2020年从核心向外扩张房企策略方案.pptx

1、2数据来源：巧芯科技现象一：有多少企业已经不再投资？现象一：有多少企业已经不再投资？20192019年年，700家房企中，新增公司少于5个的有518518家房企，其中没有新增公司的有365365家房企；等于接近75%75%的房企已失去再投资能力。“2017201720182018 2019201932%32%表：2017-2019年700家房地产集团新增项目公司数量320192019年年，据人民法院公告的破产文书，检索“房地产”关键词，共有 467467家企业。2016年-2018，此类企业数量分别为184184、274274、410410家。“一线城市核心二线普通二线三四线表：2019年破产

2、房地产公司各城市能级分布占比现象二：有多少企业面临清算？现象二：有多少企业面临清算？4表：2019年北京部分限竞房项目成交/限售均价对比编号编号项目名称项目名称区域区域批证套数批证套数去化率去化率成交均价成交均价 限售均价限售均价涨跌幅度涨跌幅度1和悦华玺昌平64672.45%4681849877-6.13%2华萃西山门头沟95812.42%4803451205-6.19%3金辰府昌平6270.48%4918653000-7.20%4万科翡翠西湖丰台150728.87%3814841230-7.48%5大兴金茂悦大兴138842.00%3863442061-8.15%6熙悦观湖房山5448.2

3、7%3420837245-8.15%7万象华府昌平41961.34%4975354197-8.20%8旭辉城房山75416.71%3393137000-8.29%9金悦府大兴49830.92%4988555016-9.33%10中国铁建国际公馆亦庄1003-4700052695-10.81%11颐璟万和大兴41155.47%4894755016-11.03%12金地大湖风华房山8768.79%3312437245-11.06%13熙湖悦著房山12166.74%3285837245-11.78%14金樾和著房山89034.04%3409138994-12.57%15金隅学府亦庄990-46000

4、52695-12.71%16碧桂园世奥龙鼎延庆91618.89%2744232000-14.24%17招商雍合府大兴63275.32%4710955800-15.58%表：2019年6-11月典型城市项目平均开盘周度去化率城市6月7月8月9月10月11月北京73%50%37%66%45%32%成都47%49%41%45%43%46%福州67%47%66%30%33%37%杭州83%83%84%78%72%69%济南52%48%47%36%41%27%南京54%77%42%67%61%56%青岛56%54%49%56%61%62%苏州84%90%80%95%86%66%天津78%50%59%65

5、%58%42%重庆70%71%60%58%52%68%郑州74%70%65%68%56%71%西安87%85%81%78%79%72%武汉74%82%69%81%76%57%广州42%36%41%51%47%35%深圳46%46%35%50%30%54%上海25%43%48%48%37%52%长沙66%66%82%58%59%63%佛山49%34%57%84%45%43%中山53%63%52%65%18%25%现象三：有多少项目已经卖不到指导价？现象三：有多少项目已经卖不到指导价？数据来源：巧芯科技20192019年行业逻辑年行业逻辑6一切以一切以“稳稳”为主为主稳：稳：既是目标既是目标,更是

6、底线更是底线因城施策因城施策+因企施策因企施策格局优化，优胜劣汰格局优化，优胜劣汰外围放水，地产筑坝外围放水，地产筑坝（三大治理路径）（三大治理路径）政策逻辑：7路径一：外围放水，地产筑坝路径一：外围放水，地产筑坝0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/10成交面积（万平）成交金额（亿元）图：图：

7、20182018年年1 1月月-2019-2019年年1010月月TOP50TOP50房企土地成交量价变化情况房企土地成交量价变化情况节流节流缓投资缓投资开源开源抓回款抓回款图：2019年房地产融资收紧和央行货币政策脉络图5 5月月6 6月月7 7月月4 4月月1111月月9 9月月中央政治局会议重申房住不炒中央政治局会议重申房住不炒郭树清批评房地产过度融资郭树清批评房地产过度融资全面收紧信托、银行、海外债等融资全面收紧信托、银行、海外债等融资渠道渠道全面降准全面降准,下调金融机构存款准备金率下调金融机构存款准备金率1 1个百分点个百分点降息：下调降息：下调MLFMLF利率利率全面降准全面降准

8、,下调金融机构存款准备金下调金融机构存款准备金率率0.50.5个百分点个百分点2323号文，信托融资全面收紧号文，信托融资全面收紧1 1月月0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%201120122013201420152016201720182019图：图：20112011年年-2019-2019年年房地产开发企业到位资金房地产开发企业到位资金中定金及预收款比例中定金及预收款比例（%）9 9月月郭树清强调坚决打击非法金融活动，郭树清强调坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向遏制房地产金融化泡沫化倾向数据来源：国家统计局、亿翰智库1.48可以有可以

9、有“小阳春小阳春”但不能但不能“入夏入夏“！一二线不能一二线不能“过热过热”，三四线不能，三四线不能“过冷过冷”！苏州、大连等热点二线城市调控加码部分高杠杆、拿地王的出头企业融资受限需求释放需求释放经济压力经济压力政策松动政策松动城市冷热不均城市冷热不均“地王地王”再再现现“因城施策因城施策”“因企施策因企施策”市场出现市场出现“小阳春小阳春”1 1）城市）城市“自救自救”，不再感性，调控力度微调，不再感性，调控力度微调2 2）企业）企业“自救自救”，不再坚守，现金流为王，不再坚守，现金流为王3 3）消费者）消费者“自救自救”，不再疯狂，观望情绪渐浓，不再疯狂，观望情绪渐浓下半年市场呈现三大特

10、征企业积极应对加快推货加快推货，积极展开促销政策边际放松边际放松部分城市的调控松绑以“稳”为纲“730”730”会议会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“小阳春小阳春”行情结束，市场开始回落行情结束，市场开始回落路径二：因城施策路径二：因城施策+因企施策因企施策上半年：需求驱动，出现小阳春上半年：需求驱动，出现小阳春下半年下半年：需求萎缩，：需求萎缩，启动启动“自救自救”模式模式（治理逻辑）最终目标9企业升维精进，强者恒强企业升维精进，强者恒强28%50%62%75%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2009201020112012201320142015201620

11、1720182019图：2009-2019年1-11月行业集中度变化TOP10TOP30TOP50TOP100行业降维淘汰，竞争力较弱的企业面临行业降维淘汰，竞争力较弱的企业面临“淘汰淘汰”行业一定会在，但企业不一定行业一定会在，但企业不一定在在路径三：格局优化，优胜劣汰路径三：格局优化，优胜劣汰行业集中度攀升行业集中度攀升“爆雷爆雷”企业日渐增多企业日渐增多数据来源：各企业公告，亿翰智库20202020年行业趋势年行业趋势113.1以稳为主，要素回归核心逻辑以稳为主，要素回归核心逻辑核心核心一、一、行业行业回归回归“调节调节”逻辑逻辑二、二、政策政策回归回归“箱体箱体”逻辑逻辑三、三、城市城

12、市回归回归“价值价值”逻辑逻辑五、五、企业企业回归回归“经营经营”逻辑逻辑四、四、消费者消费者回归回归“居住居住”逻辑逻辑行业回归行业回归“调节调节”逻辑逻辑15.012.40 2 4 6 8 10 12 14 16 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019图：2000-2019年1-10月全国商品房销售额（万亿元）数据来源：国家统计局、亿翰智库图表：2015-2019上半年YH50房企利润表现手段一：手段一：地价难降，房价难涨，行业利润率下降大势所地价难降，房价难涨，行业利

13、润率下降大势所趋趋0%10%20%30%40%50%010002000300040005000600020152016201720182019H1净利润（亿元）净利润同比增速保量：行业未来发展空间将保持保量：行业未来发展空间将保持1515万亿，机会仍在万亿，机会仍在去质：去质：压缩行业利润压缩行业利润，引导企业参与引导企业参与B2GB2G“保量去质保量去质”观点一：观点一：20202020年房地产行业交易量仍将保持年房地产行业交易量仍将保持1515万亿上下规模万亿上下规模13数据来源：各地方统计局、亿翰智库政策回归政策回归“箱体箱体”逻辑逻辑u 城市承压城市承压u 政策松动：有条件解限购政策松

14、动：有条件解限购观点二：因城施策是主导思想，局部小松有戏，全局大调无望观点二：因城施策是主导思想，局部小松有戏，全局大调无望土地出让金和销售金额土地出让金和销售金额增速下滑增速下滑城市城市重点关注u红色字体为近期有条件放松人才政策城市14“资金驱动资金驱动”“价值驱动价值驱动”转转 变变市场机会市场机会2015年开始政府在去库存背景下开始放水，城市出现“轮动弹钢琴”城市经济、产业、人口、规划等基本面有支撑处于核心都市圈的城市等（外力，资金流向）（内力，自身价值释放）“能级能级+区域区域”“区域区域+城市群城市群”表：典型区域市场发展特征区域区域市场发展特征市场发展特征典型城市市典型城市市场现象

15、场现象长三角整体比较健康，个别城市出现透支现象镇江、常州等城市市场压力整体偏大等珠三角部分城市供大于求，市场分化明显东莞、深圳市场整体量价稳定，表现相对较好珠海、惠州、江门等其他城市市场热度不高，需求回落环渤海供应过量，需求透支自政策收紧后已低位运行两年多，市场库存处于高位，如天津、廊坊等中部市场分化严重合肥、郑州等出现下滑，武汉、长沙等总体活跃西部整体下行趋势明显，部分城市保持稳定西安自政策升级后，市场成交处于持续下滑状态昆明、南宁等城市成交稍有下降，但整体保持稳定城市回归城市回归“价值价值”逻辑逻辑观点三观点三：市场趋势重：市场趋势重区域联动，轻城市轮动区域联动，轻城市轮动15消费者回归消

16、费者回归“居住居住”逻辑逻辑7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%10.5%2018.1-22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.12018.112018.122019.1-22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.1图：社会消费品零售总额同比增速情况 北京、深圳土拍重启70/90政策 北京、上海发展共有产权房多措并举保证供应多措并举保证供应（政府端）（政府端）开始控制总价，匹配对应的购买需求 强调多样化的功能性控总价、强调功能性控总价、强调功能性（企业端）（企业端

17、）区域区域/项目间价值更加分化项目间价值更加分化消费者：回归居住核心，更关注项目性价比消费者：回归居住核心，更关注项目性价比价格价格配套配套交通交通服务服务 有发展潜力的城市与区域、迎合消费者需求的项目会持续热销 不被消费者认可的，将会被抛弃数据来源：国家统计局消费力下降，产品回归消费力下降，产品回归“控总价、重功能控总价、重功能”需求回归居住，区域需求回归居住，区域/项目价值分化项目价值分化观点四：消费者回归理性消费，性价比、功能性需求将重回市场观点四：消费者回归理性消费，性价比、功能性需求将重回市场16企业回归企业回归“经营经营”核心核心图：2015-2019上半年YH50家典型房企净负债

18、率走势表：典型企业2014-2019年上半年净负债水平变化情况人才杠杆人才杠杆 中梁：阿米巴模式服务杠杆服务杠杆 金科：美好生活家产品杠杆产品杠杆 融创：“桃花源”系列企业经营核心由财务杠杆到经营杠杆企业经营核心由财务杠杆到经营杠杆典型企业纷纷加大经营杠杆典型企业纷纷加大经营杠杆1 1经营杠杆经营杠杆2 23 34 4管理杠杆管理杠杆 碧桂园：高周转数据来源：企业年报、亿翰智库0%50%100%150%200%201420152016201720182019.H1观点五：现金流为核心，轻财务杠杆，重经营杠杆观点五：现金流为核心，轻财务杠杆，重经营杠杆20202020年企业策略年企业策略2020

19、2020年，从核心向外扩张年，从核心向外扩张20202020年企业策略年企业策略立势借势合势19表：典型企业区域销售业绩占比企业企业深耕区域深耕区域省份销售业绩（亿）省份销售业绩（亿）全国销售业绩（亿）全国销售业绩（亿）占比占比新城控股江苏省787246032%32%中南置地江苏省745170243%43%祥生地产浙江省521105549%49%弘阳地产江苏省34559058%58%新力地产江西省31996533%33%规模优势规模优势资源优势资源优势优先定价权，主动性强，易于抵抗市场波动渠道畅通，投资、营销品牌效应较强阵地聚焦，机会型二线不如深耕型的三四线阵地聚焦，机会型二线不如深耕型的三四

20、线企业名称类型城市销售金额（亿）占比祥生地产深耕三四线诸暨93.38.80%泰兴676.30%机会二线辽宁0.040.01%新力地产深耕三四线中山71.17.4%南通68.77.1%徐州59.86.2%惠州58.56.0%机会二线赣州9.40.50%济南8.60.40%弘阳地产深耕三四线常州46.37.9%无锡44.57.5%江阴37.76.4%机会二线西安3.80.6%长沙0.20.01%美的地产深耕三四线佛山104.611.50%邯郸849.20%常州46.85.10%徐州43.44.80%无锡40.74.50%机会二线南京9.81.10%郑州5.50.60%表：典型企业深耕型三四线与机会

21、二线型城市销售业绩对比备注：销售业绩为2019年1-11月销售金额立阵地之势立阵地之势20投资从被动走向主动投资从被动走向主动图：闲置土地筛选逻辑NONONONONONO可并购土地土地出让合同用地规划证工程规划证施工许可证预售证竣工备案网签备案报规报建/开工成交拿地竣工追溯集团获取集团土地分布信息立阵地之势立阵地之势3.2.1数据来源：巧芯科技n 招拍挂招拍挂 收益率降低n 收并购收并购 被动接受信息，后续问题较多n 产业购地产业购地 实施难度较大当前拿地的三类方式当前拿地的三类方式表：30强房企对核心二、三线城市的投资热度变化从投后复盘走向投前预判从投后复盘走向投前预判立阵地之势立阵地之势3

22、.2.1数据来源：巧芯科技，备注：投资热度为当年该城市新成立项目公司数城市20152016201720182019杭州市294813116388重庆市2028918282成都市2654789458天津市3562938084南京市39741037870佛山市2757959347武汉市1473915551青岛市1724877162济南市1649946741西安市1234595247宁波市1162558748温州市1616927883福州市631867250合肥市935726060长沙市817584817昆明市1722438541郑州市1533483924苏州市1419673227厦门市828356

23、123惠州市48335177贵阳市511285422南宁市1523274334企业名称城市热度企业名称城市热度企业名称城市热度企业名称城市热度中梁控股温州市24招商蛇口南京市7旭辉集团天津市8华润置地上海市5合肥市9佛山市5贵阳市5北京市5南京市8济南市4温州市4温州市3融创中国重庆市17融信集团杭州市20世茂房产福州市8中国恒大重庆市4武汉市10天津市5武汉市5南京市3福州市8温州市4温州市4宁波市2万科地产佛山市11保利发展佛山市7中南置地宁波市9龙光地产南宁市7重庆市8青岛市6上海市4佛山市4郑州市8广州市6温州市3广州市2碧桂园青岛市12绿地集团西安市10绿城中国北京市5中海地产上海市

24、4天津市8天津市6宁波市4广州市3佛山市8上海市5杭州市4杭州市2奥园集团广州市24新城控股天津市16新力地产合肥市11雅居乐昆明市3武汉市6昆明市5杭州市7郑州市2成都市5常州市4福州市3惠州市2龙湖集团青岛市9正荣集团天津市11阳光城济南市8华夏幸福武汉市3温州市7南京市11南京市4南京市2成都市6厦门市9昆明市4郑州市1金科集团重庆市17中国金茂杭州市8金地集团青岛市7祥生地产杭州市2西安市6宁波市5西安市5合肥市1温州市5苏州市5杭州市3宁波市1表：30强房企2019年投资热度前三城市企业名称 北京常州成都佛山福州广州贵阳杭州合肥惠州济南昆明南京南宁宁波青岛厦门上海深圳苏州天津温州武汉

25、西安长沙郑州重庆总计中梁控股6241396686243645243257116融创中国32728647224542135252105117109万科地产9261126131153255151127218898碧桂园26825112121282284431579奥园集团5232424112112323621267龙湖集团11635144211411934273366金科集团1123115323111526131759保利发展23471635342642111156中国金茂415813341515511250金地集团22223221227131132511247新城控股14111511321162

26、313147正荣集团128119112145招商蛇口1135112417221331111344阳光城11514184421111121342融信集团1122023541342绿地集团111331123561102141旭辉集团2234521131841239世茂房地产11382231321145138中南置地122212119214312135绿城中国52114114101111134新力地产2317111111230中海地产2213121214111123华润置地511111513120中国恒大1211132111418龙光地产4272116远洋地产11221111111雅居乐111232

27、10华夏幸福11231祥生地产211111富力地产21211总计44375847506922886074141703448622379927848351471724821304表：30强房企2019年对核心一二线城市的关注热度分布打造核心能力，构建行业标签打造核心能力，构建行业标签立专业之势立专业之势3.2.1数据来源：巧芯科技，备注：投资热度为当年该城市新成立项目公司数能力能力IP IP 资金优势型资金优势型产品优势型产品优势型人才人才资金资金土地资源土地资源合作操盘合作操盘产业优势型产业优势型服务优势型服务优势型n 融创融创 小股操盘，利润丰厚n 绿城绿城 代建业务一枝独秀n 彩生活彩生活

28、 社区O2O第一股n 平安不动产平安不动产 和多家地产企业达成项目合作关系n 保利、华润等央企保利、华润等央企 资金寒冬，国企优势突出n 新希望集团新希望集团 农业为基，赋能地产n 正大集团正大集团 地产非主业，主业带地产n 绿城物业绿城物业 社区增值服务先行者24梯队梯队企业名称企业名称合作项目公司数合作项目公司数TOP10房企碧桂园101保利发展98万科地产91新城控股新城控股67金地集团金地集团66TOP10-TOP30房企碧桂园222保利发展77万科地产76旭辉集团旭辉集团75新城控股新城控股54TOP30-TOP50房企碧桂园72旭辉集团旭辉集团65万科地产61保利发展48龙湖集团龙

29、湖集团46TOP50-TOP100房企碧桂园73万科地产67旭辉集团旭辉集团4646保利发展42中梁控股中梁控股4242表：各省份最开放的百强房企表：各梯队房企首选合作对象排名省份省份集团集团项目公司总数项目公司总数合作项目占比合作项目占比四川省碧桂园9115%万科地产4529%领地集团7316%重庆市金科集团5248%旭辉集团1580%碧桂园2744%天津市碧桂园3938%万科地产3926%金地集团2839%广东省碧桂园3299%万科地产12613%时代中国12613%湖北省武汉地产集团3653%万科地产3043%融创中国3834%江西省新力地产7718%碧桂园6423%中梁控股5728%省

30、份省份集团集团项目公司总数项目公司总数 合作项目公司占比合作项目公司占比江苏省碧桂园22352%弘阳地产11750%正荣集团7265%山东省万科地产4427%中南置地5721%中国金茂1377%湖南省新城控股2631%美的置业2330%万科地产1338%河北省华夏幸福5330%保利发展2232%奥园集团1258%浙江省中梁控股21223%万科地产17424%德信地产6562%福建省世茂房地产7239%阳光城8533%碧桂园7233%借势借势3.2.2数据来源：巧芯科技构建共赢模型构建共赢模型25企业名企业名称称投资能力投资能力开发能力开发能力产品能力产品能力成本控成本控制能力制能力营销能力营销

31、能力服务能力服务能力合作项目占比拿地-施工（天）施工-预售（天）产品溢价率/首推去化率客户满意度集团120%297 447 5%强45%90%集团230%124 319 15%弱90%87%集团350%183 340 20%中等80%65%集团415%114 289 1%弱84%95%集团545%492 554-5%弱13%78%集团625%120 366 8%中等25%98%表：某城市典型房企经营能力情况管营销管营销管产品管产品管工程管工程表：我方与合作方现金流走势图客观评价各方能力优势客观评价各方能力优势取长补短取长补短经营节点与我方一致经营节点与我方一致门当户对门当户对管物业管物业管投资管投资通过各维度打分评价，选出最优合作对象通过各维度打分评价，选出最优合作对象合势合势3.2.3数据来源：巧芯科技-1.00-0.80-0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.800200400600800100012002018.1234567891011122019.12345678910现金流谷值现金流峰值-出货意愿降低，拿地意愿强烈-出货意愿积极，拿地意愿较低我方现金流走势合作方现金流走势现金流走势与现金流走势与节点基本一致节点基本一致取长补短与门当户对取长补短与门当户对管成本管成本Thanks.亿翰智库