1、 房地产企业税务筹划实战报告不涉税指南 房地产企业由于业务链条长、涉税种类多、跨区域经营等特点，容易发生税务风险，也 是税务机关开展纳税检查的重点对象。为了帮助房地产企业更好地防控税务风险，现以房地产 开发环节和过程为主线， 梳理了房地产开发的环节所涉及的税种、 涉税事项潜在的税务风险点。 综合多地税务机关和多家房地产企业税务负责人的意见， 房地产企业税务风险点相对集中房地产企业税务风险点相对集中 的环节有三个：一是取得国有土地使用权（俗称拿地），二是预售签约，三是完工交付。的环节有三个：一是取得国有土地使用权（俗称拿地），二是预售签约，三是完工交付。本文 精选三个典型案例，并围绕案例作了风险
2、提示和风控建议，供企业参考。 拿地环节：扣除土地价款必须符合硬性规定拿地环节：扣除土地价款必须符合硬性规定 取得国有土地使用权，是房地产开发的前提。房地产企业一般通过竞价方式获取国有 土地使用权后，设立项目公司，将国有土地使用权人变更到项目公司名下迚行开发。在此 过程中，房地产企业应注意设立项目公司丌合规的潜在税务风险。 典型案例典型案例 甲公司通过竞价方式，与 A 市国土主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，受让 一块国有建设用地使用权，合同约定将出让宗地交付给受让人甲公司的时间为 2017 年 3 月 21 日前。甲公司于 2017 年 2 月 18 日、27 日分别向 A 市国土主管部
3、门支付土地价款 4.18 亿元。 2017 年 3 月 5 日，甲公司与 M 房企分别持股 51%和 49%成立项目公司乙公司，合作开发受让土 地。2017 年 3 月 18 日，A 市国土主管部门、甲公司和乙公司三方签订国有建设用地使用权 出让合同的补充合同，将原出让合同中的受让人甲公司，调整为乙公司，原出让合同其他条 款内容及要求不变。 风险提示风险提示 本案例中，首先要关注的，就是乙公司在计算增值税时，因丌符合硬性条件而无法扣 除支付给政府部门的土地价款。 根据财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅劣服务等增值税政策的 通知（财税2016第 140 号，以下简称 140 号文件）规定，房地产开发企业（包括 多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立的项目公 司对该受让土地迚行开发，同时符合三项规定条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开 发企业向政
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