2019深圳益田·假日荟营地产项目销策略方案-124P.pptx

1、赋2019YEAR创新 突破 提升 超越能益田假日荟营销策略报告0501020304PPT模板下载：模板下载： 精准营销精准营销益田假日荟大体量：13.9万方综合体大品牌：房企百强89位大交通：地铁物业大配套：产品物业增值服务主打？主打？龙光.玖龙臺大体量：75万方综合体大品牌：房企百强29位大交通：地铁物业、交通枢纽中心大配套：商业、新区文化艺术中心优势领御光明领御光明 繁华主场繁华主场中心中心+交通交通+配套配套+人文人文+品牌品牌星河天地大体量：45万方综合体大品牌：房企百强78位大交通：地铁物业大配套：商业及教育资源优势区域区域+配套配套+教育教育绿地东周大体量：31.9万方大品牌：房

2、企第四位大交通：地铁物业大配套：商业配套优势区域区域+配套配套+品牌品牌中心区本案本案绿地项目绿地项目星河天地星河天地 1.5千米千米光明龙光玖龙台龙光玖龙台我们是中心吗？我们的中心对于生活我们是中心吗？我们的中心对于生活更惬意更惬意生活于繁华之中，但不处于闹市之中一步是中心，两步同中心，同占中心价值项目具光明中心1.5千米，走路15-20分钟本案紧邻绿地、星河，与玖珑薹尽离1.5千米龙光玖龙台龙光玖龙台45万建面的综合体大盘万建面的综合体大盘 中心的商业：社区自带约7千底商及约3万集中商业 社区自带现代滨海度假式园林 泛会所分功能开发，打造专属私享空间 18班幼儿园，24班小学星河天地星河天

3、地+我们有配套吗？我们的配套对于居住我们有配套吗？我们的配套对于居住更自我更自我周边大配套、项目商业配套雨露均沾唯独我自有的小配套更懂客户我们户型有竞争优势吗？我们的户型我们户型有竞争优势吗？我们的户型更人性更人性产品同质化严重，少有小差异 本案与玖龙台户型面积及配比高度相似，4房上，比本项目偏小10平米，受总价影响竞争力大 本案与星河天地面积区间相似，但星河3房配比较多，去化速度相对会快，但不排除后续市场趋势影响，客户需求发生转变。本案与绿地户型相比存在明显优势在项目定位上，我们的客群在项目定位上，我们的客群更纯粹更纯粹精准对标“80后”的轻奢改善产品时代赋能+区域产业升级+配套升级面临人才

4、大量迁移及居住人群对品质的追求89-113m的3-4房户型为主的改善型产品极致稀缺臻品极致稀缺臻品 用心打造每一处感动用心打造每一处感动外立面借鉴华润润府、鸿荣源壹方中心豪宅产品进行外立面打造，片区外立面借鉴华润润府、鸿荣源壹方中心豪宅产品进行外立面打造，片区仅有高端精品产品仅有高端精品产品邀请东方美学大师（程绍正韬）私人定制精装风格及设计升级，实现差邀请东方美学大师（程绍正韬）私人定制精装风格及设计升级，实现差异化竞争力异化竞争力注重生活中的每一个细节，从客户进入小区的那一刻，让客户体验到归注重生活中的每一个细节，从客户进入小区的那一刻，让客户体验到归家的贴心和尊贵感家的贴心和尊贵感在产品精

5、装打造上，我们的产品在产品精装打造上，我们的产品更极致更极致中心中心=中心中心配套配套=配套配套户型户型=户型户型亮点：纯粹亮点：纯粹亮点：精品亮点：精品探索竞争格局探索竞争格局 精准营销精准营销项目主打亮点？项目主打亮点？区域区域/交通交通/配套配套/品牌品牌/教育教育/产品产品.轻奢精品、尊享体验轻奢精品、尊享体验回归营销的本质，以满足客户生活和精神需求为主，营销以回归营销的本质，以满足客户生活和精神需求为主，营销以80后客户为出发点：后客户为出发点：变化定位推导变化定位推导客户预判定位升级80后客户变化趋势积极与焦虑扎克伯格扎克伯格Facebook社交网CEO1984年、亿万富翁、程序大

6、神极简主义、热爱思考、思维力大疆大疆CEO汪滔汪滔1980年年典型80后人士，宿舍创业胡润百富榜不聪明的偏执者不聪明的偏执者处女座、对细节有追求匠心情怀喜欢谈喜欢谈“梦想梦想”、谈、谈“坚持坚持”、谈、谈“纯粹纯粹”被称为理想主义者BUSSINESS程维程维1983年、创办滴滴出行 2016胡润IT富豪榜第28位具有开创精神的创业家、卖过保险、做过足疗、进过阿里、热衷尝试一切不可能；热衷尝试一切不可能；他们时至而立，承担了社会的中坚力量他们时至而立，承担了社会的中坚力量时常焦虑，思考生活的含义时常焦虑，思考生活的含义他们上有老下有小，为了孩子的学位、他们上有老下有小，为了孩子的学位、为了父母更

7、好的生活不断打拼为了父母更好的生活不断打拼压力山大压力山大他们又喜欢交际，重视面子，渴望被发现，被认识他们又喜欢交际，重视面子，渴望被发现，被认识肩负责任，砥砺前行肩负责任，砥砺前行完美完美执念执念品质品质追求追求匠心匠心打造打造乐于乐于尝试尝试80后，作为社会中坚，后，作为社会中坚，人生处于人生处于“为自己赋能为自己赋能”到到“为城市赋能为城市赋能”的转化期的转化期接下来，接下来，我们看下区域内的我们看下区域内的80后客户情况后客户情况玖龙台一期成交客户：以本地为主，玖龙台一期成交客户：以本地为主，31-40岁的三口之家，职业层次高，购买力较强；岁的三口之家，职业层次高，购买力较强；玖龙台玖

8、龙台客户语录：置业出发点：现在和父母及小孩住在一起，比较拥挤，应该打算换一个大一些；目前公明太挤，停车都不好停，空气也不好，打算换一个环境。怎么看光明：1、环境不错环境不错，周边就是新城公园；2、就在边上的区政府上班，看好未来这里的规划就在边上的区政府上班，看好未来这里的规划；对房子的要求：1、生态环境生态环境要好；2、离上班地点近一点离上班地点近一点；3、讲究生活便利；4、未来比周边涨幅大姓名：谢先生年龄：33岁家庭结构：三口之家三口之家居住区域：公明置业目的：首置工作区域：光明行业：电子职业：政府职员信息渠道：朋友介绍、交通电台生活习惯：喜欢和朋友聚会喝茶，喜欢看各种展览收入：年收入约30

9、万龙光玖龙台典型客户描摹龙光玖龙台典型客户描摹姓名：陈先生年龄：38 岁家庭结构：三口之家居住区域：公明置业目的：首改工作区域：光明行业：科技职业：高层管理者信息渠道：报纸、网络、朋友介绍生活习惯：摄影、跟朋友聊天喝茶或打牌，喜欢看看财经、名人访谈类节目，看看深圳商报了解经济类新闻家庭年收入：年收入约60万客户语录：置业出发点：1、现在住的是宏发上寓，2房户型，想换大点的房子住；2、现在小孩子大了，需要有自己的空间怎么看光明：1、虽然现在光明啥都没有，但是这个区域规划好啥都没有，但是这个区域规划好，总体要比公明那些地方要好；2、目前缺乏配套，生活不方便；对房子的要求：1、户型好，通风采光是必须

10、的；2、环境环境一定要好；3、一定要在交通方便一定要在交通方便；3、如果是综合体综合体，做的好人气上来了可以考虑。龙光玖龙台典型客户描摹龙光玖龙台典型客户描摹项目影响力项目影响力竞品客户情况竞品客户情况目标客户定位目标客户定位偶得客户偶得客户：全市投资客户/全国商旅客户来源区域来源区域：全市其它区域、全国各地置业目的置业目的：以寻求资产投资为主要目的重要客户重要客户：本地小富阶层与部分产业客群来源区域来源区域：光明、公明本地客户置业目的置业目的：以自住为主要目的，兼有部分投资需求核心客户：核心客户：南山、福田、宝安中心区来源区域：来源区域：南山、宝安及福田等周边片区置业目的置业目的：以改善型客

11、户为主本地与周边南山宝安为主的本地与周边南山宝安为主的追求升值潜力的精英客群追求升值潜力的精英客群注重面子及品质注重面子及品质项目偶得客户项目偶得客户项目重要客户项目重要客户项目核心客户项目核心客户根据项目的总价，能够买得起项目的客户，需要家庭实际收入在根据项目的总价，能够买得起项目的客户，需要家庭实际收入在3-4万元的新贵阶层万元的新贵阶层根据中国权威机构根据中国权威机构“益普索益普索”给出的新贵人群分析给出的新贵人群分析我们可以提炼到几个重要关键词我们可以提炼到几个重要关键词追求平衡、注重积累追求平衡、注重积累而新贵圈层，究竟是怎样的一群人？而新贵圈层，究竟是怎样的一群人？尝试新事物、热爱

12、变化尝试新事物、热爱变化趋优购买、理性消费趋优购买、理性消费维系健康、乐意休闲维系健康、乐意休闲喜欢社交、注重细节喜欢社交、注重细节这样拥有向上的力量的这样拥有向上的力量的80后正是本项目的核心客户群体后正是本项目的核心客户群体因为懂得，所以营销因为懂得，所以营销面对这样的一群新贵群体，我们不仅要读懂他们，而要比他们更懂他们面对这样的一群新贵群体，我们不仅要读懂他们，而要比他们更懂他们客户定位客户定位为城市赋能的为城市赋能的80后后项目形象输出项目形象输出致敬向上的力量致敬向上的力量突破营销策略突破营销策略营销思路破解营销亮点呈现项目住宅户型指标项目住宅户型指标面积区间房型单户面积面积面积比例

13、层数套数套数比例80紧凑型三房二厅一卫8246897%29589%89舒适型三房二厅二卫89.51557324%2917428%113四房两厅二卫1133477253%29、2730750%133四房两厅两卫1361101617%278113%合计_66059100%620100%总用地面积()28842.1商业、办公及酒店()47100容积率4.81总建筑面积()138730.50计容积率面积()1388209班幼儿园（）2400住宅()83400（含19190保障住房）项目基础信息指标项目基础信息指标单从指标我们便已感受到轻奢生活坐单从指标我们便已感受到轻奢生活坐标的力量标的力量轻奢生活坐

14、标精耕细作精雕细琢销售金额销售金额 35亿！亿！35个亿！意味着个亿！意味着梦想与荣耀梦想与荣耀在此指标下在此指标下我们的目标我们的目标2019价格目标突破片区价格天花板结合市场环境，我们该制定如何推售策略，以实现量价齐飞？推售策略推售策略综合考虑回款目标年度回款金额：24亿按销售额80%回款计年度销售金额：30亿首次开盘推首次开盘推2#，形成首批热销，形成首批热销11亿，以亿，以超高销售率与超快去化速度超高销售率与超快去化速度引爆市场。引爆市场。7月加推月加推4#以以精致匠心产品精致匠心产品为主，为主，制造新品面世的营销节点制造新品面世的营销节点，以促动市场再度关注。，以促动市场再度关注。推

15、售原则推售原则立标杆力保首推产品为项目树立影响力，同时带动其他产品形成价格拔升，因此建议首批推售具备楼王产品。造稀缺为制造现场紧迫感，先推1栋楼产品，营造稀缺及供不应求的氛围引导性样板房具有很强引导性，因此推售首选具备精装样板产品。因此我们建议全年我们建议全年1次开盘次开盘，1次加推次加推，以实现全年度销售目标顺利完成。，以实现全年度销售目标顺利完成。因素权重占比本案龙光玖龙台宏发天汇城光明壹号分数分数分数交通便利性20%1001009697景观资源10%1001049698项目规划15%10010496102学位资源20%100989898社区配套10%1001029797户型结构10%10

16、0979595物业管理5%1001019898区域利好10%1001009999总分1100100.5596.898.1楼盘均价450003800045000修正均价447543925645872二手房修正（毛坯比准均价）备注：取三级佣金点数+二手房契税+部分欠款赎楼费用平均值111.06精装修备注：比准片区项目精装修费用（无装修比准按照2000元标准）500020002000最终均价497544125650624参考性10.70.10.2校对均价34828412610125现时均价49078价格策略价格策略基于项目市场比较法推导静态均价为4.9万元/，考虑项目后续通过营销策略、产品及装标升级

17、溢价，以及入市时间，合富有信心实现整盘均价5.3万元/。1-项目清盘战略目标2-静态均价及成交走势3-分批推售策略4-产品及装标升级溢价据万达集团新媒体投放蓝皮书透露，王健林要求万达集团所有业务向新媒体转变，要求增加新媒体在项目营销推广工作中的壁纸，新媒体费用须达媒体推广费用的70%以上移动互联网改变了80后信息获取的方式变革趋势一：“参与感”用“即时体验”来满足直播到底有多火?哪个明星、网红如果还没有直播过都不好意思和别人打招呼。品牌早就迫不及待地把明星代言、产品推广和销售的时间轴压缩在消费者根本来不及理性思考的直播时刻。另外一种“即时体验”的消费者参与更加实惠。互联营销时代的营销变革变革趋

18、势二：情怀鸡汤不过期，只要有“防腐剂”当然，除了“走肾”之外，“走心”的内容还是会持续保鲜。情怀营销前两年被玩的让人有点审美疲劳，但是沉淀下来看，好的作品还是会让人心头一热，人归根到底还是情感动物，喧嚣过后，情怀鸡汤不会过期，重要的是汤头和配料。变革趋势三：跨界，跨到无“界”可跨传统、网络、新媒体已无限融合，一边传统品牌投身数字营销，另一边地铁车厢、纸媒头版已被互联网品牌、新兴APP承包来做悬念营销。移动互联时代的边界消融，品牌已从“跨界”的概念中跳了出来，颠覆了传统与新潮，混搭了科技与时尚，进入了“无界”的境界。变革趋势四：社群新经济的崛起和爆发喜新厌旧的经济学家和媒体不再谈“粉丝经济”，而

19、“社群经济”变得炙手可热。整个地球的商家都在想方设法笼络年轻人，展示创造性思想，顺应“社群经济”的潮流。此外针对“新中产人群”，社群营销中的消费者洞察更显得尤为重要。谨呈一场从客户角度出发适度迎合互联网风潮绝不华丽的专盘定制营销营销策略核心：差异o别人都主打中心 我们以人物精神标签入市别人都以老业主挖掘圈层 我们以对位因素定点拓展当别人都铺天盖地做巡展 我们以互联网形成病毒扩散当别人都以活动拉动到访 我们的每一个活动都是一个连环事件策略大纲80后赋能三部曲营销目的深度预热 华丽启幕开盘热销 造影响力强化地位价值升华阶段形象关键动作23456785月中旬盛大开盘7月底年度任务70%2020年20

20、19年 29121011致敬向上的力量深圳80后的梦想开启全新80后居住梦想80后缺少的第四间空间精英圈子精致生活80后的精英圈1营销阶段销售目标起势蓄客期（2月-5月中旬）认筹数量800，来访4000开盘强销期（5月下旬7月底）开盘销售200套，完成首次开盘的64%。7月加推后，阶段共计销售434套，完成整盘销售70%；来访2340；持销期（8月12月）销售剩余186套，达到清盘；来访1860；第一阶段：【向上】时间：2019年2-5月目标：到访4000批，认筹800个策略：借助“深圳80后”的生活与事业的矛盾，引起目标客户的内心共鸣及关注。以软性情怀的路线进行推广创新，戳中客户内心的柔软，

21、配合系列活动，吸引市场关注和传播，进行项目形象的初步导入并且提前进行储客。致敬向上的力量微信扩散一个梦想大测试的病毒传播，进行项目曝光，并将微信粉丝引流到梦想互动展点；巡展收客创意互动的梦想展点吸引访客和拓展客户，为项目的认筹及开盘储备客群！视频引爆最近很火的女子图鉴为蓝本，制作梦想视频。参与视频互动，最终选择深圳梦想代言人；渠道轰炸结合梦想视频配合创意的广告语言进行传播，引发客群关注，并参与到梦想代言人话题的互动。品牌背书以前期视频互动的10位优秀梦想代言人，传递出城市精英的居住选择，引出项目。80后的梦想总pv高达3000万，生成2000多万张性格标签、微信涨粉400多万的测试（数据来源于

22、柏拉图APP负责人周琦）深圳80后盗梦空间一个梦想大测试的病毒传播柏拉图式小测试进行朋友圈病毒式营销，达成项目百万+曝光量，结合梦想互动展将参与粉丝转化到了解项目的价值深圳80后的梦想生活快到益田假日广场发现80-133平3-5房，一般人我不告诉他为梦想付出50%的努力，涂上心水已久的ysl星辰口红为梦想付出70%的努力，背上了看过很多次的dior戴妃包为梦想付出90%的努力，开上了试驾很多次的vov CX90为梦想付出100%的努力，买上了光明中心、两地铁交汇、益田品牌匠心产品的好房子扫二维码，测测你的梦想，领取梦想神秘大礼梦想馆：益田假日梦想电话：0755-88888888微信扩散巡展收客

23、视频引爆渠道轰炸品牌背书深圳80后追梦计划一个关于梦想的互动展快速蓄客【启动品牌展示，进行线上病毒传播收客】辅助营销中心的日常吸引访客和拓展，为项目的认筹及开盘储备1000+客群 展示时间：4月上半月 展示目的：借品牌互动展为据点，设置游戏吸引更多访客，了解项目具体情况；互动形式：展示墙以大字报立体字的形式，突出80后追梦的特征，设置梦想抓娃娃机。可免费互动体验抓取特色礼品及造型独特的许愿瓶进行许愿；拓展地点：益田假日门口；微信扩散巡展收客视频引爆渠道轰炸品牌背书微信扩散巡展收客视频引爆渠道轰炸品牌背书深圳80后图鉴一个关于80后的梦想情怀的视频共鸣这条视频抵得上十次报纸头版，通过公众号，抖音

24、，朋友圈等线上风暴式渠道占领，曝光100万+，覆盖人群60000+以客户为导向的定制传播，让益田发挥最大的情怀价值与传播基调，客户感受到开发商的情怀，房子的温度。北京女子图鉴看哭无数人：致我们野心勃勃的青春。通过深圳80后图鉴，所谓，你见我表面光鲜 不懂我内心彷徨，引发城市对于事业和生活的选择的思考。形式：参与视频互动留言，说出自己的故事，最终评选深圳梦想代言人；可获得价值万元的梦想大礼。参与互动的客户均可至营销中心领取神秘梦想大礼。高端火锅店“吃辣还是不吃辣，其实不是梦想，可以兼得”微信朋友圈视频硬广投放健身房跑步机视频“健身房挥汗如雨，还是回家葛优躺，梦想不是选择，可以兼得”努力工作还是享

25、受生活？左右不是选择，是兼得！朋友圈好友申请硬广投放益田假日荟微信扩散 巡展收客 视频引爆 渠道轰炸 品牌背书深圳80后的矛盾一种不同场景运用不同广告内容的推广因地制宜选择目标客群集中地点，设计独特广告语，吸引关注梦想视频，参与互动并引流到营销中心，增加来访。深圳80后的梦想代言人一场城市新锐梦想生活方式的背书纯粹软文炒作不够吸睛，行业精英的个人魅力，更能提升热度，通过视频互动凭出的城市精英为项目背书，聚焦到项目价值目的：通过深圳80后向上的力量，引起业内外关注，也是将热度拉回项目时间：3月底传播渠道：益田所有自有渠道，合作媒体传播微信扩散巡展收客视频引爆渠道轰炸品牌背书第二阶段：【开启】时间

26、：2019年5-7月目标：到访2340批，成交434套，销售金额24亿策略：传递项目价值，解决客户认知抗性；塑造跳脱区域之上，最符合80后居住梦想优资产形象，引导强大的精神符号。配合样板间开放及开盘节点，进行强势储客。开启全新 80后居住梦想媒体炒作第一波利用悬念和八卦引发观众关注，引出二胎需要第四空间的概念，嫁接项目微楼书配合朋友圈、自媒体进行发布媒体炒作第二波连环递进通过软文炒作，诠释“80后缺少的第四空间”的概念，吊足客户对于第四空间的胃口。事件节点活动亮相第四空间样板开放活动及免费抽取的第四间房作为此阶段最大的噱头，推广、跨界合作、拓展都围绕这个活动进行事件活动前拓客预热通过快闪的形式

27、，进行创意拓客，派发样开的体验券并传递项目信息。事件活动前互联预热与瑞幸进行跨界合作，通过互联推广的方式，派发样开的体验券并传递项目信息。事件活动前嫁接预热与4s点进行跨界合作，对位高端车主，通过免费试驾并互换广告资源，派发样开的体验券并传递项目信息。事件营销的后续炒作各行业KOL自媒体进行后续炒作，第四空间概念。80后缺少的第四空间第一波炒作第二波炒作活动亮相活动前预热1活动前预热2活动前预热3活动后宣炒作周一见名份之争我决定不再沉默，给他/她一个空间！连环递进通过第四空间的概念炒作产品得到关注的同时，成功嫁接到项目，得到市场第一轮关注！周一见名份之争网络载体：微信朋友圈报媒：深圳特区报自有

28、媒体：益田官微合富房王网合富超级微信合富全体员工微信具体操作：由自媒体运营商负责，话题同步发布，引出二胎时代，需要第四个空间。全程剑客跟贴炒作！嫁接项目微楼书同步发布。炒作时间：5月利用画面和话术的冲击力，引发关注！利用悬念和八卦引发观众好奇，持续关注！天下真有白送的第四间房 真的有了你想要的“第四空间”!免费的?全球最大第四空间攀岩建筑惊现光明 发现第四空间，是80后聪明的选择！第四空间，深圳80后标配！二胎时代，给TA更好的空间网络微信大V搜房、搜狐、安居客软文，剑客第四空间炒作微信，拍照后朋友圈转发深圳本地知名大V对聪明人进行炒作揭露80后缺少的第四空间真实面貌相关报道：假日广场惊现80

29、后第四空间梦想家!揭露80后缺少的第四空间真实面貌！二胎时代，给TA更好的空间不同角度集中炒作报道“80后缺少的第四空间”营销事件【炒作配合】借助各大剑客、深圳本地大V、网络等媒体，由此扩大项目知名度。得到市场第二轮关注！第一波炒作第二波炒作活动亮相活动前预热1活动前预热2活动前预热3活动后宣炒作活动内容：样板间开放体验日操作方式：第四间房面积8平米，约计40万元，作为噱头，作为当月开盘抽奖大礼，其余奖品砸金蛋送出；结合现场样板房攀岩活动，线上召集潜在客户参加，并设置黑科技奖品，以此作为阶段噱头的爆点；第一波炒作 第二波炒作 活动亮相 活动前预热1 活动前预热2 活动前预热3 活动后宣炒作天下

30、真有白送的四房深圳80后一直缺少的“第四空间”第四空间全能样板房亮相，开启万元认筹风暴速度，以第四间房作为噱头，在市场上引起热议，聚焦千人购房群体目光80后的第四空间梦想派发主题：80后第四空间居住居住梦想配合物料：海报、手举牌派发地点：欢乐海岸/kk mall/益田假日广场【80后第四空间开放日】200名精英空降深圳大派“梦想许愿瓶”通过在高端目标客户聚集地派发梦想许愿瓶，将项目价值以第四空间的概念进行趣味性的事件传播梦想许愿瓶说明梦想名字：80后第四空间梦想梦想实现：凭梦想许愿瓶，可参与体验第四空间攀岩样板开放，并有机会获得免费的第四间房。梦想内容：我是80后，我缺少的第四空间，不仅是居住

31、的第四个房间，而且是一个居住以外的生活享受空间。如果说区域是第一空间，配套是第二空间，产品是第三空间，这个第四空间是生活，让我能够感受居住的人性化、仪式感，更能让我在这个空间内和志同道合的80后共享生活的美好。第四空间开放日，给你圆梦。第一波炒作第二波炒作活动亮相活动前预热1活动前预热2活动前预热3活动后宣炒作通过官微发布活动链接，直接链接luckin coffee，以官微验证码形式进行luckin coffee体验，送货上门所有包装统一本案VI，及感性的广告语更有代入感第一波炒作第二波炒作活动亮相活动前预热1活动前预热2活动前预热3活动后宣炒作【luckin coffee&官微】大型互联网化

32、生活体验当传统地产营销还在做着派送早餐，且客群或爱理不理。我们已经悄无声息的热腾腾的广告摆在了80精英眼前。目的：luckin coffee是互联网技术下的新模式，为大型企业、中高端写字楼提供专业咖啡配套的客户和项目匹配，包括咖啡也可通过此活动让客户进行圈层再生并形成话题炒作。时间：2019年5月中旬（连续7天，200名额天）第四空间体验日邀你品鉴广告内容：不同的广告语+天下真有白送的四房“第四空间”样板邀你品鉴凯迪拉克汽车广告语：将力量、速度和豪华融为一体益田广告语：将智能、圈子和尊贵融为一体帕杰罗sport汽车：真正意义的SUV骨子里的SUV益田广告语：真正意义的80后骨子里的80生活大众

33、汽车：出于对汽车的爱汽车价值典范益田广告语：处于对生活的荟生活价值典范沃尔沃(VOLVO)汽车：关爱生命、享受生活益田广告语：关爱家庭、享受生活第一波炒作第二波炒作活动亮相活动前预热1活动前预热2活动前预热3活动后宣炒作整合高端车4s店，光明加油试驾路线拉动到访并通过资源互换与4s店置换广告位，结合80后的独特标签，在不同的汽车品牌4s店对应不同的项目广告对位高端车实施目的：提供200元油卡试驾奖励，以试驾专线让客户对本案有所认知，并体验便捷交通，创造到访.实施时间：2019年5月7月合作形式：资源互换案场物料赞助油卡，合力打造专属试驾路线序号分类公众号1文艺,原创视频一条2情感，心灵鸡汤咪蒙

34、4时尚石榴婆报告5休闲娱乐吃喝玩乐在深圳6地产壹地产、楼兔子、房产内参7体育博览深圳国际体育博览会各行业KOL自媒体炒作样板房开放暨第四空间攀岩体验配合样开活动及认筹节点，根据行业特点直击客户关注点，同一时间发表话题文章，形成话题爆破传播，引起关注 投放时间：2018年5月中旬（样板房开放当天）投放主题：样板房开放暨第四空间攀岩体验微信公众号建议：话题举例：公众号：壹地产80后第四空间的居住梦想公众号：吃喝玩乐在深圳也许该去光明走走公众号：咪蒙80后缺少的第四空间第一波炒作第二波炒作活动亮相活动前预热1活动前预热2活动前预热3活动后宣炒作第三阶段：【圈子】时间：2019年8-2020年1月目标

35、：到访1860批，成交186套。销售金额11亿。策略：做骄傲，造诱惑。说身份认同，而非产品。重视前期成交客户维系，建立圈层，由圈到点。深圳的80后高知精英汇聚，也在深圳画一个精英上层圈，人人都想进的圈。跨界圈层客户会活动，持续发声，拓展客户。精英圈子精致生活事件大活动做影响将试驾罕见的特斯拉2019第二代 Roadster活动，作为贯穿整个拓客，推广的大事件。大活动的衍生小活动持续寻找百名城市精英试驾作为为当天试驾大事件前，选拔试驾人员的多场城市精英挑战赛进行铺垫。事件活动巡展预热在巡展点，通过一封创意的精英选拔赛邀请函，吸引客户聚焦到对活动尤尔引申到对项目关注。事件活动前推广预热通过推广以引

36、起精神共鸣的广告语，作为事件推广的突破口，传递项目信息。事件活动前嫁接预热线上渠道持续集合试驾活动和城市精英挑战赛炒作话题80后的精英圈精英驾到寻找百位城市精英试驾Tesla Roadster试驾非凡的Tesla 享受生活的速度与激情，凸显品牌客户的臻荣与尊贵，彰显品牌的实力与魄力；【精英驾到】呼应主题，通过城市精英挑战赛胜出的百名精英，可参与试驾特斯拉2019第二代 Roadster活动，让其体会特斯拉带来激动人心的超凡体验。Tesla Roadster 从始至终都没有在中国大陆市场上市，因此想要见到真车就需要跑到香港、日本或者其他地区。这款车型基本可以被认作是一台电动版的莲花 Elise。

37、2019 年，会基于 Model 3 平台打造第二代 Roadster。全新Roadster 会是特斯拉有史以来最快的一款车型。阶段终极大活动衍生小活动活动预热活动预热活动预热益田杯城市精英挑战赛 试驾赠精英与SUPER MONKEY合作，通过双方微信推广及自有资源、以巡展精英邀请函的派发，将Tesla Roadster 作为吸引爆点目的：通过APP及圈层形成病毒传播的效果，结合SUPER MONKEY健身舱APP，传递本项目精英圈子的精致生活，既能与项目结合，又能形成市场效应，也能找到相对准确的客群！时间：8月下旬特别说明：游戏传播过程中，官微网络平台同步炒作“精英圈子 精致生活”等价值点！

38、跨界合作三大理由：SUPER MONKEY创始人跳跳自带粉丝自带流量，可作为宣传点。SUPER MONKEY 健身舱APP的客户访问引流到关注项目。SUPER MONKEY的受众为具有一定生活品味的城市精英，锁定其资源会员，结合每月定期200人规模的运动派对。巡展的礼品设置为超级猩猩免费私教课，并参与联合举办的精英挑战赛，私教课及比赛相关费用免费获得，减少营销费用。阶段终极大活动衍生小活动活动预热活动预热活动预热让客户对项目产生强势的聚焦镜面邀请函城市巡礼，以一封创意镜面城市精英挑战赛邀请吸引上访体验式营销。结合巡展点现场抽奖，针对商超消费满额的客户派发一张精英挑战赛惊喜邀请函场。活动目的：聚

39、焦前期所有关注客户 拓客利用：以派发邀请函的形式，将意向客户吸引到现场。邀请函可领取价值不等的礼品，如汽车保养券，美食券等，部分礼品券可进行拓展免费获得，减少营销费用。活动场地：深圳益田假日广场、欢乐海岸、海岸城、3大点位集中爆破 活动时间：8月份每个周末邀请函封面阶段终极大活动衍生小活动活动预热活动预热活动预热线上悬疑式“精英圈”系列推广，线下活动持续炒热。全城发声，以更易引起城市精英共鸣的广告语为突破口，突出对80后城市精英的身份认同。精英圈子 精致生活原来你也在这里#致敬精英#“致敬精英”#致敬精英#80后的精英圈和一群志同相合的人在一起更重要#原来你也在这里#羊和羊在一起更安心同一类人

40、居住在精英圈#原来你也在这里#精英圈子 精致生活阶段终极大活动衍生小活动活动预热活动预热活动预热精英驾到事件营销搭配“薛之谦式”软文广告线上渠道持续炒作话题，聚焦全城关注并传播，强化品牌影响力。利用无商业利益，无厘头的软文带出广告，重在创意【事件炒作】运用微信朋友圈，公众号、深圳微信本土大V,搜房等寻找城市精英试驾Tesla Roadster试驾Tesla 享受生活的速度与激情益田假日荟 试驾赠精英微信风暴霸占朋友圈大号媒体制造精英话题热度新闻端口广泛传播论坛官微持续跟进益田假日荟你是深圳的80后精英吗快快一起参加城市精英挑战赛80后拼搏不易，生活也要出彩！承包深圳影响力公众号头条阶段终极大活

41、动衍生小活动活动预热活动预热活动预热体验展示策略体验展示策略体验升级展示升级城市赋能，建立向往国际水准的完美展示，国际水准的完美展示，轻奢生活的极致体验轻奢生活的极致体验完美展示和体验Perfect presentation and experience1目的：迎宾需兼顾3种语言，并高配4个首席礼宾师，第一印象撼动客户，体现客户的尊贵性和身份感。礼宾人员的要求：具有礼宾师的职业资格证具有礼宾师的职业资格证 男士1.85以上，女士1.75以上 中、英、粤语三种语言中、英、粤语三种语言 印有项目LOGO的定制级服装 高配高配4个首席礼宾师（两位国内个首席礼宾师（两位国内+两位国外）两位国外）在气质

42、上感动客户！在气质上感动客户！国家级首席礼宾师国家级首席礼宾师完美展示和体验Perfect presentation and experience目的：以工法，品牌和物业多维度品牌展示，加深客户对于项目品牌和品质的高度认可，增强购买机会。1、品牌展示组合拳：工法展示：工法展示：（项目的精工铸造品质和毫厘工程）品牌展示：品牌展示：（从过去到现在到未来，益田的战略布局）物业展示：物业展示：（剪辑益田物业与业主的故事视频、项目物业服务体系的展示）2、品牌展示形式：影视片影视片+实体实体在品质上打动客户！在品质上打动客户！完美展示和体验Perfect presentation and experien

43、ce2 多元化品牌组合拳多元化品牌组合拳目的：将样板房通道打造为首个艺术展区，以差异化的展示实现客户对项目所赋予的生活方式的再次极致体验。形式：突破传统的样板房看楼通道的功能，突破传统的样板房看楼通道的功能，在样板在样板房两侧对中外国际艺术进行展示，如中国的书房两侧对中外国际艺术进行展示，如中国的书法国画、国际的艺术品牌，传递项目的高品质法国画、国际的艺术品牌，传递项目的高品质和高品味和高品味在艺术上惊艳客户！在艺术上惊艳客户！完美展示和体验Perfect presentation and experience3艺术展区样板房星光大道艺术展区样板房星光大道场景化设计样板房，提升项目品质场景化设

44、计样板房，提升项目品质完美展示和体验Perfect presentation and experience4 6在孩子和母亲嬉笑打闹中，开始了新的一天3.酒吧台酒吧台成了一个可以会客的HUB，一场狂欢派对，亲朋好友一起协作制作美食注重样板房的价值输出，传递以人为本的居住理念，适当时间进行样板房换新，以场注重样板房的价值输出，传递以人为本的居住理念，适当时间进行样板房换新，以场景化打造（如社交场景、收纳场景等）展示多样化的生活方式景化打造（如社交场景、收纳场景等）展示多样化的生活方式开启轻奢开放式社交空间融合中厨台面与西厨中岛，构建一个支持闭合的开放式厨房，并结合客厅空间打造，展示未来社交生活方

45、式展示未来社交生活方式1.西餐台西餐台二人世界，点上蜡烛，摆放玫瑰花，两个人烛光晚宴2.早餐台早餐台三口之家，丈夫准备早餐，在细节上留住客户！在细节上留住客户！发现轻奢空间，收纳生活之美发现轻奢空间，收纳生活之美完美展示和体验Perfect presentation and experience5 6玄关玄关卧室卧室卫生间卫生间极致化收纳样板房极致化收纳样板房极致利用收纳空间，从玄关/卧室/卫生间将多处收纳点恰到好处的隐藏在各角落，为客户展示舒适、极致的生活方式为客户展示舒适、极致的生活方式极致化收纳空间在细节上留住客户！在细节上留住客户！城市赋能新力量，移动快闪样板房城市赋能新力量，移动快闪

46、样板房完美展示和体验Perfect presentation and experience6打造移动样板房，在城市热点区域如海岸城、打造移动样板房，在城市热点区域如海岸城、cocopark进行快闪进行快闪创意创意“赋能卧室赋能卧室”样板房，抓住眼球的样板房，抓住眼球的“扮酷扮酷”营销营销在细节上留住客户！在细节上留住客户！所有家具固定在墙上，让参观人群轻松拍出“失重”的错觉照，给人赋予能量一种感觉，刷爆朋友圈针对不同群体在不同区域推出主题各异的样板房，进行花式圈粉完美展示和体验Perfect presentation and experience7 极致安全极致安全全周期安防系统全周期安防系统

47、以软件和硬件的方式形成最健全的复合型安防系统，武装到牙齿。以软件和硬件的方式形成最健全的复合型安防系统，武装到牙齿。出入口安防系统、停车场安防系统、入户大堂的安防系统、室内防盗报警安防系统、高级视频分析系统、光线感应周界系统在归家后守护客户！在归家后守护客户！完美展示和体验Perfect presentation and experience8极致健康极致健康-24小时医疗防护系统小时医疗防护系统以营养顾问健康维系以营养顾问健康维系+紧急救护服务成立健全的医疗防护体系，将健康植入生活。紧急救护服务成立健全的医疗防护体系，将健康植入生活。定制的营养顾问机构定制的营养顾问机构 社区医疗救护机构社区

48、医疗救护机构 与海外独立外资医院合作，建立优于与海外独立外资医院合作，建立优于120的紧急救护服的紧急救护服务务在健康上呵护客户！在健康上呵护客户！尊贵升级，儿童宠物专人看护尊贵升级，儿童宠物专人看护儿童游戏儿童游戏宠物照理宠物照理看护区域看护区域完美展示和体验Perfect presentation and experience9 6结合项目售楼处儿童乐园，配备专人看护照理儿童、宠物，结合项目售楼处儿童乐园，配备专人看护照理儿童、宠物，为客户提供方便并留住目为客户提供方便并留住目标客户的关注度，传递项目的人性关怀理念标客户的关注度，传递项目的人性关怀理念在尊贵上服务客户！在尊贵上服务客户！营

49、造璀璨奢华停车空间，入户营造璀璨奢华停车空间，入户仪式感十足仪式感十足完美展示和体验Perfect presentation and experience6 10停车场入口处及停车场通道采用停车场入口处及停车场通道采用大量绿植装饰，营造绿色自然氛围，体现项目自然生活；大量绿植装饰，营造绿色自然氛围，体现项目自然生活；大量使用华丽大量使用华丽水晶吊灯打造奢华停车场及电梯厅，营造尊崇入户仪式感水晶吊灯打造奢华停车场及电梯厅，营造尊崇入户仪式感在仪式上归属客户！在仪式上归属客户！中海天钻停车场展示6艺术炫丽营销中心，传递项目价值艺术炫丽营销中心，传递项目价值完美展示和体验Perfect presen

50、tation and experience11营销中心沙盘区打造采用中海天钻营销中心营销中心沙盘区打造采用中海天钻营销中心大量的水晶灯，大量的水晶灯，沙盘底座由沙盘底座由五彩缤纷的发光五彩缤纷的发光LED组成，打造炫丽斑斓模型区，价值展示区使用组成，打造炫丽斑斓模型区，价值展示区使用大量灯箱模型大量灯箱模型详尽阐释价值卖点，艺术详尽阐释价值卖点，艺术在营销中心随处可见。在营销中心随处可见。中海天钻沙盘区中海天钻模型区中海天钻价值点展示在体验上震撼客户！在体验上震撼客户！89113-133新媒体预约看房体系，微信新媒体预约看房体系，微信/APP预约看房预约看房目的：通过预约系统，建立人流量预约门

51、槛目的：通过预约系统，建立人流量预约门槛预约形式：预约形式：益田老客户只要到访即可看房；电话客，由前台预约，或者微信直接预约；预约客户权益：预约客户权益：拥有优先参加项目举办的各项活动和参观样板房的资格。预约方式：预约方式：通过微信、APP即可进行相关预约流量预约门槛，线上预约让客户陷流量预约门槛，线上预约让客户陷入期待状态入期待状态完美展示和体验Perfect presentation and experience12在体验上震撼客户！在体验上震撼客户！6增强客户的现场体验，采用线下来增强客户的现场体验，采用线下来访预约制访预约制完美展示和体验Perfect presentation and

52、 experience13客户参观接待方式同行参观接待方式提前一天一天电话预约审核初步通过，预约时间审核通过后参观样板房与大客户经理约定好专属参观时间现场影视片、沙盘、项目展示参观体验提前电话预约只设每周二为同行参观日，其他时间不予安排提供身份证审核通过后安排预约本项目从基本的参观预约到全程的参观体验，高品质的预约服务和标准，往往可以体现城市中坚力量客户最关注的物业标准，预约体验也可以提升项目高端性和仪式感，提升客户对项目的认可度14华尔街之狼团队，为城市赋能助力华尔街之狼团队，为城市赋能助力五大标准五大标准 成就成就“华尔街之狼华尔街之狼”团队：最强颜值、高端行业、魅力语言、博学洽谈、商务团

53、队：最强颜值、高端行业、魅力语言、博学洽谈、商务完美展示和体验Perfect presentation and experience高标准交际五大标准，交际五大标准，“华尔街之狼”是一个高颜值团队具备多方面的行业知识及高端物业销售经验具备与国际化视野客户英语、粤语交流能力具备较高学历的且同时具备多方面知识储备具备与远见卓识的客户的高端商务交际能力合富最强代理合富最强代理团队人员公司支援“最强最强80后后”深圳智慧大脑深圳智慧大脑深圳，是中国最具年轻、朝气、活力的城市深圳，是中国最具年轻、朝气、活力的城市是一群年轻人用激情与智慧改变世界的大舞台是一群年轻人用激情与智慧改变世界的大舞台深圳需要我们

54、这群新生向上力量的滋养深圳需要我们这群新生向上力量的滋养我们更需要得力于深圳这个巨人肩膀追逐更大的梦我们更需要得力于深圳这个巨人肩膀追逐更大的梦OUR TEAM合富最强大脑合富最强大脑豪宅精兵团队豪宅精兵团队合富辉煌（深圳）事业一部营销总监：罗杰于营销总监：罗杰于项目经理：杨婕项目经理：杨婕高级策划主任高级策划主任何琪何琪高级策划主任高级策划主任李超李超策划主任策划主任李平李平销售经理：徐宝龙销售经理：徐宝龙策划副主任策划副主任杨顺昌杨顺昌罗杰于罗杰于女士女士公司职务：公司职务：合富辉煌（中国）深圳公司营销总监简简介：介：北京工商学院 涉外英语大专学历从事房地产行业工作10年有余，积累了较丰富

55、的房地产管理经验，也培养了做事认真、待人诚恳的为人作风。对销售案场的入场人员组建，现场管理及销售气氛把控等都有较多的经验和心得。同时也有较强的号召力、执行力的团队凝聚能力。项目的市场定位和目标客户群体的把控、客户满意度的维系，以及阶段性营销活动建议方面都积累了丰富的经验。项目职责：项目职责：销售团队组建、培训、现场制度拟定及现场管理、团队业绩把控冲刺、销售口径、物料准备、销售合同拟定、客户满意度维护及把控等。成功操作过的项目：成功操作过的项目：lobortis purusaliquam、美深圳：深圳：华润前海中心悦玺、龙光玖龙台、万科金色半山、万科公园里；Lorem ipsum dolor s

56、it amet,consectetur adipiscing elit.Ut广州：广州：星河湾海怡半岛、天马河公馆 era.林湖国际社区；三亚：三亚：海棠之星;北京：北京：国际会展中心公寓、星港庄园、阁外山水。杨婕杨婕 女士女士公司职务：公司职务：合富辉煌（中国）深圳公司 项目经理简简介：介：信阳师范学员本科毕业，法学专业2010年9月从事房地产策划工作至今，并获得合富辉煌集团内训师认证。在营销中有较强的前瞻性，能够准确把握项目节点，并合理考虑阶段性所运用的营销手段，最大化促进项目业绩。在营销过程种能够统筹项目各项工作，并善于把控细节。对于地产营销具备创新力，同时拥有多家企业和机构拓展资源。服

57、务过包括华润、金地、万科、保利、中国铁建等品牌发展商。项目职责：项目职责：项目各阶段营销、推广策略、客户拓展渠道的整合，对接发展商，协调沟通与衔接。定期向发展商汇报工作进度，按计划推进各项工作。成功操作过的项目：成功操作过的项目：华润悦玺、金地龙城中央、颐安都会中央、万科公园里、万菱NEW寓、中国铁建领秀城、保利香槟国际、碧桂园凤凰湾何琪何琪 女士女士公司职务：公司职务：合富辉煌（中国）深圳公司 高级策划主任简简介：介：绥化学院资源环境与城乡规划管理2015年入行，从事房地产策划工作达3年，熟悉深圳房地产市场情况、前期策划、后期执行等，全盘操盘经验，有优秀的专业基础知识，了解房地产运作流程，把

58、控团队营销策略，协调团队工作；项目职责：项目职责：负责跟进项目前期的定位和市场研究；负责跟进项目拓展等一系列活动跟进，根据营销目标提出拓展建议负责活动现场把控；负责跟进项目现场的现场执行。负责把控团队整体营销策略成功操作过的项目：成功操作过的项目：新世界倚山花园、尖岗山名镌（别墅）、龙光玖龙台李超李超女士女士公司职务：公司职务：合富辉煌（中国）深圳公司 高级策划主任简简介：介：华中科技大学，经济管理专业从事房地产行业工作达5年，拥有丰富的操盘经验，有地产项目前期研究与策划经验。具有非常完整的营销策划经验，及非常强的执行能力及思考能力。项目职责：项目职责：负责推进项目各阶段策划及营销工作；制定各

59、阶段推广、销售及活动策略与执行细项；协调合作单位工作并监控其工作过程。成功操作过的项目：成功操作过的项目：深圳项目：华润前海中心悦玺、华润城、天玑公馆、大族云峰、万科广场天誉、恒大深圳项目前期策划（南油、小桂湾、大浪、坪山、爱联、蔡屋围项目定位及前期工作。浙江项目：全盘操作过项目（浙西南财富公园、三美壶山广场、金圆幸福城）李平李平先生先生公司职务：公司职务：合富辉煌（中国）深圳公司 策划主任简简介：介：山东职业学院市场开发与营销专业从事房地产工作4年多，主修市场营销及经济学专业，具有优秀的房地产专业知识与专业能力，曾在合富辉煌（深圳）代理的颐安都会中央和金地龙城 中央、新力东园、新力琥珀园项目

60、，负责市场、推广工作、活动、现场包装、客户分析、客户拓展、文案撰写等工作。项目职责：项目职责：项目各阶段营销、活动、客户拓展渠道的整合。按计划推进各项工作，责任心强，能及时完成上级交代的任务并及时反馈。成功操作过的项目：成功操作过的项目：颐安都会中央、金地龙城中央、华润前海中心悦玺、龙光玖龙台二期、新力东园、新力琥珀园公司职务：公司职务：合富辉煌（中国）深圳公司 项目经理简简介：介：黑龙江省工程学院土木工程系在深圳从事房地产行业十年，悉知房地产相关政策、规划、深圳各区域项目历程，金融、法律等项目职责：项目职责：统筹项目从前期招聘组建、相关专业培训、口径撰写、价值点梳理等，带领项目组突破完成各关

61、键节点任务，为公司、项目创造更高的价值。徐宝龙徐宝龙 先生先生成功操作过的项目：成功操作过的项目：君子广场，智慧广场，懿德轩，颂德国际，理想城，中洲总裁公寓，华润前海中心悦玺公寓。杨顺昌杨顺昌先生先生公司职务：公司职务：合富辉煌（中国）深圳公司 策划副主任简简介：介：湘潭大学 本科 自动化专业毕业后即参加房地产行业策划工作，热爱地产行业，工作认真负责。积极主动参与项目各项工作，擅长配合与协调，沟通能力较强。热爱阅读与思考，保持对深圳市场的敏锐的洞察，能快速对问题做出反应，并积极思考，提出解决方案。项目职责：项目职责：协助进行各类大型方案撰写；建立信息渠道，搜集，整理各项市场信息资料，监控市场动

62、态情况，对信息数据进行分析、总结；独立撰写项目市场周报、销售周报、营销活动方案、拓展方案，参与其他各类营销方案的撰写；执行各类日常案场工作，活动执行，能随时在案场充当各类工作角色；与合作推广公司、渠道公司、活动公司进行各类工作对接，共同制定方案并执行；对销售人员进行盘客、整理、分析销售数据，制作培训资料成功操作过的项目：成功操作过的项目：华润前海中心悦玺公寓、卓越蔚蓝郡、颐安都会中央、深城投天玑公馆THANKS附件一：宏观市场及政策概述2018年经济开局良好，整体运行延续稳中向好发展态势 2017年中国经济以“稳中向好”的姿态保持经济运行的总体平稳,GDP增速为6.9%。国家统计局发布数据，2

63、018年第一季度国内生产总值（GDP）同比增长6.8%，比上年同期减少0.1个百分点。一季度，全国居民消费者物价指数（CPI）同比上涨2.1%，市场物价涨势温和。第一季度各月采购经理指数（PMI）均保持在50%以上。宏观市场及政策概述宏观楼市政策宏观经济深圳楼市政策“房住不炒”仍为政策主基调，长短结合促进市场健康发展去年，习近平总书记在十九大报告中明确“房住不炒”的住房属性定位。今年3月两会期间，国务院总理李克强作政府工作报告，并对房地产政策如此定调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”短期机制金融领域监

64、管升级，行业资金环境趋紧金融领域监管升级，行业资金环境趋紧热点城市调控政策力度不放松，精准调热点城市调控政策力度不放松，精准调控、保障刚需控、保障刚需多城市商业贷款利率上浮，公积金贷款多城市商业贷款利率上浮，公积金贷款额度增加额度增加长效机制稳妥推进房地产税立法，进一步完善地稳妥推进房地产税立法，进一步完善地方税体系方税体系培育住房租赁市场，推进租购并举的住培育住房租赁市场，推进租购并举的住房制度房制度深化区域协同发展，引深化区域协同发展，引 导人口需求合理导人口需求合理布局布局宏观市场及政策概述宏观楼市政策宏观经济深圳楼市政策政策之下，全国商品住宅市场增速放缓受到政策调控影响，全国商品住宅市

65、场增速放缓，一线城市缩量明显,价格趋于稳定。二线城市同样受调控抑制，但下滑速度低于一线城市，价格存在上扬趋势环一线城市周边的三四线城市，受到核心城市热度外溢影响，市场热度提升明显宏观市场及政策概述宏观楼市政策宏观经济深圳楼市政策备注：所选三四线城市为九江、湛江、舟山、东营、芜湖、焦作、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北备注：所选二线城市为天津、重庆、杭州（含萧山余杭）、南京、武汉、成都、苏州、西安、长沙、宁波、青岛所选一线城市为北京、上海、广州、深圳2017年5月12日512：住宅类限制深圳市规划国土委的正式公布关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知，该份文件的核心内容为严控商业、办公

66、产品转化成公寓产品。2017年1月18日118细则：价格限制根据深圳市政府办公厅2016年10月4日转发的关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施第五条“关于加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理”的有关规定，拟定并实施商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则自持年限为70年2017年8月28日8.28租赁实施以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，深圳调控历程限购/限贷/限价、房贷利率上调、租购并举 1004新政之后，深圳楼市调控深度和广度再加码，严格控制预售机制，市场中长期将处于收紧的政策

67、环境。深圳市政府提出，鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生，REITs最主要的是租金，以租金为主的信托。收紧商业居住功能，限制个人投资性行为，未来商办市场越来越困难，对真正的商务公寓是利好。深圳由原先禁止商改住，逐渐转变为允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房。2017年9月22日9.22房贷利率深圳首套房贷利率较基准上浮10%，二套房贷利率较基准上浮15%2017年10月19日10.19深圳租赁政策出台多方面加大租赁住房供给；允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规

68、定改建为租赁住房；“城中村”试点改造租赁住房。宏观楼市政策宏观经济深圳楼市政策宏观市场及政策概述“三价合一”前后二手房交易税费变化类型年限面积成交价房管计税评估价三价合一前税费三价合一后税费税费增额普通住宅满5唯一80500万350万3.5万5万1.5万满2不满580500万350万7万10万3万不满280500万350万25.33万36.19万10.86万非普通住宅满5唯一120900万630万32.08万50.33万18.25万满2不满5120900万630万41.22万63.33万22.11万不满2120900万630万51.6万73.71万22.11万注：案例原登记价200万，买家首套

69、住房，表格中税费仅包括增值税、个税和契税。“三价合一”实行，二手房购房成本增加，变相利好新房市场3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。影响：该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完

70、善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价。“三价合一”后，二手房交易费用普遍提高，对于新房市场而言，这无疑是一利好政策。宏观楼市政策宏观经济深圳楼市政策宏观市场及政策概述政策调控效果明显，深圳楼价19个月连跌，楼市已降温 自2016年10.4“深八条”新政出台后，月成交均价实现19连跌，4月份成交均价比2016年年末的54946元/下降了777元/，降幅近1.4%。2017年深圳商品住宅成交面积259.28万，同比下降38%，为近十年最低；深圳商品住宅批售面积396.72万，批售面积比去年减少约14%，创下历史最低记录。宏观楼市政策宏观经济深圳楼市政策宏观市场及政

71、策概述14.1391.9771.0140200100806043.0916.5123.200714.13494月 6月8月23.2043.0910月12月27.841.19 0.62682.17642月 4月2017.03-2018.03深圳商品住宅批售面积月度走势深圳商品住宅批售面积月度走势（万）（万）5430054200541005400053900547005460054500544004月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 18年1 2月月3月4月2017.04-2018.04深圳市商品住宅成交均价月度走势（元深圳市商品住宅成交均价月度走势（元/平米）平米）政策小结政策小结宏观

72、市场及政策概述2017年至今中国经济以“稳中向好”的姿态保持经济运行的总体平稳。中国经济市场预期向好，持续保持扩张态势，为全球经济提振信心。预计中国经济将继续延续预计中国经济将继续延续稳中向好的基本发展态势。稳中向好的基本发展态势。十九大定调之下，调控基调短期不会松动，维持房地产平稳发展仍是主方向十九大定调之下，调控基调短期不会松动，维持房地产平稳发展仍是主方向未来市场格局应该是未来市场格局应该是“三足鼎立三足鼎立”,新房、存量房和租赁住房。新房、存量房和租赁住房。楼市调控再升级，租赁成下阶段政策焦点。在“租售同权”取得突破之前，大部分群体最终还是会选择购房，且由于新房备案限价，“三价合一”导

73、致二手房税费提高，新房更受市场青睐新房更受市场青睐。在供给受到挤压以及开发成本变向提高的背景下，房价将在供给受到挤压以及开发成本变向提高的背景下，房价将难以回落，但增速将趋向平缓。难以回落，但增速将趋向平缓。政府抑制房地产投资投机炒作行为，深圳在政策抑制之下，楼价19连跌。调控短期不松动，住房投资属性极大削弱，未来购调控短期不松动，住房投资属性极大削弱，未来购房将主要为消费行为而非投资行为。房将主要为消费行为而非投资行为。附件二：市场调研发展商深圳市松茂房地产集团有限公司地址光明新区公明街道松白路与碧塘路交汇处占地4.5万建面29万业态住宅+公寓产品一期住宅：65-892房产品一期公寓：36-

74、65平层公寓成交均价目前库存待售主打价值点29万纯粹居住区一期住宅户型配比房型结构面积（）总套数占比两房两厅一卫6512424%三房两厅一卫82-8518435%三房两厅两卫88-8921441%合计522100%区域内案例分析产品市场分析市场调研客户分析公寓住宅营销节点铺排2018年 暂未开放营销中心，预计2018年入市松茂御城：中体量刚需住宅项目住宅发展商深圳市勤诚达集团有限公司地址光侨路与七号路交汇处占地11.5万建面87万业态住宅+商业+公寓+办公产品住宅：74-1442-4房产品成交均价目前库存待售主打价值点大型综合体项目、自带8万商业配套、名校学区、公园物业一期住宅户型配比房型结构

75、面积（）总套数占比三房两卫74827%三房两卫9415413%三房两卫10467256%三房两卫110827%四房两卫130928%五房两卫1441169%市场调研勤诚达正大城：87万平超大体量综合配套服务区一期一期住宅住宅+商业商业二期二期写字楼写字楼+酒店酒店+公寓公寓三期三期住宅住宅54班班9年一贯制年一贯制学校学校市政公园市政公园6月月3日日营销中心开放营销中心开放四期四期住宅住宅营销节点铺排营销节点铺排9月月10日日一期住宅样一期住宅样板房开放板房开放2017年年区域内案例分析产品市场分析客户分析发展商深圳市天荣盛房地产开发有限公司地址光明新区公明松白路与长春路交汇处占地12万建面9

76、1万业态住宅+商业+公寓+办公产品一期住宅：893房，120-1504-5房产品二期公寓：60-70平层公寓成交均价住宅：约4.0万/平目前库存一期住宅已基本售罄，公寓推售筹备中主打价值点位于光明核心地段，91万大型综合体，宏发品牌一期住宅户型配比房型结构面积（）总套数占比三房二厅一卫8027524%四房二厅二卫8856950%三房二厅二卫8912411%四房二厅二卫107292%四房二厅二卫12011610%五房二厅三卫150333%合计1146100%市场调研住宅样板房开放住宅样板房开放2017年年8月月10日日开盘开盘当天推售5栋住宅1146套，开盘去化约600套，去化率约52.4%8月

77、月4日日2016年年9月月营销中心开放营销中心开放宏发天汇城：60万旗舰综合体住宅住宅住宅住宅公寓、办公、酒店公寓、办公、酒店公寓、商业公寓、商业营销节点铺排营销节点铺排区域内案例分析产品市场分析客户分析发展商绿地集团地址光明大道与光明大街交汇处（光明社保分局对面）占地3.9万建面30万业态住宅+商业+公寓+办公产品首期推售共计362套，即70-105三房、140-145四房成交均价目前库存待售主打价值点位于光明老城中心区核心地段，综合体，教育配套，绿地品牌一期住宅户型配比房型结构面积（）总套数占比三房二厅一卫70-803510%三房二厅二卫97-10025370%四房二厅二卫140-1457

78、420%合计1146100%市场调研绿地光明中心城：光明老城中心区的小型综合体本体价值：建筑面积约30万方，集住宅、商业、商务公寓于一体；区位价值：光明大街传统商圈范围内，光明中心老城区；配套价值：东周小学、光明小学、光明中学、光明新区中心医院、光明广场、正力时代广场、光明招待所、光明地税局；景观价值：翠湖公园、东湖公园。区域内案例分析产品市场分析客户分析发展商深圳市凯丰实业有限公司地址光明新区高新技术园东片区，观光路与光明大道交汇处占地15万建面50.9万业态住宅+商业+公寓+办公产品1336套8413735房成交均价均价约4.95万（一期）目前库存待售主打价值点区域位置、景观资源、生活配套

79、、交通、综合体大盘、地王项目、开发商品牌龙光玖龙台二、三期户型配比房型结构面积（）总套数占比三房二卫84-8938929%四房二卫98-10565049%四房二卫116-11726420%五房二卫137.6332%合计1336100%市场调研龙光玖龙台：光明地王标杆项目项目位于光明新区管委会对面，毗邻艺术文化中心、五星级宝利来花园酒店，周围配套齐全。无缝接驳地铁6号线观光站。自带约10万 TOD商业，一所幼儿园，星级酒店，和约5万市政公园-玖龙台公园。区域内案例分析产品市场分析客户分析发展商星河集团地址光明新区光明大道与华夏路交汇处西北角占地10.3万建面44.9万业态住宅+商业+公寓+办公产

80、品一期1203套85-95三房（主力）、119-140四房、152-240五房（顶复）成交均价目前库存待售主打价值点光明老城中心区核心地段，综合体，教育配套，星河品牌一期住宅户型配比房型结构面积（）总套数占比三房二厅二卫88-8993064%四房二厅二卫115/13525818%Loft1房381208%Loft2房58483%Loft4房68483%顶复200+483%市场调研星河大丰安：光明老城中心区的小型综合体本体价值：建筑面积约45万平米，住宅、商业、办公、公寓等业态区位价值：光明大街传统商圈范围内，光明中心老城区；配套价值：东周小学、光明小学、光明中学、光明新区中心医院、光明广场、正

81、力时代广场、光明招待所、光明地税局；景观价值：翠湖公园、东湖公园。区域内案例分析产品市场分析客户分析卓越楼村旧改卓越楼村旧改松茂御城松茂御城卓越田寮旧改卓越田寮旧改勤诚达正大城勤诚达正大城华发公明项目华发公明项目中粮云景国际中粮云景国际宏发天汇城宏发天汇城深业信宏城深业信宏城绿地光明中心城绿地光明中心城星河大丰安星河大丰安本案本案 宏发万丈坡宏发万丈坡特建发光明项目特建发光明项目龙光玖龙台龙光玖龙台项目名称主力户型供应入市情况龙光玖龙台（二期、三期）98-1054房、84-893房1336预计2018、2019年推售绿地光明中心城97-1003房1146预计2018年下半年星河大丰安88-89

82、3房1452预计2018年年底勤诚达正大城1033房1181预计2018年一、二季度推售松茂御城82-893房522预计2018年推售光明中心城85-903房1255预计2018年推售宏发万丈坡11.4万预计2019年入市万科华发1.6万预计2019年入市特建发平板展示园873房1036预计2018年9、10月份入市光明高铁城综合体62.85万预计2019年入市（待定）京基塘山南门山项目三井银包厂片区100万21万预计2019年入市（待定）预计2019年入市（待定）汉隆竹园片区城市更新14.6万预计2019年入市（待定）光明集团办公大楼更新31万预计2019年入市（待定）佳兆业玉律旧改37.2

83、万预计2019年入市（待定）区域内案例分析产品市场分析市场调研客户分析 2018-2019年区域潜在供应量面积约440万，2018年光明区域入市的多为持销型大盘，入市产品逾8000套，以85-90的3房为主。本案产品主推 113 4 房改善型产品，比市场主流产品更为高端区域内案例分析产品市场分析市场调研客户分析60%52%51%47%50%关注点：价格为主深房传麒山（2013）关注点：价格为主新地中央（2014）关注点：价格、配套、交通光明一号（2015）关注点：品质、交通、配套、升值潜力龙光玖龙台（2017）关注点：配套、区域交通中粮云景国际（2016）关注点：价格为主光明大第（2013）本

84、地客群占比呈现下降趋势，区域外溢客群逐渐增加，对产品质关注度越来越高78%光明新区本地客群占比演变市场调研公明、光明公明、光明福永福永石岩石岩龙华龙华福田福田松岗松岗龙岗龙岗宝安宝安南山南山51%3%11%9%1%12%10%光明壹号3%4%2%1%15%18%4%中粮云景国际5%3%2%1%12%17%5%益田假日府邸客户区域光明楼盘的主要成交客户还是以项目本地区域内的客户为主，占比约50%左右；区域外，宝安、南山、福田片区客户成为光明新区另一主要客户群体0光明新区光明新区47%光明新区49%南山宝安3%福田南山宝安6%福田南山宝安6%福田区域内案例分析产品市场分析客户分析市场调研置业目的自

85、住为住宅客户首要置业目的长期自住长期自住自住兼投资自住兼投资投资投资其他其他光明壹号中粮云景国际益田假日府邸10%7%16%10%13%9%长期自住71%长期自住69%长期自住71%其他投资12%自住兼投资5%其他投资自住兼投资7%其他投资自住兼投资成熟区域客户自住比例明显更高商务区、建设中区域项目客户更看中投资价值区域内案例分析产品市场分析客户分析市场调研核心客户偶得客户住宅客群主要以光明本地改善型客群、宝安南山等区域外刚需和自住兼顾投资型客群为主。核 光明本地客户（占比40-45%）心 区域：光明属性：改善为主关注点：挑“最好”的，最有“面子”的，关注产品档次及舒适度，自住客户占绝对主力。市区外溢客户（40-45%）区域：南山、宝安、福田客户属性：以刚性需求、自住兼顾投资为主关注点：交通区域价值、性价比、配套及未来的投资潜力重要客户其他区域（10-15%）区域：龙华、罗湖等全市客户客户属性：以投资需求为主关注点：价格、未来的升值潜力、配套偶得客户重要客户区域内案例分析产品市场分析客户分析THANKSFOR WATCHING