2014合肥n1405地块项目写字楼部分发展方向建议报告（96页）.pdf
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2014合肥n1405地块项目写字楼部分发展方向建议报告（96页）.pdf
1、万科N1405地块项目 商办部分发展方向建议 本报告是严格保密的。 项目发 展方向 初判 商业 发展 建议 办公 发展 建议 Contents 2 本报告是严格保密的。 城市大举外拓背景下、1.5环内超稀缺地块，极具 成长空间 临泉路 潜山路 北一环 西一环 四里河路 万科 森林公园 正值合肥创建区 域特大型城市， 二环以内土地资 源稀缺，本项目 位于1.5环内，更 具发展潜力； 三里庵商圈 项目紧邻潜山路 、四里河路（西 一环），南下政 务，东接老城， 交通便利、市政 配套完善； 杏花村站 望塘站 杏花村站：13路; 17路; 53路; 59路; 124路; 131 路; 143路; 233
2、路； 望塘站：35路; 114路; 124路; 232路; 512路； 3 区位解读 本报告是严格保密的。 通达性良好，具有河景优势，轨道交通的预期对项目 意义重大，尤其是商办价值 中澳科技 职业学院 居住区 居住区 河景绿化 居住区 地块东北、西北均为 待改造的居住区，东侧 为一环高架，依靠潜山 路、西一环贯通南北， 通达性佳； 一环高架 地块南侧为河景、绿 化，为项目打造高品质 居住环境提供了自然资 源保障； 未来轨道交通3号线顺 潜山路延伸，距离项目 最近的为四里河路站和 清溪路站，极大地利于 项目价值提升； 3号线 四里河路站 3号线 清溪路站 4 本体解读 本报告是严格保密的。 为高
3、成本下的中等规模、中高容积率、商住综合项目 占地227.27亩，容积率2.8 土地单价1120万元/亩 楼面地价约6000元/平米 商业占总体量30% 自持商业1.5万方 项目地价成本高，给项目操作带来压力。规划指标对商业体量与自持有 所限定，好在并未对分幅地块容积率、商业具体位置进行限制。 5 本体解读 本报告是严格保密的。 万科目标 世联理解 品牌 速度 巩固万科老城的品牌影响力 持续的热销，保证项目安全 利润 高投资回报及高溢价！ 量价齐升！ 在保证安全的基础上实现利润最大化 6 企业目标解读 本报告是严格保密的。 基于项目条件的开发方向初判 1、高地价下商办物业与住宅的关系 单价1120万/亩、楼面地价6000元/，属于合肥市 场上的最高价 住宅共识 与本案楼面价相同的当代政务区项目，因其中小规模限 制、自身科技住宅优势，发展的是各物业类型均提价的 科技豪宅路线，存在价格挑战风险，
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