1、房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、 土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的 5% 缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售 未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计 算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 （即预售房产时 缴纳所得税的办法） 。 （开发项目位于省、自治区、直辖市和 计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不
2、得低于 10%。 ） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的 13% 缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较 为有利。目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进 行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提 或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存 在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入 达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况 谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。2、收取 价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿 部分发票存根
3、，逃避追查。采取“体外循环法” ，将预收的 售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人 开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账 户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上， 使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得 税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取 价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如： 开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额， 减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调 节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如： 房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收 入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主 营业务以外如售后服务、 材料物资销售业务、 房产出租业务， 这些业务零星、金额不大
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