深圳益田假日广场商业综合体项目定位报告（71页）.ppt
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深圳益田假日广场商业综合体项目定位报告（71页）.ppt
1、“益田假日广场”项目定位报告益田假日广场”项目定位报告 占地占地22836.522836.5m2 总建面总建面130976130976m2 公寓公寓2303623036m2 写字楼写字楼1200012000m2 商业商业7302673026m2 写字楼写字楼 公寓公寓 本项目界定本项目界定 顶级物业顶级物业 市场形象市场形象/价格标杆价格标杆 市场稀缺产品市场稀缺产品 获取高价获取高价 目前深圳市场写字楼实现最高价格目前深圳市场写字楼实现最高价格 国际商会中心国际商会中心 均价均价15000元元/ 价值点：价值点：CBD/超高层物业超高层物业/标志性标志性/物业配置物业配置 本项目本项目 第四
2、代写字楼第四代写字楼多层现代智能化花园式写字楼多层现代智能化花园式写字楼 价值点：价值点：创新产品创新产品/办公概念的颠覆办公概念的颠覆 /颠覆性产品设计颠覆性产品设计/ 后后SARS 时代的产品设计时代的产品设计/功能弹性化功能弹性化 / 服务先导服务先导/地铁上盖物业地铁上盖物业 完全创新产品完全创新产品 无市场参照系无市场参照系 溢价因素溢价因素弹性指数大弹性指数大 创新产品的五种价格定位方法创新产品的五种价格定位方法 品质更好，价格更高品质更好，价格更高 品质更好，价格相同品质更好，价格相同 品质相同，价格较低品质相同，价格较低 品质较逊，价格大幅度降低品质较逊，价格大幅度降低 品质更
3、好，价格更低品质更好，价格更低 创新产品的适用性创新产品的适用性 房地产创新产品的适用性房地产创新产品的适用性 项目写字楼部分可实现项目写字楼部分可实现 比市场传统产品的最高价比市场传统产品的最高价 15000 x100%=15000元元/ 完全的创新产品完全的创新产品 无市场参照系无市场参照系 溢价因素溢价因素弹性指数大弹性指数大 注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。 写字楼写字楼市场稀缺产品市场稀缺产品 价格实现价格实现 顶级写字楼定律：顶级写字楼定律： 减少销售面积弹性，强制性选择减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛 产品定位产品定位 锁定中小型企业总部锁定中小型企业总部 基本单位面积为基本单位面积为8001000为模数为模数 可自由拼合拆分可自由拼合拆分 写字楼写字楼市场稀缺产品
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