的利益。3幕墙工程3指标分析序号限额控制

31、内容定性规定办公备注指标名称适用指标1精装修指标套内装修面积指标元/m2900不含网络地板2公共部位精装修指标大堂装修造价指标元/m211380电梯厅装修造价指标元/m28980公共走道装修造价指标元/m21840不含网络地板精装修成本管控要点 首先设定精装修成本目标指导精装修设计，做好成本测算工作，设计要尽早介入。样板先行，做好样板房的后评估工作，针对一些价格高昂的材料，积极与设计沟通尽可能采取便宜材料替代降低成本，力求处理好装修效果与成本的对立统一。施工过程把好材料关，避免以次充好影响装修效果。限额控制内容定性规定办公备注指标名称适用指标机电设备指标供配电指标电用量指标W/m2105消防指

32、标消防设备安装指标元/m2432.57设计变更智能化指标智能化设备安装指标元/m2212.39擦窗机指标擦窗机指标元/m253.31空调系统指标空调设备指标元/m2567.88方案优化案例：1.在确保应急照明功能的前提下，取消应急照明配电箱中智能照明模块，节省费用约100万元。2.原高压系统图设计为32000kVA互为备用，在供电局申报高保障费用时需缴纳30000220元/kva=660万元，通过与供电局协调，高压是只需保证单回路16000kVA节约费用300万元。3指标分析存在的问题后续建议1、空调系统的电动平衡阀由多家供应界面不清晰建议一到两家性价比高的供应商2、空调系统的末端风口与装饰单

33、位一体化灯盘的界面不清晰。建议在招标文件中明确界限3、智能化灯光控制系统与配电成套厂的界面不清晰建议在招标文件中明确界限4、电气火灾监控系统末端设备在配电箱成套厂的招标中会包含，而后台的控制设备往往会遗漏，对后续的价格谈判不利。招标中明确5、类似于空调主机设备及空调箱设备的采购招标范围包括就位安装调试完成的所有内容。而现场实际情况为，本由总包单位的安装实质上为设备供应商完成，而最终的总包结算又要计算设备的安装费用。在招标文件中明确界限，不能重复计算安装费用6、末端空调箱的采购招标时，没考虑现场施工情况，有的墙体已砌筑，再进设备，此时设备已无法安装。需考虑现场安装的问题，可考虑分段式报价。7、消

34、防水系统的阀门采用进口品牌（两项目采用泰科），而给水及空调系统的水阀反而采用国产品牌。消防水系统的阀门可采用国产品牌，而给水及空调系统的水阀应采用进口品牌。8、所有系统水泵均采用进口品牌建议在一些非重要性系统可采用国产一线品牌。穿 梭 电 梯 台 数 占 电 梯 总 数 量 不 到 2 0%，因 其 单 价 高，造 价 占 电 梯 总 价 约 4 5%，原 设 计用 7 m/s 的 穿 梭 梯，平 均 每 台 穿 梭 梯 的 价 格 要 高 8 0 万 元/台。后 评 估 建 议：超 高 层 穿 梭 电 梯 在 满 足 消 防 和 人 流 需 要 的 条 件 下，尽 量 采 用 速 度 较 低

35、 的电 梯，以 节 省 成 本。3指标分析服务区域 电梯台数 电梯速度(m/s)电梯价格(万元/台)电梯金额合计（万元）占比低区 62.5120.72724.3212.82%中区 64144.11864.6615.30%中高区 62.5120.72724.3212.82%高区 53.5149.26746.313.21%穿梭梯 56518.252591.2545.86%合计5650.85采购阶段：未将电梯厂家提供的图纸及时下发现场，导致部分井道预埋等有误差；建议：每次招标完成后，要求电梯厂家在一定时间范围内提供深化图纸，技术部收到深化图纸后交由设计单位进行深化，深化完成后返回给电梯厂家设计复核，

36、避免现场未按电梯厂家深化图施工，导致后续大量整改。供货阶段：每次排产前只按合同付款，未发函确认，存在风险；建议：每批次电梯排产前应该发排产通知函，落实排产楼号、梯号及规格复核，避免排产错误。安装过程中，因现场原因，未提供固定库房，且安装完毕后，机房门窗未上锁，导致安装过程中及安装完毕后，部分电梯部件被盗，被盗后，责任划分不明确，且重新采购周期时间长，延缓安装进度。建议：提供固定库房，并及时机房门窗上锁。并在合同中明确各时间阶段保管责任。安装过程中，经常出现因消防、空调试水试压时，井道进水现象。导致电梯部分部件渗水损坏。建议：沟通消防、空调试水试压时间，现场提前做好防护工作。验收阶段：在电梯安装

37、完毕，因现场电源落实不到位，五方通话布线一直未落实，导致无法验收或验收周期较长。建议：对各阶段工程进度进行合理化明确，包括配合部门落实时间临时用梯：电梯安装完毕，移交电梯临时使用时，因为是临时使用，电梯保管及责任主体不明确。建议：合同签订时，明确临时用梯相关具体事项。维保阶段：电梯免费保养开始时间不明确，尤其是含有临时用梯时。建议：合同签订时，明确电梯维保时间及具体事项。3成本优化裙房钻孔灌注桩优化前、后体积对比体积：m3名称桩顶标高性质砼标号数量直径设计桩长L=?ML=?M单桩体积修改后体积小计原设计桩体积SZH800-15.95抗压/抗拔C30总数280011.520.811.55.78

38、11.56 18.06 ZH-800-15.95抗压/抗拔C30总数147800120.814.57.28 87.42 136.59 1350.811.55.78 779.98 1218.71 147SZH800-1-15.95总数111.510.811.55.78 5.78 9.03 ZH-800-1-15.95抗压桩C30总数36800360.814.57.28 262.25 409.77 SZH900-15.95总数290012.520.912.57.95 15.90 19.63 ZH-900-15.95抗压/抗拔C30总数11490012.5320.914.59.22 295.03 3

39、64.24 820.912.57.95 651.75 804.63 114ZH-1000-16.15抗压/抗拔C30总数98100012981129.42 923.16 923.16 SZH-1000-1-15.95总数2100011.52111.59.03 18.06 18.06 ZH-1000-1-15.95抗压/抗拔C30总数81100011.522114.511.38 250.42 250.42 59111.59.03 532.62 532.62 小计81裙楼小计4833833.93 4704.90 修改后桩体积减少：4704.9-3833.93=870.97m34704.9-3833

40、.93=870.97m3，节约成本约160160万元。3成本优化3成本优化。取消止水帷幕150m（长）24m（高）0.85m（宽）760元/m3 1938000（元）3成本优化中央广场采用的是核心筒加外框架结构，紫峰大厦采用的框架局部剪力墙结构，上述两项目均采用造价相对低廉的结构选型，相对钢框架-支撑体系和钢结构-砼混合体结构要经济。3成本优化异形接驳器连接焊接接头环板南昌地区46份雨季降水量大、持续时间长，对结构施工进度影响大。根据原设计图纸要求，钢管柱梁柱节点采取焊接连接，焊接量大，交叉部位处理难，质量进度难以保证。为加快施工进度，减少现场焊接量，优化钢结构施工梁柱节点，采用焊接、异形接驳

41、器连接相结合的连接形式，既保证了工期，又减少了成本。3成本优化本工程超高层每幢累计采用异形套筒共计约3万个，减少现场焊接长度7500m，减少焊接用工150人工，节约现场施工用电累计0.6万度。南昌地区雨季时间长，降水量大，超高层施工期间年均降水天数120d以上，采用异形套筒连接受天气影响小，加快了施工进度。异形套筒采用工厂化加工，不影响现场施工进度，工程质量更容易保证。根据超高层工作经验建议咨询单位合同条款中注明：分工程开发阶段，估算阶段（即目标成本确认阶段）、招标阶段、项目过程跟踪阶段及结算后评估阶段；建议明确相应比例，例如最终阶段金额不能超出估算金额（甲方原因除外），结算复审超出部分的处理

42、条件，预计优化方案的奖励措施等；建议付款要根据不同阶段规定付款比例，并根据各事业部合约项目管理质量，进行细化。整个超高层项目的开发周期、咨询公司系统化、专业化能力均相对普通项目会有很大挑战。因此我们应该注意咨询合同中工作内容及付款条件等相关条款。3合同管控整个超高层工作中总包的措施项目/开办项目、总包协调、照管工作内容对于项目管理及成本增加产生的影响非常大。大总包合同建议：1.如果条件允许建议措施项目/开办项目包干，并建议在总包合同中单独列明措施项目费用/开办项目费用具体包括内容；承包商有责任视察、调查现场情况，承包商不可日后因投标时疏忽了解现场情况而藉词向雇主作出任何费用和时间上之索赔。倘若

43、承包商在其制作施工详图时与原设计槪念产生差异，一切因此差异所引致雇主损失、返工或导致工程有不妥之处都须由承包商承担。倘若承包商在其制作施工详图时与原设计槪念产生差异，一切因此差异所引致雇主损失、返工或导致工程有不妥之处都须由承包商承担。3合同管控指定的分包或其它承包合同文件中将要求指定的分包商或其它承包人将他们的生产垃圾堆放到承包商设立的现场固定的垃圾临时存放点，由承包商负责清运和消纳。在工程完工时及移交工程于雇主前，承包商应组织自身及指定分包商等进行全面性的清理工作(具体工作可参考业主交付标准）3合同管控 承包商应允许雇主、工程师/雇主代表、所有指定的分包商、其它承包商和政府有关机构免费使用

44、承包商在现场搭设的任何已有脚手架，并就其安全使用做必要交底说明；承包商在拆除任何脚手架及吊升设备前，应请示工程师/雇主代表他将要拆除的脚手架是否为雇主、工程师/雇主代表、所有指定的分包商、其它承包商和政府有关机构所需，若工程师/雇主代表认为有所需要时，承包商应保留该等脚手架直至工程师/雇主代表认为不需要为止。否则，承包商应自费重新搭设。3合同管控04工程管理 总工期48个月：2011年1月1日开工，2014年12月28日竣工备案;地上结构（不含皇冠和幕墙）18个月，平均9.3天/层;机电安装24个月，装饰18个月;0.00结构封顶开工装饰进场竣工备案2011-1 2012-62013-7201

45、4-122013-11总工期48个月，地下施工时间长达17个月4进度管理4进度管理桩基施工：中央广场采用旋挖桩，因该处为原河滩码头，地下障碍物较多，且存在原烂尾楼桩基，打桩及清孔难度较大，直接影响桩基工程推进速度。后期调整施工方法，采用先引孔的方法，在引孔时如发现障碍物，则先进行清障后再进行旋挖桩施工。同时将普通旋挖钻头改为清孔钻头，加快清孔进度。桩基工程滞后4个多月4进度管理土方施工：因项目处于红谷滩闹市区，土方运输存在限制及阶段性禁运情况，近28万方的土方只能在晚上运输，造成土方工程延期达2个多月。节点完成情况：原计划10个月完成的地下工程，因桩基及土方延误至17个月完成。289m303m

46、延误工期半年2012年底主体施工过程中设计高度改变 14米的高度增加直接带来上部结构重新设计、航空限高、重新报规等一系列困难，施工现场：1、50至56层增加劲性柱；2、皇冠总钢构量增加近4500T；3、幕墙钢构2014年5月开始施工直至2014年10月份完成：4进度管理4进度管理问题：中央广场项目总工期48个月本就相当紧凑，因基础及主体影响延误达13个月，造成后期装修、幕墙、安装等时间缩短，虽经后期抢工，项目如期交付，但仍对项目品质造成了一定的影响。综合进度评估建议：1、超高层项目总工期的制定在参考标准工期的同时应综合考虑各项因素，尤其是地下施工阶段，影响工期的不确定性因素较多，在制定计划时应

47、详细了解项目所处位置的周边环境、地质情况及地形地貌特点等；2、在项目预售前应进行一次合同交付日期的核实及确定，对明显工期已延误较多或综合评估无法按原定工期计划完成的，应对总工期进行顺延，避免延期交付风险。3、项目施工过程中涉及对建筑整体影响较大的变更时应综合评测对总工期的影响，影响较大的或调整总工期或制定专项措施弥补。1、甲方管理团队：项目负责人1人 土建工程师1人 安装工程师1人 装饰工程师1人 景观工程师1人2、参建施工单位：总分包合同共计81份 土建类 安装类（合同数超过40份）装饰类 景观 问题：人均管理面积6万，项目施工的4年时间，因各种原因，甲方管理团队多次更换，导致工程管理的延续

48、性差，管理人员对项目全过程的熟悉程度低，由于大部分人均无超高层管理经验，管理组织力度不足，特别是在项目后期，装饰及安装管理人员严重不足。4团队管理4团队管理综合评估建议：1、集团要求人均管理面积虽为5-7万，但在超高层等复杂项目上应根据项目特点阶段性配置管理人员，如项目后期多工种、多专业、多单位穿插作业时对甲方管理团队要求较高，应成立专业的机电、装修等管理小组，以加强现场管理。2、针对超高层项目应由高层领导挂帅成立相对固定的管理团队，各条线均应有专人进入管理小组，并要求管理人员具备超高层管理经验或经过相关学习培训，以提高管理团队的整体素质，使项目管理更加顺畅。4承包商管理 问题：问题：因成本管

49、理需要，各分项工程甲分包、甲供因成本管理需要，各分项工程甲分包、甲供材过多，经粗略统计中央广场项目仅甲分包单位就多达材过多，经粗略统计中央广场项目仅甲分包单位就多达60余家，仅空调系统一项，从设备到末端，就有余家，仅空调系统一项，从设备到末端，就有10余余家施工及供货单位，且各单位间界面划分不清晰，造成家施工及供货单位，且各单位间界面划分不清晰，造成甲方管理人员现场协调量巨大。甲方管理人员现场协调量巨大。评估建议：评估建议：对住宅等简单项目可采用上述模式，对超对住宅等简单项目可采用上述模式，对超高层等复杂项目建议采用大总包模式或机电大总包模式，高层等复杂项目建议采用大总包模式或机电大总包模式，

50、明确总包管控职能及界面，对分包单位的界面划分应详明确总包管控职能及界面，对分包单位的界面划分应详细研讨制定相关标准，从而保障项目的顺利实施。细研讨制定相关标准，从而保障项目的顺利实施。空调系统甲分包单位空气处理机组及风机盘管离心式冷水机组及群控系统空调主机冷却塔空调箱加药装置锅炉空调循环水泵板式换热器风量末端平衡系统。4现场管理1、封闭管理：问题：项目进入装修阶段后因总包单位工作量减少，其他多单位、多工种交叉作业较多，总包单位放松了对现场的封闭管理要求，导致出现了不同程度的成品破坏及偷盗现象，给项目推进造成很大影响；评估建议：对类似超高层项目在合同中对总包单位后期的管理责任及管理要求进行明确，

51、同时要求总包在施工组织设计中就制定封闭管理及现场安保的相关要求，针对各分包单位合同中应明确配合费用的明细及成品保护费用的详细条款。4现场管理2、垃圾清运：问题：项目施工后期，由于超高层垂直运输运力有限，垃圾清运工作成为项目推进最大的制约点，且由于多单位、多工种交叉作业，各单位间经常因垃圾清运问题的责任界定而推诿扯皮，造成甲方协调困难，影响项目推进。评估建议：在总包合同中明确垃圾清运的详细要求，明确所有垃圾均由总包负责清运，并采用包干性质确定一定的费用比例，后期施工中要求总包成立专门的垃圾清运小组负责及时清理。4现场管理3、垂直运输：u塔吊：中央广场项目塔吊设置于消防电梯井道内，后期因屋顶钢构及

52、幕墙施工的使用未能按期拆除，导致消防电梯安装时间滞后，不仅无法提前使用消防电梯缓解垂直运输压力，更影响消防工程的先行检测、验收；评估建议：塔吊的设置位置应综合考虑各方的使用，包括幕墙及屋顶钢构的使用时间，由于项目验收中消防的制约因素往往较大，建议塔吊位置尽量避开消防电梯。4现场管理3、垂直运输：u施工电梯：中央广场项目为抢进度，过早的拆除了低层电梯，不但未对幕墙收口起到推进作用，反而为垂直运输造成较大压力。评估建议：超高层项目施工电梯的运力直接影响工效及进度，设置位置极为重要，必须方便使用，材料运输及排班时间也应有专人科学调度管理，拆除前必须评估其他电梯运力能否保障整体施工需求，并要求大部分装

53、修建材及设备运送到楼层。4现场管理3、垂直运输：u正式电梯：正式电梯安装及投入使用均较晚，投入使用后因缺乏呼叫设备及管理职责不明确，影响效能；评估建议：u超高层项目不可避免的存在正式电梯作为施工电梯使用的情况，因此在施工过程中要尽可能的为电梯安装创造条件，如合同的签订、排产、电梯井道的移交等，以保障电梯能够尽早投入使用；u在合同中明确电梯作为施工梯使用的要求及电梯公司需配合维保修的责任；u在电梯投入使用后应指定总包或装修单位作为电梯管理方并安排专人管理电梯。4施工组织1、设备进场顺序的合理安排：问题：由于设备层设备布置集中，摆放设备后空间狭小，部分摆放在内侧的设备无法及时进场，导致其他设备无法

54、就位；评估建议：要求根据设备吊装入口位置，合理安排各设备进场时间，安排最内侧的设备先进场，以保证后续工作的正常进行，避免因组织不合理造成的返工。预留设备入口摆放设备后空间狭小4施工组织 问题：前期未做好管线综合，导致施工时现场部分管线走向不合理或局部吊顶标高不够，造成返工。评估建议：针对超高层的机电管理，成立专业机电管理组并采用机电大总包模式，提前引进BIM技术，深化管线综合，同时建议分标准层实施样板，做到样板先行，提前发现问题，解决问题，避免后期返工造成的工期延误及成本浪费。2、管线综合的重要性：4工程管理 问题：由于缺乏超高层项目管理经验，工期排布时未考虑设备调试时间，导致项目交付时只完成了竣工备案及实物工程量，无法完成所有设备的调试，且由于安装工程涉及的分包单位众多，造成整体机电调试进展缓慢，出现问题后响应不及时。评估建议：项目竣工前一年成立机电调试小组，高度重视机电调试，编制机电调试计划，并在机电调试小组下设调试应急人员，编制应急预案。设备调试：THANK YOU!