郑州曼哈顿商业地产项目营销执行报告-53页.doc
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郑州曼哈顿商业地产项目营销执行报告-53页.doc
1、 目目 录录 第一篇 营销战略 . 2 一、战略构思 . 2 二、战略执行 . 3 第二篇 营销定位 . 4 一、项目主题定位 . 4 二、主题定位及诠释 . 4 三、住宅案名确定 . 4 四、客户定位 . 4 五、价格定位 . 7 （一）价格定位依据 . 7 （二）价格控制实施 . 10 第三篇 营销执行 . 11 一、执行策略指引 . 11 二、营销推广执行 . 13 （一）营销推广阶段划分 . 13 （二）工程进度与营销节奏的配合 . 15 （三）推售策略控制 . 16 （四）推广主题延展（营销概念） . 17 （五）阶段执行 . 18 三、营销费用预算 . 46 第四篇 营销危机评估及
2、应对策略 . 49 一、预热期内，市场关注度弱 . 49 二、内部认购客户不足 . 51 三、开盘解筹率低怎么办？ . 52 2 第一篇第一篇 营销战略营销战略 一、战略构思一、战略构思 【营销总纲】 建立项目差异化的高形象，提升项目市场价值，在合理的营销周 期内，为项目和升龙赢取更大的市场利润！ 【营销思想】 依托片区优越的人文资源进行强势炒作，利用渗透力强的前期预 热，以极具竞争优势的多元化产品+颇具感染力的情景营造，完成 整个项目的推广！ 【营销目标】 高形象、中价格入市、快速上涨,以合理实效的推广费用实现 100% 销售! 【营销原则】 通过对市场的充分认知， 以准确的项目定位营造市场
3、差异化特征， 在激烈的竞争环境下，以提供独到的居住生活方式及销售主张取 得消费者的充分认可，为实现项目开发利益与项目风险最优化配 置的目标而服务。 3 二、战略执行二、战略执行 1 1、五大形象诉求点、五大形象诉求点 1) 高端、大众媒体：覆盖中高端客户群 2) 高档次：高档住宅、舒适空间 3) 高品质：细节体现品质、细节彰显大气 4) 高素质：高形象的事件营销/高素质的目标客户 5) 高气质：销售人员的气质、风格 2 2、六大通路组合、六大通路组合 1)1) 剑出鞘天下知剑出鞘天下知 通道决定出路！导视全覆盖发布，扩大项目知名度！ 2)2) 社区价值展示社区价值展示 卖场包装树立高尚社区形象；通道传播扩大片区知名度。 3)3) 产品价值展示产品价值展示 营销中心/样板区/看楼通道/架空花园/商业街区等配套完美展示。 4)4) 附加价值展示附加价值展示 知名商家引入提前纳入营销；引进国际知
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