1、 第一大昏招：先盖房再招商。第一大昏招：先盖房再招商。 这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商 的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵 满，他们就认为这种做法是理所当然的，全然看不到，住宅市场在过去多年的时间里都 是一个卖方市场， 市场处于供不应求的状态， 做为开发商只要具备拿地和拿贷款的能力， 只要能把房子盖起来，自然不愁卖，在这种市场上，开发商已经被惯坏了，开发商对前 期规划的重视程度远远不够，其营销哲学还停留在以企业为中心的生产时代、产品时代 和推销时代， 还没有演进到真正以客户为中心的营销时代。 住宅开发转向商业地产开
2、发， 整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而 是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房 子要靠商家来买单的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、 成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。开发商前期规划的 时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。 万达从提出“订单式开发”到现在，至少已经有 5 年了，订单式开发模式的核心思想是 先与下游商业机构形成战略联盟，按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子， 盖好房子租给这些战略联盟伙伴。五年过去了，
3、万达的商业地产开发已经从第一代单一 主力店模式演进到了城市综合体阶段， 而我们很多开发商对商业地产的开发思路还停留 在史前阶段，对别人的成功与失败采取一种完全漠视的态度，尤其是不少开发商在建筑 设计上存在大量硬伤，给招商造成了巨大的困难，成为商业物业闲置的一个关键原因。 第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。 商业地产的大体量、高档次是住宅市场产品高端化的一个翻版。在住宅市场， 几乎所有的开发商都在为这个社会塔尖上的少数富人在盖房子， 多数老百姓与这些高档 住宅是不沾边的。 目前在北京， 高端住宅的销售也开始面临巨大的困难， 房子卖不动了。 一方面是老百姓无房可买，一方面是大量高档住宅卖不出去，住宅市场出现了严重的结 构性失衡。 造成这种失衡的主要原因在于土地供给的市场化和外部市场的以富人为中心 的消费结构，开发商按照市场释放的
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