1、版权所有 碧桂园集团 严禁外传投资必备2015年11月12日房地产开发成本与支付房地产开发成本与支付目目 录录房地产项目成本构成房地产项目成本构成集团标准成本水平集团标准成本水平房地产项目成本估算思路房地产项目成本估算思路工程款支付模式工程款支付模式版权所有 碧桂园集团 严禁外传一一二二三三四四版权所有开发成本开发成本销管费销管费税费税费一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成土地成本土地成本行政事业性收费行政事业性收费与前期工程费用与前期工程费用开发成本扣除土地成本后统称建造成本建造成本Tips房地产总成本房地产总成本主体建筑安装工主体建筑安装工程费程费景观环境工程景观环境工程社区管网工
2、程社区管网工程公共配套设施公共配套设施工程建设其他费工程建设其他费用用开发间接费开发间接费财务费财务费 碧桂园集团 严禁外传土地出让金土地出让金工工 迁补偿费迁补偿费程造价程造价拆拆 公建配套公建配套咨询咨询主及其他工主及其他工体建筑体建筑管网工程管网工程 和和工程工程 学校学校 险险园建园建 契税程契税程化工程化工程样样 工程工程 与售与售小区智能化小区智能化楼部装修楼部装修套设施套设施工程工程开荒清洁费开荒清洁费三通工程费三通工程费场地平整场地平整临临 挡挡 时时 土土 设设 墙墙 施施勘测勘测 护坡护坡 量费量费独立样板房独立样板房和和 通讯工程通讯工程 楼楼独立售独立售网络工程网络工程
3、环保工程环保工程 权所有碧桂园集团 严禁外传土地成本土地成本行政事业性收费行政事业性收费与前期工程费用与前期工程费用主体建筑安装工主体建筑安装工程费程费景观环境工程景观环境工程社区管网工程社区管网工程公共配套设施公共配套设施工程建设其他费工程建设其他费用用开发间接费开发间接费财务费财务费一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成和装修）和装修）前期前期 程费程费 工工工程工程桥梁涵洞桥梁涵洞其他景观其他景观燃气燃气 设设 工程工程小区小区道路工程道路工程小市政安装工程小市政安装工程小区小区园建安装工程园建安装工程供水系统供水系统供配电系统供配电系统供暖系统供暖系统规划规划 围墙围墙 计费计费
4、电视工程电视工程分户围栏分户围栏部（含建造部（含建造排水排污排水排污工程工程版服务服务工程监理工程监理行政事业性行政事业性收费收费小市政工程小市政工程小市政小市政 程费程费幼儿园幼儿园室内精装修室内精装修大市政大市政程程主体安装工主体安装工板房板房物物 建建 业业 筑筑 维维 小小 修修 品品 费费其他公共配其他公共配赶工费赶工费红线外景观红线外景观工程工程物业前期物业前期介入费介入费1 112 1 2 12 114 2 3 2225 3 4236 4 57 5 68 69版权所有 碧桂园集团 严禁外传二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平广东广东3258元元/山东山东3904元元/1.成本
5、占比成本占比版权所有 碧桂园集团 严禁外传广东广东4193元元/山东山东4896元元/1.成本占比成本占比二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平版权所有 碧桂园集团 严禁外传2.标准成本标准成本二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平版权所有 碧桂园集团 严禁外传2.标准成本标准成本二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平版权所有 碧桂园集团 严禁外传2.标准成本标准成本二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平123456 各地区的工程定额水平不一样 各地区人工、材料价格不一样 各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要）各地区的报建费不一样，并且差异较大 各地区地质、抗震设防烈度、
6、地形地貌等不一样 北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值具有参考价值，但还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整逐一对比分析后进行调整。版权所有 碧桂园集团 严禁外传二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平3.成本差异原因成本差异原因三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路成本测算流程收集资料分析资料套用对应地区标准成本或旧项目成本分项科目计算（逐一调整）计算结果检查特别提醒：套用标准成本并非生搬硬套版权所有 碧桂园集团 严禁外传版权所有 碧桂园集团 严禁外传单元估算法单位指标估算法每间客房的综合
7、投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。量价分离 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预法 算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标估算法 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指
8、标建筑面积。其他方法 类似工程经验：一般使用的方法；外概预算定额法三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路项目成本的估算方法 指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以版权所有 碧桂园集团 严禁外传工程量工程量单价单价成本成本三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路如何调整各项成本如何调整各项成本？基本原理基本原理：量价分离量价分离版权所有 碧桂园集团 严禁外传（一）行政事业性收费（一）行政事业性收费（1）基础设施建设配套费执行当地政府收费标准，各地区均有差异（2）人防易地建设费执行当地政府收费标准，各地区均有差异（3）其他行政规费执行
9、当地政府收费标准，各地区均有差异三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路2.行政事业性收费与前期工程费用行政事业性收费与前期工程费用版权所有 碧桂园集团 严禁外传序号 科目造价指标项目特征123临时道路临水临水5070元/m23040万/km6075万/km铺碎石250厚DN150DN2004临电100120万/km 10kv三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路（二）前期工程（二）前期工程(1)三通工程版权所有 碧桂园集团 严禁外传（4）勘测设计费：）勘测设计费：勘测费勘测费:参考当地勘察公司的收费标准参考当地勘察公司的收费标准设计费设计费:42元元/m2或外判设计
10、院收费标准或外判设计院收费标准其他勘测设计费其他勘测设计费:一般一般610元元/m2三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路（2）场地平整：）场地平整：根据场地原始标高与规划标高的实际情况根据场地原始标高与规划标高的实际情况计算土石方工程量；计算土石方工程量；土方挖填单价土方挖填单价1550元元/m3,石方爆破单价石方爆破单价45100元元/m3（3）临时设施：实际情况计算，一般约）临时设施：实际情况计算，一般约250元元/m2,按建筑面积均摊按建筑面积均摊高层高层14802050版权所有 碧桂园集团 严禁外传双拼双拼17802500地下室地下室18002700超豪超豪279034
11、90三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路3.主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费（一）主体建筑工程费（一）主体建筑工程费(含桩基础）含桩基础）版权所有 碧桂园集团 严禁外传三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路（二）精装工程（二）精装工程洋房洋房600700元元/m2别墅别墅8001000版权所有 碧桂园集团 严禁外传三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路（三）主体安装工程：（三）主体安装工程：别墅：别墅：120320元元/（不含电（不含电梯）梯）洋房：洋房：210370元元/(含电梯）含电梯）地下车位：地下车位：250350元元/其中电梯：其中电梯
12、：小高层小高层-约约10万万/台台高层（高层（18层）约层）约28万万/台台高层（高层（30层）约层）约35万万/台台其中智能化：其中智能化：3540元元/三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路4.景观环境工程景观环境工程（1）道路工程：）道路工程：450500元元/m2（3）围墙：）围墙：400600元元/m2（4）园建工程）园建工程别墅区别墅区500元元/m2其他：其他：450元元/m2游泳池：游泳池：700元元/m2版权所有 碧桂园集团 严禁外传（2）挡墙、护坡）挡墙、护坡毛石挡土墙毛石挡土墙:250300元元/m3片石护坡片石护坡:140200/m2版权所有 碧桂园集团
13、严禁外传（5）人工湖：）人工湖：120150元元/m2三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路（7）其他室外市政工程：按实际情况考虑）其他室外市政工程：按实际情况考虑B 版权所有 碧桂园集团 严禁外传三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路（6）绿化工程：）绿化工程：示范区示范区货量区货量区施工区域施工面积（m2)备注示范区档次A单方成本（元/m2)6502万5万2万以下BCABC550450850700600施工区域备注货量区施工面积（m2)超豪货量区档次AB单方成本（元/m2)450350别墅货量区洋房货量区250A 350B 280C 220A 300C 180三
14、、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路5.社区管网工程社区管网工程（1）供水工程）供水工程（2）供电工程）供电工程（3）供暖工程）供暖工程（4）燃气工程）燃气工程工程预算计价方式一般有两种方法参考政府收费文件版权所有 碧桂园集团 严禁外传配电房：配电房：碧桂园集 元元/m2 外传三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路6.公共配套设施公共配套设施物业、社区、经营用房：物业、社区、经营用房：2300元元/m2严禁会所：会所：35004500元元/m2售楼部：售楼部：35004000元元/m2学校：学校：2500元元/m2人防地下室人防地下室 :26003000元元/m2三
15、、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路7.工程建设其他费用工程建设其他费用（1）工程监理服务）工程监理服务（2）工程造价咨询）工程造价咨询（3）创优）创优100（4）赶工费）赶工费国晟监理20元元/m2，外判监理约10元元/m2可参考建安成本0.8（包括招投标、预结算）（包括招投标、预结算），具体以实际发生为准高层为80元/，多层为100元/，低层为120元/酒店及各类公建为80元/原则上原则上与地区、工期长短等因素相关，根据实际情况而定根据以往项目，一般情况按照建安造价上浮515%版权所有 碧桂园集团 严禁外传版权所有 碧桂园集团 严禁外传6.贷款利息贷款利息7.开发间接费开发间
16、接费一般占开发成本4，最终以实际贷款总额、周期、利率计算得出的利息为准三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路暂按建造成本的34考虑，最终以实际为准利息（年）利息（年）=贷款总额年利率贷款周期备注备注序号序号1别墅产品类型产品类型天然基础、无地下室基准工期基准工期(月）月）11基准工期未包括：1.南方地区一个月春节假期2.北方地区25个月冬歇期版权所有 碧桂园集团 严禁外传234一层地下室一层地下室、豪装超豪、一层地下室、干挂石材121416多层洋房11层小高层18层高层30层高层567891011121314装修一层地下室、装修装修一层地下室、装修装修一层地下室、装修二层地下室、
17、装修装修一层地下室、装修二层地下室、装修12131314151617202122四、工程款支付模式四、工程款支付模式1.工期与节点工期与节点版权所有 碧桂园集团 严禁外传开工开工0.00完成完成完成完成预售预售结构结构封顶封顶拆除拆除外排外排架架竣工竣工收楼收楼四、工程款支付模式四、工程款支付模式关键节点工期关键节点工期版权所有 碧桂园集团 严禁外传四、工程款支付模式四、工程款支付模式2.支付参考比例支付参考比例碧桂园工程款付款原则碧桂园工程款付款原则当期进度款应按当期实物量完成量的80进行支付碧桂园工程款付款方式碧桂园工程款付款方式按每个月进度支付进度款但投资阶段，按每个季度支付进度款0.0
18、0完成12%完成预售(2/3进度）30%结构封顶39%拆除外排架75%工程完成80%工程竣工85%结算初审90%结算定案95%保质期5年5%(分3次）较深等情况，那么0.00以下工程成本就比常规高，付款比例有些达20%，甚至更高。3.如有地下车位，那么在0.00完成的基础增加地下车位的建安成本80%即可。4.装修工程款付款时间一般在结构封顶、墙柱面、防水、门窗等工程完成后支付。版权所有 碧桂园集团 严禁外传四、工程款支付模式四、工程款支付模式2.支付参考比例支付参考比例建安工程款付款参考比例（）Tips1.各个项目的付款比例并非千遍一律并非千遍一律，需跟进项目实际情况进行调整进行调整。2.需重点关注重点关注0.00以下工程以下工程，有些项目地质情况比较复杂，如出现溶洞、软土、桩基四、工程款支付模式四、工程款支付模式3.支付注意要点支付注意要点提前预售提前预售即系不打桩预售即系不打桩预售那么付款比例会相应发生变化保证金或其他保证金或其他需在付款表其他项目考虑支付版权所有 碧桂园集团 严禁外传杨主席：每一个新项目都要去争取提前预售。杨主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？思考：思考：答案：A.1000元B.520元C.350元 D.120元版权所有 碧桂园集团 严禁外传
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