1、城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究 2010.04.06 聚仁聚仁聚仁聚仁 观察观察观察观察 1 国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事； 外表貌视强大外表貌视强大外表貌视强大外表貌视强大、营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂、实则积重难返实则积重难返实则积重难返实则积重难返 商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问
2、题商业地产归根到底就是财务线的问题 新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构 开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题 修订物业指标修订物业指标修订物业指标修订物业指标: : : :已有的物业指标的市场可实现性？ 物业价值最大化物业价值最大化物业价值最大化物业价值最大化：市场可实现的物业配比？通过怎样 的规划布局能充分发挥价值聚集？ 资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制：合理分期？合理的租售比？ 实现
3、短期回现与长期现金流之间的平衡？ 招商和销售招商和销售招商和销售招商和销售：顺利实现商家的入主？引爆商业销售， 实现资金回笼？ 核心问题？ 财务线现金流 商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是 资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很 难做的，即使能做，也走不远。 海岸城海岸城海岸城海岸城 万象城万象城万象城万象城 万达模式万达模式万达模式万达模式 现金流 时间 商业地产代表财务线图 聚仁聚仁聚仁聚仁 观点观点观点观点 2 更新理念更新理念更新理念更新理念，明晰差别明晰差别明晰差别明晰差别，有的放矢有的放矢有的放矢有的放矢 01 万象城模式万象城模式万象城模式万象城模式 0304020105 深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心万象城案例分析万象城案例分析万象城案例分析万象城案例分析 “最最最最”之模式之
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