1、 房地产开发房地产开发企业各阶段税收筹划企业各阶段税收筹划 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、 拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉 及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目 的税收成本会影响项目的投资回报， 而税务事项始终贯穿其中， 因此合理控制税收成本是降 低企业运营成本的重要一环， 有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机 会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节一、立项环节 很多企业在做项目规划及向
2、有关部门报批时， 都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企 业的潜在税负。 企业对同一项目可能同时或分期、 分区开发不同类型的房产， 有别墅、 洋房、 商业物业或普通住宅等， 他们的增值率和对应的税负会有所不同。 由于土地增值税是以国家 有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目， 以分期项目为单位 清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位 清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个 项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。 若整体增值率低于个别房地产的增 值率，那么企业的土地增值税的实际
3、税负可能会有所降低。 （实务中，不同的地区操作有区 别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时， 就应提早考虑项目的实际情况和相关影响， 选择一个较优的方案来立项。 这样企业就可以合理降低土地增值税的税负， 为企业带来一定的经济利益。 这是一个很好的 税收筹划机会。 二、融资环节、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据企业所得 税法的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息 可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限 额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通， 明确关联方贷款利息可扣除限额， 从而明确最佳关联方贷 款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业 间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期
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