1、世邦魏理仕| 第 1 页 长城控股笋岗片区商业长城控股笋岗片区商业项目项目 发展策略发展策略顾问顾问 报告报告终稿终稿 呈交：深圳市长城投资控股股份有限公司 世邦魏理仕| 第 2 页 项目研究逻辑项目研究逻辑框架框架 基准分析 目标及策略目标及策略 市场机会 方案比选与确定方案比选与确定 财务分析财务分析 整体发展思路整体发展思路 分物业定位分物业定位 客户目标 案例分析需求机会 财务分析 甄 选 方 案 甄 选 方 案 北京三里屯Village 日本难波公园 日本六本木新城 香港MegaBox 日本东京中城 世邦魏理仕| 第 3 页 项目研究项目研究目录目录 1 1报告摘要报告摘要4 4 2
2、 2宏观经济宏观经济分析分析253253 3 3市场分析市场分析322322 3.1 商业 3.2 写字楼 3.3 商务公寓 3.4酒店式公寓 3.5精品酒店 4 4需求分析需求分析548548 5 5案例分析案例分析656656 世邦魏理仕| 第 4 页 1 1 报告摘要报告摘要 1.11.1市场分析市场分析 1.2 1.2 竞争分析竞争分析 1.31.3基准分析基准分析 1.41.4物业体量拟定物业体量拟定 1.51.5整体整体发展发展战略战略 1.61.6各物业定位各物业定位 1.71.7方案及财务分析方案及财务分析 世邦魏理仕| 第 5 页 市场表现市场表现 现有供应现有供应 未来供应
3、未来供应 未来预测未来预测 发展趋势发展趋势 供应：供应： i)19个项目，总建筑面积为168万平方米，年均新增12.66万平方米 ii) 成熟商圈占比：蔡屋围14%；南山中心13%；福田中心10% iii) 深圳优质商业市场形成多个商圈，消费者选择面增大，消费习惯发生变化 iv) 虽然商业随着城市逐步向西发展，但罗湖无论是从整体商业规模（优质商业 55.5万平方米），还是商业形态的多样性（从高端的购物中心到批发市场）， 其作为全市商业中心的地位没有动摇 需求：需求： i)至2012年第四季度，全市优质商业整体入驻率为96% ii) 20072012年，深圳优质商业入驻面积年均复合增长率为10.3%，年均吸纳商 业面积12.56万平方米，年均新增供应商业面积为12.66万平方米，需求强劲 iii) 2012年第四季度，深圳市优质商业首层平均租金为888元/平方米/月；2007 2012年，
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