1、商业广场商业分析及业态设计初步方案商业广场商业分析及业态设计初步方案 目 录 一、 深圳市区核心商业圈分析-2 二、 深圳宝安商业圈分析-17 三、 宝安中心区片区商业分析与预测-45 四、 正中商业广场顾客群定位-54 五、 竞争对手业态分析-56 六、 正中商业广场业态设计思路-62 七、 正中商业广场的商业文化设计-65 八、 不同商业业态对租金影响分析-68 本报告以市场分析为主， 业态设计仅仅是初步思路， 正式业态方案需要进入考察 论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、 深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展
2、壮大。 接连的洗牌和重组， 不仅给深圳零 售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的 现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量， 形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通 状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形 成了各具特色的不同商圈。 2002 年 8 月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳 八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这 商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商
3、圈论坛”上提出的八大商圈， 是指： 以东门步行街为中心的“东 门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商 城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中 路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特 色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在 2003 年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌 现：中心区 CBD 商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹太宁、 盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。 老商圈：东门、人民南、华强北。 次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安、 龙岗。 新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹太宁、盐田。 各商圈的特点及竞争优势 （一） 东门商圈 东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历
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