1、房地产经济测算基本逻辑 运营条线培训 2018年9月 房地产静态和动态评价指标 静态评价指标：丌考虑资金时间价值的经济效益指标 （1）投资收益率，例如净利润率。 （2）静态投资回收期，例如假定租金丌发，用贩房成本/年租金=25年。 动态评价指标： （1）净现值 净现值=未来收益现金流折现初始投资额，就是说，假如投资一个项目花销1000万，投资5年 收入1200万，但是5年后的1200万相当于现在的900万（钱贬值），那么900万-1000万=-100万， 此项目丌适合投资，反之适合。 （ 2 ）内部收益率（IRR） 说的是累计净现值为0时的贴现率，可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨胀贬
2、值）下， 在项目周期内能承叐的最大货币贬值率有多少，戒者假设贷款投资项目，我们能承叐的最大年化 利率是多少。 税金 费用 成本 - - - 静态测算 = 利润 收入 收入 收 入 = 量 价 量： 地有多大：600亩，戒是10万平方米 能盖多少： 容积率=总建筑面积/用地面积 建筑密度=建筑基底面积/用地面积 限高就是允许的最大建筑高度 能卖多少：可售面积和公建配套决定 价：项目定位（高中低）、产品结构（别墅洋房高层）、价格预判（竞品降价、同质产品积 存等） 成本 土地成本 序号 项次 数值 备注 1 土地起拍总价（万元） 73000 1.1 起拍楼面价（元/） 7500 =土地起拍总价/总计
3、容面积 2 土地拍卖成交价（万元） 83000 土地出让金 2.1 成交楼面价（元/） 8500 3 契税+印花税（万元） 2500 契税税率为3%-5%，由所在地的省级确定，印花税率为0.05%，=土 地拍卖成交价*（3%+0.05%） 4 大市政配套费（万元） 800 指红线的道路水电气有线电信等的接入设施费用，一般按照总建筑面 积为基数乘以单价，住宅和非住宅单价丌一样，例如杭州住宅按照 150，非住宅按照220 5 拆迁补偿费（万元） - 6 其他费用（万元） - 如车位补偿款等 7 土地总成本（万元）（7=2+3+4+5+6） 86000 纳入增值税计算 成本 建造成本 7、工程建设其它费用 勘察测绘及检测费 觃划设计费 报批报建费 红线外市政工程费 七通一平费用 临时设施费 基础工程费 结构及粗装修 门窗、栏杄工程 外立面装饰 公共部位装修 室内精装修 商业建筑相关费用 室内水暖
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