1、一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。 第一期是商业一栋、 二栋、 三栋和商业塔楼第三栋， 第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋 和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为 10214、6543、10773、5425、69802 平方米， 商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为 20604、15349、19578 平方米，三栋 塔楼的可售面积为 52489 万平方米，土地征用及拆迁补偿费 966.3 万元，前期工程费 1528.037 万元，基础设施费 2468.498 万元，公共配套设施费 162.21 万元，建筑安装成本 32499.
2、567 万元，土地成本 19000 万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为 1.8 万/平 方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计 30599 平方米，对外出租商业五栋（购物中心） ，三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本 项目中商业店铺的市场销售价 （均价） 为 2.15 万/平方米， 租赁价格为每月 150 元/平方米。 商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费 755.5 万元，前期工程费 506.4万元， 基础设施费1464.94万元， 公共配套设施费96.27万元， 建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本 1500
3、0 万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 305992.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.855%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.850.05%=32.894（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： 店铺总收入： 305992.15=65787.85（万） 税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为 W，店铺的开发费用为 Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+ 公共配套设施费 96.27 万元+建筑安装成本 12
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