第三讲 静态测算之税费分析与投资角度税务筹划.pdf
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第三讲 静态测算之税费分析与投资角度税务筹划.pdf
1、投资测算培训系列课 第三讲 静态测算之税费分析与投资角度税务筹划 目录 CONTENTS 目录 一、税费分析 增值税 土增税 所得税 二、投资角度看税务筹划 1.1 地产行业涉及税种 整个地产环节涉及的主要税种如下，其中教育附加为费而不是税，另有个人所得税鉴于房地产公司法人股东 居多暂不列示。 增值税及附加、企业所得税、土地增值税是最重要的三大税费。 一、税费分析 税种税率计征依据 增值税5/10%增值额部分 契税3-5%土地、不动产合同额 房产税1.2%/12%房产原值或租金收入 企业所得税25%利润额 土地增值税四级累进税率增值部分 土地使用税0.6-30元/实际使用面积 耕地占用税5-5
2、0元/实际占用耕地面积 印花税0.03-1合同额 流转税 财产税 所得税 行为税 一、税费分析 耕地占用税 是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税 征收范围：包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地 税额：根据每个地区的人均耕地面积和经济发展情况确定，一般为占用每平方耕地缴纳5-50元不等， 在办理占用耕地手续时一次性征收。 耕地定义 所谓“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、 桑园和其他种植经济林木的土地； 此外，在占用之前三年内属于上述范围的耕地或农用土地，也视为耕地。 一、税费分析 房产税 是以
3、房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产 征收范围：限于城镇的经营性房屋，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 计税依据：按照剩余价值计征的为按照房产剩余价值（剩余价值为原值扣减10-30%）；按照租金计征的 为按照租金收入 应纳税额： 从价计算：应纳税额= 房产原值 (1一减除比率) 1.2% 从租计算：应纳税额= 房产租金收入12% 纳税时间：一般自取得经营性房屋的次月开始缴纳，按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人 民政府规定。 上海、重庆已经试点了真正的房产税，为了平抑房价和补充税收。 1.2 增值税 是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，实行 价外税即消费者承担，有增值才有税负。 一、税费分析 征税范围境内销售或者租赁不动产 税率9%（注意国家的税率变化） 计税方法
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