1、商业地产设计趋势;价值提升 天 际 线 设 计 研 究 院 汪 伟 大 DESIGN EMPOWERS BUSINESS 设 计 赋 能 商 业 投资回报率 持续经营 品牌价值 物业地段规模 A、商业地产价值构成 估值模型 物业、地段 成本法 经营能力 收益法 品牌价值 市场法 商业地产价值估值模型 就是从毛利中减去经营费用所得到的盈利。 所谓持续经营，是指一个会计主体的经营活动将会无限期地延续下去，在可以预见的未来， 会计主体不会遭遇清算、解散等变故而不复存在。 品牌溢价即品牌的附加值。一个品牌同样的产品能比竞争品牌卖出更高价格，称为品牌的溢价能力。 品牌资产包括品牌知名度、品质认可度、品牌
2、联想、品牌忠诚度及品牌的法律资产。 项目物业地段，交通区位，体量规模、品质等 B、提升商业地产价值策略 客流量 商业规划 客流导入 转化率 场景营造 客单价 消费客群 利润率 品类规划 商场定位 运营成本 + 运营机制 智慧系统 X X X 投资回报率 = 经营净利润 总投资额 土地成本建安成本管理成本财务成本 + 成长型城市品 质专业能力 开发速度 提高分子，降低分母 提高分子的策略：通过合理的动线规划，提升客流导入，通过场景化的设计提高转化率，通过商业业态调整及升级，提高客单价及转化率。 降低分母的策略：通过品牌影响力、综合开发能力，寻找成长型市场及土地价格洼地，降低土地成本，通过设计的经
3、济性及合理性，降低建安成本，通过设计的规范性和系统性，降低管理成本。 设计影响的要素层级 第一级：客流量、转化率 第二级：建安成本、管理成本 第三级：土地成本 动线规划赋能商业 C、设计赋能商业 商业体好比生命体，商铺好比人体的器官，客流如同血液，而动线就如人体的动脉，商业动线的好坏，将决定商业的生死存亡。 场景设计赋能商业 商业体不仅是商品的容器更是zz人的社交场所，精神家园，是美好生活的创造者提供者，而场景化的商业空间能给消费者更有情怀更有温度的人文感知，通过场 景联接“人”和“商品”，让消费成为一种“心由境生”的自主行为。 动线规划赋能商业 一体化设计赋能商业 设计创新赋能商业 商业地产开发和运营是一个系统性、专业性要求极高的复杂工程，而在开发建设过程中，特别是三四线城市开发商，以住宅开发思路开发商业地产，缺乏专 业的商业地产开发背景和经验，专业程度低，缺乏专业人才和团队，项目良莠不
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